50RS0052-01-2025-004269-17

Дело № 2-4210/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Резолютивная часть объявлена: 15.07.2025 года

Мотивированное решение изготовлено: 29.07.2025 года

15 июля 2025 года г.о. Щёлково Московской области

Щёлковский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Скариной К.К.,

при секретаре судебного заседания Ошуковой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации г.о. Щелково Московской области к ФИО8 о признании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка недействительным, исключении сведений из ЕГРН, по иску ФИО9 к Администрации г.о. Щелково Московской области о признании решения незаконным, обязании восстановить нарушенное право путем внесения изменения в договор аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Истец Администрация г.о. Щелково Московской области обратилась в Щелковский городской суд Московской области с исковым заявлением к ответчику ФИО1 о признании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка недействительным, исключении сведений из ЕГРН.

В обоснование заявленного иска указав, что между истцом и ФИО3 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым №, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, сроком на 3 года, от ДД.ММ.ГГГГ №. На земельном участке отсутствуют объекты недвижимого имущества. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обратилась в Администрацию с уведомлением, содержащим сведения о передаче прав и обязанностей, однако такого согласия Администрация не давала.

На основании изложенного, истец просит суд признать недействительным договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и ФИО2, исключить сведения из ЕГРН о государственной регистрации договора.

ФИО2 обратилась в Щелковский городской суд <адрес> с исковым заявлением к Администрации г.о. <адрес> о признании решения Администрации г.о. <адрес> № р№94180840 от ДД.ММ.ГГГГ незаконным, обязании в течение 10 рабочих дней с даты вступления настоящего решения суда в законную силу, рассмотреть заявление ФИО2 № р№94180840 от ДД.ММ.ГГГГ о внесении изменений в договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в связи с изменением его арендатора с ФИО3 на ФИО2

В обоснование требований, ФИО2 указала, что с ДД.ММ.ГГГГ является собственником земельного участка с кадастровым номером 50:14:0040517:1366, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства. Согласно выписке из ЕГРН, ФИО2 является новым арендатором указанного земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 поданы в Администрацию г.о. Щелково документы для внесения изменений в действующий договор аренды, в связи с изменением арендатора, однако ФИО2 было отказано в заявлении в связи с отсутствием согласия арендодателя на переуступку прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ дела объединены в одно производство.

Представитель истца Администрации г.о. <адрес> по доверенности ФИО5 в судебном заседании исковые требования поддержала, просила удовлетворить, иск ФИО2 полагала не подлежащим удовлетворению.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, направила в суд представителя по доверенности ФИО6, возражавшую относительно удовлетворения исковых требований, просила требования ФИО2 удовлетворить в полном объеме.

Третьи лица ФИО3, Управление Росреестра по <адрес>, Министерство обороны РФ, Министерство имущественных отношений <адрес>, Управление лесного хозяйства и природопользования Министерства обороны России в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Судом постановлено (протокольно) о рассмотрении дела в отсутствие неявившихся участников процесса, извещенных надлежащим образом в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Исследовав письменные материалы дела, оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, выслушав явившихся в судебное заседание лиц, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Кроме того, согласно пункту 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Таким образом, нормы земельного законодательства являются специальными и имеют приоритетное значение по отношению к нормам гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками.

В соответствии с пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Вместе с тем, пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса установлено, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Также, согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 указанной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

При этом при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок менее чем пять лет арендатор земельного участка вправе передавать свои права и обязанности по такому договору третьему лицу только с согласия арендодателя.

С учетом вышеизложенного, арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды, в том числе заключенному по результатам торгов, третьему лицу, за исключением случаев, установленных Земельным кодексом или иными специальными федеральными законами.

Материалами дела установлено, что между Администрацией г.о. <адрес> и ФИО3 заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка с кадастровым номером 50:14:0040517:1366, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства.

Пунктом 2.1 договора договор заключен сроком на 3 года с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав недвижимости за номером №.

На земельном участке расположен объект недвижимости – объект незавершенного строительства, принадлежащий заявителю на праве собственности.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обратилась в Администрацию с уведомлением, содержащим сведения о передаче прав и обязанностей, что подтверждается уведомлением №ОГ-9412.

Администрация г.о. <адрес> согласия на заключение договора о передаче прав и обязанностей не давала.

Пунктом 4.1.6 договора, арендодатель имеет право отказать арендатору в заключении договора субаренды и передачи своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу.

Утверждения истца о том, что договор передачи прав и обязанностей по Договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ является недействительным, так как посягает на публичные интересы и является ничтожным, поскольку заключен в нарушение запрета выраженного в п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ являются голословными и противоречат установленным в суде обстоятельствам.

Поскольку судом установлено, что договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка заключен на срок, не превышающий срока договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, Арендодатель земельного участка уведомлен о заключении договора о передаче прав и обязанностей по указанному договору, что подтверждается заявлением ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.34), то ссылка истца является несостоятельной, так как законодательством установлено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 указанной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Уведомление администрации представлены в материалы дела.

