Судья Жолудева Ю.В. Дело № 2-1807/2023

Дело № 33-3-7212/2023

26RS0029-01-2023-002294-66

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Ставрополь 16 августа 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего Меньшова С.В.,

судей Гукосьянца Г.А., Куцурова П.О.,

с участием секретаря судебного заседания Семенюк В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истца администрации г. Пятигорска по доверенности ФИО1 на решение Пятигорского городского суда от 25мая 2023 года по исковому заявлению администрации г. Пятигорска к ФИО2 об изъятии объекта незавершённого строительства путём продажи с публичных торгов, по встречному исковому заявлению С.И.ЖБ. к администрации г. Пятигорска о понуждении заключить договор аренды земельного участка,

заслушав доклад судьи Меньшова С.В.,

УСТАНОВИЛА:

администрация г. Пятигорска Ставропольского края обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2 об изъятии объекта незавершённого строительства путём продажи с публичных торгов.

В обоснование заявленных требований истец сослался на то, что 15сентября 2017 года между муниципальным образованием городом-курортом Пятигорск и ФИО2 заключён договор аренды земельного участка № 385/17Д. Срок аренды земельного участка установлен с 23 августа 2017 года по 23 августа 2020 года. До настоящего времени земельный участок не освобождён. В соответствии с пунктом 4.4.12 договора аренды, в случае, если земельный участок предоставлен для строительства - до истечения срока действия договора, арендатор обязан осуществить строительство в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности и зарегистрировать право собственности на завершённый строительством объект. Однако по истечении срока действия аренды ответчиком данное условие договора не выполнено.

Администрация г. Пятигорска просила суд изъять объект незавершённого строительства с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке, общей площадью 395 кв.м., с кадастровым номером №, вид разрешённого использования под жилую застройку, расположенный по адресу: <адрес>, путём продажи с публичных торгов.

ФИО2 обратилась в суд со встречным исковым заявлением к администрации г. Пятигорска о понуждении заключить договор аренды земельного участка.

В обоснование заявленных встречных исковых требовании указано, что объект незавершённого строительства, принадлежащий ФИО2, располагается на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>. Срок действия договора аренды данного земельного участка, заключённого между сторонами, истёк 23августа 2020 года. Администрация г. Пятигорска обратилась в Пятигорский городской суд с исковым заявлением об изъятии объекта незавершённого строительства, расположенного на данном участке, 22 февраля 2023 года. Поскольку администрация не воспользовалась правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершённого строительства путём продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключённого договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, считает, что имеет право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта.

ФИО2 просила суд возложить на администрацию г. Пятигорска обязанность заключить с ней договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, сроком на три года для завершения строительства объекта незавершённого строительства с кадастровым номером № без проведения торгов.

Обжалуемым решением Пятигорского городского суда Ставропольского края от 25 мая 2023 года в удовлетворении первоначальных исковых требований администрации об изъятии объекта незавершённого строительства путём продажи с публичных торгов отказано, встречные исковые требования ФИО2 о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка удовлетворены.

В апелляционной жалобе представитель администрации г. Пятигорска по доверенности ФИО1 просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права, ссылаясь на неправильность произведённой судом первой инстанции правовой оценки обстоятельств дела.

Возражения по доводам апелляционной жалобы не поступило.

Судебная коллегия в соответствии со статьёй 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предприняла все зависящие от неё меры по извещению сторон о судебном разбирательстве.

Так, согласно сведениям, содержащимся в сети Интернет на сайте Почты России, судебные извещения, направленные сторонам, получены адресатами, в связи с чем, разрешая вопрос о возможности рассмотрения дела по существу в судебном заседании, судебная коллегия исходит из того, что стороны надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания и находит возможным рассмотреть жалобу в порядке, предусмотренном статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие сторон, по имеющимся в деле материалам.

Исследовав материалы гражданского дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия оснований к их удовлетворению не нашла.

Из материалов дела следует, что 15 сентября 2017 года между муниципальным образованием городом-курортом Пятигорском, от имени и в интересах которого действует администрация г. Пятигорска, и ФИО2 заключён договор аренды земельного участка № 385/17Д, по условиям которого ответчику передан во временное владение и пользование земельный участок площадью 395 кв.м. с кадастровым номером №, с видом разрешённого использования - под жилую застройку, расположенный по адресу: <адрес>.

Срок договора аренды установлен до 23 августа 2020 года.

На участке на момент заключения договора имеется объект незавершённого строительства с кадастровым номером №, право собственности на который зарегистрировано за ответчиком.

