04RS0018-01-2025-002342-20
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
10 июля 2025 года г. Улан-Удэ
Октябрьский районный суд г. Улан-Удэ Республики Бурятия в составе судьи Бунаевой А.Д., при секретаре судебного заседания Шагдуровой А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-2350/2025 по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, Некоммерческой организации «Фонд поддержки граждан участников долевого строительства на территории Республики Бурятия» о признании договора купли-продажи парковочного места машино-места недействительным, применении последствий недействительности сделки, запрещение пользования машино-местом, признании права отсутствующим,
УСТАНОВИЛ:
Обращаясь в суд, ФИО1 С..В. просит признать сделку купли-продажи парковочного машино-места №, расположенного на верхнем уровне подземной автостоянки по адресу: <адрес>, недействительным, запретить ФИО2 использовать парковочное машино-место № для стоянки и проезда на парковочное место №.
Исковое заявление мотивировано тем, что ФИО1 является собственником парковочного машино-места № на подземной автостоянке по адресу: <адрес>. Некоммерческая организация «Фонд поддержки граждан-участников долевого строительства на территории Республики Бурятия» (далее Фонд), образовав отдельное парковочное машиноместо №, распорядилась им, заключив договор купли-продажи с ФИО2 При этом образованное Фондом парковочное машино-места № является зависимым от машино-места №, принадлежащего ФИО1, поскольку заехать на него возможно только через машино-место ФИО1 ФИО2, требуя беспрепятственного проезда на свое машино-место через машино-место истца, поставил свой автомобиль на парковку, однако автомобиль, не вмещаясь в площадь, отведенную для машино-места №, занял 1,5 м. площади машино-места истца, в связи с чем вынуждая истца устанавливать автомобиль за пределами парковочного места. При заключении сделки стороны договора осознавали, что сделка направлена на нарушение прав истца, планировка машино-мест не позволит ФИО2 пользоваться имуществом самостоятельно, без проезда через машино-место истца. Сделка противоречит действующему законодательству, нарушает права истца.
Определениями суда принято к рассмотрению заявление об изменении и увеличении иска требованиями о признании зарегистрированного права собственности ответчика ФИО2 отсутствующим, применении последствий недействительности сделки, привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц Управление Росреестра по Республике Бурятия, ООО «Бюро технических и кадастровых работ», Публично-правовая компания «Фонд развития территорий».
В судебном заседании истец ФИО1 исковое заявление с учетом изменения и увеличения требований поддержал, представил письменные пояснения. Суду пояснил, что он является собственником машино-места, приобретенного по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома, заключенному с застройщиком ООО «Сити-Строй», который не довел до завершения строительство многоквартирного дома по адресу: <адрес>, завершил строительство многоквартирного дома ответчик Фонд, ввел его в эксплуатацию. В результате создания Фондом зависимых машино-мест № и № как самостоятельных объектов недвижимости, собственниками которого, соответственно, являются ФИО3 и ФИО1, нарушены права истца. После приобретения истцом права собственности на машино-место № ответчики в нарушение прав истца заключили договор купли-продажи машино-места №, которое фактически является зависимым от машино-места №, принадлежащего ФИО1, поскольку пользование ФИО5 машино-местом зависит от права собственности истца, ФИО2 не может пользоваться имуществом без нарушения прав истца, он не имеет отдельного самостоятельного выезда, постоянно требует его выехать, освободить проезд для проезда и установки автомобиля на свое место. Между тем, законом не предусмотрено создание зависимых, так называемых «семейных» машино-мест как отдельных объектов гражданского оборота, зависимые машино-места могут быть созданы только в качестве единого объекта недвижимости. При заключении оспариваемого договора стороны знали о невозможности ФИО2 самостоятельно пользоваться машино-местом в соответствие с его назначением.
Представитель ответчика Некоммерческой организации «Фонд поддержки граждан участников долевого строительства на территории Республики Бурятия» по доверенности ФИО4 исковое заявление не признала, представила письменные возражения, суду пояснила, что Фонду были переданы права застройщика ООО «Сити-Строй», признанного банкротом, для завершения строительства многоквартирного дома по адресу: <адрес>. Строительство многоквартирного дома было завершено по имеющейся проектной документации, где были спроектированы машино-места. После сдачи объекта в эксплуатацию, регистрации прав на машино-места, на которые не были заключены договоры с участниками долевого строительства, Фонд предпринял меры по прекращению прав на так называемые «зависимые» машино-места, однако УФРС уведомил о приостановлении государственной регистрации прекращения права собственностина машино-места, при обжаловании Фондом действий УФРС Арбитражным судом Республики Бурятия отказано в возложении обязанности произвести регистрационные действия по прекращению права собственности. Фонд не может оставить объект –машино-место №, зарегистрированный на праве собственности за Фондом, без распоряжения имуществом. ФИО1 было предложено выкупить зависимое от него машино-место №, однако он отказался, поэтому в соответствие с Порядком реализации объектов недвижимости, принадлежащих фонду субъекта РФ на праве собственности, Фонд выставил машино-место на торги и по договору купли-продажи продал объект ФИО2, передав его по акту приема-передачи. ФИО2 был сведущ о приобретении зависимого машино-места.
