РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
27 октября 2025 года г. Советск
Советский городской суд Калининградской области в составе:
председательствующего Шелапуха Ю.В.
при секретаре судебного заседания Степановой М.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации Советского городского округа Калининградской области о сохранении жилых помещений в перепланированном и переустроенном состоянии, признании объекта недвижимости индивидуальным жилым домом, признании права собственности на индивидуальный жилой дом,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 принадлежат на праве собственности жилые помещения – <адрес> 2 <адрес>. В целях улучшения условий проживания истец выполнила работы по перепланировке и переустройству, в результате которых квартиры объединены в одно жилое помещение. Работы проводились без получения разрешения органа местного самоуправления.
Ссылаясь на то, что работы по перепланировке и переустройству не нанесли ущерба основным конструкциям и не нарушили конструктивной жесткости здания, выполнены технически грамотно, с хорошим качеством и с соблюдением строительных и санитарных норм, ФИО1 с учетом уточнений исковых требований просит суд сохранить жилые помещения в перепланированном и переустроенном состоянии, прекратить ее право собственности на жилые помещения, признать объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>, – индивидуальным жилым домом, признать за ней право собственности на указанный индивидуальный жилой дом.
В судебное заседание истец, представители сторон, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. ФИО1 ходатайствовала о рассмотрении дела в свое отсутствие.
ФИО1 и ее представитель ФИО2 ранее в судебном заседании заявленные требования поддержала по изложенным в иске доводам. Пояснила, что после приобретения квартир начала работы по их перепланировке, переустройству. За разрешением в администрацию Советского городского округа истец не обращалась, полагая, что поскольку является собственником обеих квартир в доме и вправе выполнить необходимые работы с целью улучшения условий проживания в нем. По окончанию работ истец обратилась в администрацию Советского городского округа за согласованием выполненных работ, в чем ей было отказано.
Исследовав доказательства по делу и дав им оценку, суд приходит к следующему.
Согласно п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Под реконструкцией объектов капитального строительства понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей, в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства (п. 14 ст. 1 ГрК РФ).
В соответствии со ст. 25 ЖК РФ переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме, а перепланировка – изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
В силу ч. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного ч. 6 ст. 26 ЖК РФ, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 26 данного кодекса (ч. 1 ст. 29 ЖК РФ).
При этом согласно ч. 4 той же статьи самовольно переустроенное и (или) перепланированное жилое помещение на основании решения суда может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
В силу ч. 1 ст. 40 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 Кодекса.
По сведениям ЕГРН, <адрес> является многоквартирным жилым домом, площадью 106,1 кв.м, состоящим из двух этажей, в том числе один подземный. ФИО1 на праве собственности принадлежат расположенные в указанном доме жилые помещения: <адрес>, площадью 58,9 кв.м, с кадастровым номером №; <адрес> мансарде, площадью 47,2 кв.м, с кадастровым номером №. Иных жилых и нежилых помещений, принадлежащих другим лицам, в <адрес> не имеется.
Из технического паспорта на <адрес>, составленного по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, жилое помещение располагается на первом этаже многоквартирного <адрес> в <адрес>, имеет общую площадь 58,9 кв.м, жилую – 49,4 кв.м, и состоит из жилой комнаты (помещение №) площадью 5,6 кв.м, жилой комнаты (помещение №) площадью 7,6 кв.м, кухни (помещение №) площадью 9,5 кв.м, жилой комнаты (помещение №) площадью 22,5 кв.м.
Квартира № согласно составленному на 16.09.1985 техническому паспорту на дом располагается в мансардном этаже, имеет общую площадь 47,2 кв.м и состоит из жилой комнаты (помещение №) площадью 21,7 кв.м, подсобное помещение (помещение №) площадью 7,8 кв.м, кухни (помещение №) площадью 9,4 кв.м, подсобного помещения (помещение №) площадью 4,55 кв.м, подсобное помещение (помещение №) площадью 10,4 кв.м.
Из искового заявления, пояснений истца и ее представителя в судебном заседании установлено, что принадлежащие истцу жилые помещения были объединены и выполнены работы по реконструкции, перепланировке и переустройству.