Доводы истца основаны на неверном толковании норм земельного законодательства.

Исходя из установленных в судебном заседании обстоятельств в совокупности с вышеприведенными положениями ЗК РФ, учитывая отсутствие доказательств существенного нарушения условий договора аренды земельного участка, суд полагает, что в удовлетворении заявленных исковых требований надлежит отказать.

Поскольку в удовлетворении требований Администрации г.о. Щелково Московской области о признании недействительным договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка отказано, то требования об исключении сведений из ЕГРН, также не подлежат удовлетворению.

Рассматривая исковые требования ФИО2, суд исходит из следующего.

В соответствии с п. 1, 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Из материалов дела следует, что с ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 является собственником земельного участка с кадастровым номером 50:14:0040517:1366, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав недвижимости, ФИО2 является новым арендатором указанного земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 поданы в Администрацию г.о. Щелково документы для внесения изменений в действующий договор аренды, в связи с изменением арендатора с ФИО3 на ФИО2

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 было отказано в заявлении в связи с отсутствием согласия арендодателя на переуступку прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, что подтверждается решением Администрации г.о. <адрес> № р№94180840 от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 в Администрацию была направлена досудебная жалоба об отмене указанного решения.

ДД.ММ.ГГГГ ответным письмом №ТГ-2057 Администрации ФИО2 было указано на правомерность принятого решения.

Договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ не содержит пункта, согласно которому необходимо согласие арендодателя на переуступку прав и обязанностей по договору аренды.

В соответствии с пунктом 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральным законом.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 Земельного кодекса (статья 39.2 Земельного кодекса).

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса без проведения торгов осуществляется продажа: земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса. Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения не имеет право на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11).

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии со ст. 39.16 ЗК РФ, основаниями для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов являются:

- с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов;

- указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок является изъятым из оборота или ограниченным в обороте и его предоставление не допускается на праве, указанном в заявлении о предоставлении земельного участка;

- указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок является зарезервированным для государственных или муниципальных нужд;

- указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок расположен в границах территории, в отношении которой с другим лицом заключен договор о развитии застроенной территории, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник здания, сооружения, помещений в них, объекта незавершенного строительства, расположенных на таком земельном участке, или правообладатель такого земельного участка;

- разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории;

- испрашиваемый земельный участок полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории, установленные ограничения использования земельных участков в которой не допускают использования земельного участка в соответствии с целями использования такого земельного участка, указанными в заявлении о предоставлении земельного участка;

- площадь земельного участка превышает предельный размер, установленный в соответствии с федеральным законом;

- указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения и с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, не уполномоченное на строительство этих объектов;

- указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предназначен для размещения здания, сооружения в соответствии с государственной программой Российской Федерации, государственной программой субъекта Российской Федерации и с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, не уполномоченное на строительство этих здания, сооружения;

- предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается.

Согласно определению Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2009 N 18-В09-32, в силу пункта 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами. Таким образом, из содержания данных правовых норм следует, что вопросы приватизации земельных участков относятся к ведению Российской Федерации, и отказ в приватизации земельного участка возможен только по основаниям, установленным федеральным законодательством. При этом право выбора предоставляемого права (собственность или аренда) принадлежит указанным лицам.

В оспариваемом решении должны быть указаны все основания отказа.

Статья 39.16 Земельного кодекса РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов

В соответствии с пунктом 2.2 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

Между тем, оспариваемое решение Администрации г.о. <адрес> № р№94180840 от ДД.ММ.ГГГГ содержит отказ, который является необоснованным, противоречащим требованиям законодательства.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что законных оснований для отказа о внесении изменений в договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в связи с изменением его арендатора с ФИО3 на ФИО2 в соответствиями с положениями ст. ст. 39.16, 39.17, 39.20 ЗК РФ, у Администрации г.о.<адрес> не имелось.

Учитывая что решение администрации является незаконным, суд полагает правомерным восстановить права ФИО2 путем обязания Администрацию г.о. <адрес> в течение 10 рабочих дней с даты вступления настоящего решения суда в законную силу, рассмотреть заявление ФИО2 № р№94180840 от ДД.ММ.ГГГГ о внесении изменений в договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в связи с изменением его арендатора с ФИО3 на ФИО2.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В иске Администрации г.о. <адрес> к ФИО2 о признании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка недействительным, исключении сведений из ЕГРН – отказать.

Иск ФИО2 – удовлетворить.

Признать незаконным решение Администрации г.о. <адрес> № р№94180840 от ДД.ММ.ГГГГ.

Обязать Администрацию г.о. <адрес> в течение 10 рабочих дней с даты вступления настоящего решения суда в законную силу, рассмотреть заявление ФИО2 № р№94180840 от ДД.ММ.ГГГГ о внесении изменений в договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в связи с изменением его арендатора с ФИО3 на ФИО2.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Щелковский городской суд Московской области в течение одного месяца подачей апелляционной жалобы.

Судья К.К. Скарина