Участок предоставлен в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 4.4.12 договора аренды арендатор обязан в случае, если земельный участок предоставлен для строительства - до истечения срока действия договора осуществить строительство в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности и зарегистрировать право собственности на завершенный строительством объект.

На момент рассмотрения спора в суде действие договора аренды земельного участка № 385/17Д, заключённого между сторонами в целях завершения ответчиком строительства объекта незавершённого строительства, истекло, сведений о том, что договор пролонгирован, в деле не имеется.

Специалистами отдела муниципального контроля администрации г.Пятигорска 08 декабря 2022 года был проведён осмотр земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в ходе которого было установлено, что на данном земельном участке расположен объект незавершённого строительства.

12 октября 2022 года в адрес ответчика истцом направлено уведомление об отказе от исполнения договора аренды земельного участка в связи с истечением срока его действия.

Указанные обстоятельства правильно установлены судом первой инстанции, не оспариваются сторонами и подтверждаются надлежащими доказательствами по делу.

Отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований администрации об изъятии объекта незавершённого строительства путём продажи с публичных торгов, суд первой инстанции пришел к выводам, что администрацией пропущен шестимесячный срок для обращения в судебном порядке с требованиями об изъятии имущества. Удовлетворяя встречные исковые требования ФИО2 о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды был заключён единожды, срок аренды не продлевался, на земельном участке расположен объект незавершённого строительства 56% готовности, принадлежащий ответчику, в связи с чем, у ФИО2 возникло право на продление договора аренды без проведения публичных торгов.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они сделаны с учётом представленных сторонами доказательств, оцененных судом по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, при правильном применении норм материального права.

На основании статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

В соответствии со статьёй 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно части 1 статьи 421 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданского кодекса Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Из статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определённый договором.

На основании статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершённого строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путём продажи с публичных торгов (часть 1).

Требование в суд о продаже объекта незавершённого строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (часть 2).

Требование о продаже объекта незавершённого строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключён объект (часть 3).

Начальная цена продажи объекта незавершённого строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости (часть 4).

В части 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключён без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершённого строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01 марта 2015 года регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершённого строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершённого строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершённого строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1); собственнику объекта незавершённого строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключённого договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

Федеральным законом от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершённого строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершённого строительства, правомерно возведённого в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01марта 2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершённого строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11 Кодекса).

В силу пункта 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершённого строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведённые законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершённого строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определённых обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершённого строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьёй10 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершённого строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нём объекта незавершённого строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что ФИО2 не реализовала своё право на продление договора аренды, в связи с тем, что в установленный срок не было окончено строительство объекта. Доказательств обратного, истец не представил.

Кроме того, администрация г. Пятигорска обратилась в суд с требованием об изъятии объекта незавершённого строительства путём продажи с публичных торгов 21 марта 2023 года, то есть с нарушением установленного подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации шестимесячного срока со дня прекращения срока действия договора аренды земельного участка ( 23 августа 2020 года).

Доводы апелляционной жалобы о том, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершённого строительства, расположенные на таком земельном участке, должны быть изъяты у собственника, судебной коллегией отклоняются.

Статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации закрепляет, что если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путём продажи с публичных торгов.

При этом сам порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершённого строительства устанавливается Правительством Российской Федерации (Постановление Правительства Российской Федерации от 03 декабря 2014 года № 1299 «О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства»).

Заявляя требование об изъятии путём продажи с публичных торгов объекта незавершённого строительства, истец не представил отчёт оценки начальной рыночной стоимости спорного объекта, в то время как вышеуказанные Правила требуют оценки объекта.

Таким образом, предъявляя в суд требования об изъятии имущества и продажи его с торгов, истец изначально лишил права ответчицы на оспаривание начальной продажной цены.

Доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований к отмене решения суда, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, а также к выражению несогласия с произведённой судом оценкой представленных по делу доказательств, не содержат фактов, не проверенных и не учтённых судом первой инстанции при рассмотрении дела и имеющих юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияющих на обоснованность и законность судебного постановления, либо опровергающих выводы суда первой инстанции, в связи с чем являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены законного и обоснованного решения суда.

Руководствуясь статьями 327-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Пятигорского городского суда от 25 мая 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца администрации г.Пятигорска по доверенности ФИО1 без удовлетворения.

Апелляционное определение судебной коллегии вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок, не превышающий трёх месяцев со дня его вступления в законную силу в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции (г. Пятигорск) по правилам, установленным главой 41 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 16 августа 2023 года.

Председательствующий

Судьи