Согласно техническому отчету № ТО-29/01/25, выполненному ИП ФИО4 по заказу ФИО5 (с учетом изменений), в спорных квартирах выполнены работы:
по перепланировке: на первом этаже: на площади кухни выгорожены путем устройства облегченной перегородки из гипсокартонных листов по металлическому каркасу душевая и коридор, на площади жилой комнаты площадью 7,6 кв.м выполнена кухня, на площади части лестничной клетки путем устройства перегородок из кирпича толщиной 120 мм выгорожены туалет и коридор; на втором этаже: между помещениями № и 12 демонтирована деревянная каркасная перегородка, вновь выполненная перегородка из гипсокартонных листов по металлическому каркасу смещена, в результате чего образовалось подсобное помещение площадью 4,4 кв.м и совмещенный санузел площадью 3,8 кв.м, площадь кухни увеличена за счет площади смежного подсобного помещения площадью 7,8 кв.м путем демонтирования деревянной каркасной перегородки; на лестничной площадке второго этажа установлена облегченная перегородка из гипсокартонного листа по металлическому каркасу, в результате чего выгорожен коридор площадью 2,9 кв.м, стены помещений выровнены гипсокартонными листами по металлическому каркасу;
по переустройству: на первом и втором этажах демонтированы печи отопления, здание подключено к сетям природного газа, в помещении кухни второго этажа установлен газовый котел, на первом этаже кухонная мойка и плита для приготовления пищи перенесена в помещение вновь выполненной кухни №, в помещении душевой первого этажа установлен душевой поддон, в помещении туалета первого этажа установлены унитаз и умывальник, в помещении совмещенного санузла второго этажа установлены ванна, унитаз и умывальник, в помещении кухни второго этажа установлена кухонная мойка, перенесена плита для приготовления пищи;
по реконструкции: между жилыми комнатами первого этажа площадью 19,3 и 7,6 кв.м расширен дверной проем, на втором этаже освоено чердачное пространство, примыкавшее к подсобному помещению площадью 7,8 кв.м, в результате чего образовалось жилое помещение площадью 6,7 кв.м.
После выполненных работ согласно техническому плану здания, составленному по состоянию на 12.02.2025, после работ по переустройству, перепланировке и реконструкции индивидуальный жилой дом имеет общую площадь 175,3 кв.м и состоит из подвала, в котором размещены подсобное помещение (помещение №) площадью 9,9 кв.м, подсобное помещение (помещение №) площадью 9,0 кв.м, подсобное помещение (помещение №) площадью 6,5 кв.м; первого этажа, включающего жилую комнату (помещение №) площадью 18,6 кв.м, кухню (помещение №) площадью 7,1 кв.м, душевую (помещение №) площадью 3,1 кв.м, коридор (помещение №) площадью 5,2 кв.м, коридор (помещение №) площадью 2,2 кв.м, туалет (помещение №) площадью 1,3 кв.м, коридор (помещение №) площадью 7,6 кв.м, жилую комнату (помещение №) площадью 20,8 кв.м; мансарды, на которой размещены жилая комната (помещение №) площадью 21,7 кв.м, жилая комната (помещение №) площадью 6,7 кв.м, кухня (помещение №) площадью 15,3 кв.м, коридор (помещение №) площадью 2,9 кв.м, лестница (помещение №) площадью 1,5 кв.м, санузел (помещение №) площадью 3,8 кв.м, подсобное помещение (помещение №) площадью 4,4 кв.м.
После выполненных работ общая площадь дома увеличилась на 69,2 кв.м и составила 175,3 кв.м за счет освоения части мансардного помещения, где была оборудована жилая комната, а также ранее при определении площади жилого дома не была учтена площадь подвала.
Истец после проведения реконструкции, перепланировки и переустройства обратилась в администрацию Советского городского округа, однако в выдаче разрешения ей 26.02.2025 отказано, поскольку ФИО1 в том числе не представлен проект переустройства (перепланировки) принадлежащих ей жилых помещений.
Согласно выводам указанного выше технического отчета планировка дома после выполненных работ соответствует требованиям СП 55.133330.2016 «Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001». Выполненные работы устранили недостатки планировки, повысили комфортность проживания, в доме созданы условия для отдыха, сна, приготовления и приема пищи, гигиенических процедур. Работы по реконструкции, перепланировке и переустройству выполнены с хорошим качеством, с соблюдением СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87», не нарушили конструктивной жесткости здания, не нанесли ущерба существующим конструкциям, не создают угрозу для жизни и здоровья третьих лиц. Обследуемый дом пригоден для эксплуатации по назначению как индивидуальный общей площадью 175,3 кв.м.
Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от ДД.ММ.ГГГГ №-П «По делу о проверке конституционности абзаца второго пункта 40 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов в связи с жалобами граждан ФИО6 и ФИО7» в пункте 4 исходил из следующего определения многоквартирного дома: многоквартирный дом, будучи объектом капитального строительства, представляет собой, как следует из п. 6 ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», объемную строительную систему, имеющую надземную и подземную части, включающую в себя помещения (квартиры, нежилые помещения и помещения общего пользования), сети и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и деятельности людей, а потому его эксплуатация предполагает расходование поступающих энергетических ресурсов не только на удовлетворение индивидуальных нужд собственников и пользователей отдельных жилых и нежилых помещений, но и на общедомовые нужды, т.е. на поддержание общего имущества в таком доме в состоянии, соответствующем нормативно установленным требованиям (п. 10 и 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491; раздел III Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170; СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях», утвержденные постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 10.06.2010 № 64).
Согласно пункту 3.21 Национального стандарта Российской Федерации ГОСТ Р 51929-2014 «Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения», утвержденного приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 11.06.2014 № 543-ст, многоквартирный дом: оконченный строительством и введенный в эксплуатацию надлежащим образом объект капитального строительства, представляющий собой объемную строительную конструкцию, имеющий надземную и подземную части, включающий в себя внутридомовые системы инженерно-технического обеспечения, помещения общего пользования, не являющиеся частями квартир, иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам, и жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания двух и более семей, имеющие самостоятельные выходы к помещениям общего пользования в таком доме (за исключением сблокированных зданий); в состав многоквартирного дома входят встроенные и (или) пристроенные нежилые помещения, а также придомовая территория (земельный участок).
В соответствии с п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47 (далее – Положение № 47), многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
В определении судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 23.08.2016 № 33-КГ16-11 содержатся следующие правовые выводы о толковании указанных норм.
В соответствии с п. 6 Положения № 47 многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на прилегающий к жилому дому земельный участок, либо в помещения общего пользования. Понятие индивидуального жилого дома содержится в ч. 3 ст. 48 и ч. 2 ст. 49 ГрК РФ, согласно которым под индивидуальным домом понимается отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи.
Федеральным законом от 03.08.2018 № 340-ФЗ статья 1 ГрК РФ дополнена п. 39, содержащем понятие объекта индивидуального жилищного строительства как отдельно стоящего здания с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом» применяются в настоящем Кодексе, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации в одном значении, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации. При этом параметры, устанавливаемые к объектам индивидуального жилищного строительства настоящим Кодексом, в равной степени применяются к жилым домам, индивидуальным жилым домам, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Таким образом, квалифицирующим признаком индивидуального жилого дома является наличие в нем комнат (а не квартир), основным критерием отнесения жилого дома к многоквартирному дому является совокупность нескольких квартир, имеющих самостоятельные выходы на прилегающий земельный участок либо в помещения общего пользования, а также наличие элементов общего имущества.
Согласно техническому плану здания от 12.02.2025 после выполненных работ по объединению квартир № 1 и 2 произошло изменение статуса многоквартирного жилого <адрес> в <адрес> на статус индивидуальный жилой дом.
Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, а именно то, что спорный объект недвижимого имущества представляет собой обособленное здание, предназначенное для проживания одной семьи, иных помещений, кроме принадлежащих истцу, в составе указанного объекта не имеется, согласно техническому плану после работ по перепланировке и переустройству объект является индивидуальным жилым домом, что не соответствует объекту, указанному в ЕГРН, а также учитывая различия правового режима квартиры и правового режима индивидуального жилого дома, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных требований в части признания многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Российская Федерации, <адрес>, – с кадастровым номером № индивидуальным жилым домом, а также признании права собственности на данный объект за ФИО1
В связи с проведенными истцом работами по перепланировке и переустройству <адрес> 2, располагавшиеся в указанном доме, объединены в одно жилое помещение, в связи с чем перестали существовать в качестве самостоятельных объектов недвижимости, следовательно, право собственности истца на них подлежит прекращению, а сведения о них – исключению из ЕГРН.
Поскольку перепланировка и переустройство квартир № и 2 <адрес> в <адрес> не нарушает права и законные интересы граждан и не создает угрозу их жизни или здоровью, произведена с соблюдением строительных норм и правил и значительно улучшила комфортность проживания, дом может быть сохранен в перепланированном и переустроенном состоянии.
Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Уточненные исковые требования ФИО1 удовлетворить.
Признать многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, – с кадастровым номером № индивидуальным жилым домом.
Сохранить индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: Российская Федерации, <адрес>, в перепланированном и переустроенном состоянии общей площадью 175,3 кв.м, состоящим из подвала, в котором размещены подсобное помещение (помещение №) площадью 9,9 кв.м, подсобное помещение (помещение №) площадью 9,0 кв.м, подсобное помещение (помещение №) площадью 6,5 кв.м; первого этажа, включающего жилую комнату (помещение №) площадью 18,6 кв.м, кухню (помещение №) площадью 7,1 кв.м, душевую (помещение №) площадью 3,1 кв.м, коридор (помещение №) площадью 5,2 кв.м, коридор (помещение №) площадью 2,2 кв.м, туалет (помещение №) площадью 1,3 кв.м, коридор (помещение №) площадью 7,6 кв.м, жилую комнату (помещение №) площадью 20,8 кв.м; мансарды, на которой размещены жилая комната (помещение №) площадью 21,7 кв.м, жилая комната (помещение №) площадью 6,7 кв.м, кухня (помещение №) площадью 15,3 кв.м, коридор (помещение №) площадью 2,9 кв.м, лестница (помещение №) площадью 1,5 кв.м, санузел (помещение №) площадью 3,8 кв.м, подсобное помещение (помещение №) площадью 4,4 кв.м.
Прекратить право собственности ФИО1 на жилое помещение – квартиру, площадью 58,9 кв.м, с кадастровым номером №; расположенную по адресу: <адрес>.
Данное решение является основанием для снятия данного объекта недвижимого имущества с государственного кадастрового учета.
Прекратить право собственности ФИО1 на жилое помещение – квартиру, площадью 47,2 кв.м, с кадастровым номером №; расположенную по адресу: <адрес>.
Данное решение является основанием для снятия данного объекта недвижимого имущества с государственного кадастрового учета.
Признать за ФИО1 право собственности на индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>.
Данное решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости в отношении указанного объекта, в том числе в части его наименования.
Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Советский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Ю.В. Шелапуха
Мотивированное решение изготовлено 11.11.2025.