Ответчик ФИО5 исковое заявление не признал, суду пояснил, что он является собственником машино-места № в многоквартирном доме на <адрес>, которое он приобрел по договору купли-продажи в результате торгов, проведенных Фондом по продаже объектов недвижимости. При продаже Фонд предупредил покупателя о том, что машино-место № зависимое, однако его привлекла низкая цена объекта. Полагает, что договор является действительным, не нарушает права истца. Основания для удовлетворения требований истца не имеется.
Представитель Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» в судебное заседание не явился, представил письменные возражения, согласно которым оснований для признания договора купли-продажи недействительным не имеется, истец не является стороной сделки, а также лицом, чьи права и законные интересы нарушаются заключением оспариваемого договора купли-продажи, его согласия на заключение договора не требовалось. Истцу предлагалось выкупить машино-место № по более низкой цене, в связи с отказом истца от покупки машино-место было продано по договору купли-продажи А.Ф.ОВ.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Республике Бурятия в судебное заседание не явился, представил в дело письменный отзыв на исковое заявление, из которого следует, что по сведениям ФГИС ЕГРН машино-место № с кадастровым номером № зарегистрировано на праве собственности за ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ, машино-место № с кадастровым номером № зарегистрировано на праве собственности за ФИО2, машино-место № постановлено на кадастровый учет на основании заявления Комитета по строительству Администрации г. Улан-Удэ, технического плана здания от ДД.ММ.ГГГГ, разрешения на ввод объектов в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ №, выданного Комитетом по строительству Администрации г. Улан-Удэ. Федеральным законом от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не установлены требования по анализу сведений об объекте недвижимости, в частности о машино-месте, на предмет наличия или отсутствия доступа к нему, такие вопросы могут быть разрешены на стадии архитектурно-строительного проектирования, получения разрешения на строительство, создания объекта капитального строительства, ввода (приемки) объекта в эксплуатацию. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав в отношении машино-места с кадастровым номером № осуществлены в соответствии с положениями названного Федерального закона.
Представитель третьего лица ООО «Бюро технических и кадастровых работ» в судебное заседание не явился.
Принимавшая участие в предыдущем судебном заседании представитель ООО «Бюро технических и кадастровых работ» ФИО6 суду пояснила, что по заказу Фонда общество подготовило Технический план на многоквартирный дом по адресу: <адрес> на основании представленной проектной документации, при этом в проектной документации были зависимые машино-места. Она предлагала Фонду внести изменения в проектную документацию в отношении зависимых машино-мест, предупредила о возникновении проблем, однако Фонд отказался, поэтому техническая документация был подготовлена на основании существующей проектной документации.
Судом определено о рассмотрении дела в отсутствие представителей третьих лиц, извещенных о рассмотрении дела.
Суд, выслушав названных лиц, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ).
Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п. 1 ст. 166 ГК РФ).
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (абз. 1 п. 1 и п. 2 ст. 167 ГК РФ).
Согласно п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).
Из дела следует, что решением Арбитражного суда Республики Бурятия от ДД.ММ.ГГГГ по делу № №, резолютивная часть которого оглашена ДД.ММ.ГГГГ, ООО «Сити-Строй» по заявлению ППК «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее Фонд) признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО7.
Определением Арбитражного суда РБ ДД.ММ.ГГГГ удовлетворено заявление Фонда о намерении стать приобретателем имущества застройщика ООО «Сити-Строй» и исполнить обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства в рамках дела о банкротстве застройщика № А10-3686/2019
ДД.ММ.ГГГГ между Фондом и конкурсным управляющим ФИО7 заключен договор № СС-1 о передаче земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика ООО «Сити Строй», расположенного по адресу: <адрес>
На основании указанного договора и разрешения на ввод в эксплуатацию №, выданного ДД.ММ.ГГГГ МУ «Комитет по строительству Администрации г. Улан-Удэ» за Фондом зарегистрировано право собственности на свободные от прав участников строительства машино-места, расположенные по адресу: <адрес>
Фонд обратился к ФИО1 с письменным предложением от ДД.ММ.ГГГГ о приобретении машино-места №, расположенного на 1 этаже подземного паркинга по адресу: <адрес>А, прилегающего к машино-месту №, без самостоятельного выезда, по цене 386 398 руб.
Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ недвижимое имущество - машино-место № с кадастровым номером № по адресу: <...> зарегистрировано на праве собственности за ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ
В отсутствие согласия ФИО1 на приобретение машино-места № Фонд в соответствие с Порядком реализации объектов недвижимости, принадлежащих фонду субъекта РФ на праве собственности, выставил машино-место на торги.
По результатам торгов между продавцом Фондом и покупателем ФИО2 заключен договор купли-продажи № № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому последний приобрел машино-место № с кадастровым номером №, общей площадью 14,8 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, по цене 460 724 руб.
По акту приема-передачи, являющемуся Приложением 1 к договору купли-продажи № № от ДД.ММ.ГГГГ продавец Фонд передал, а покупатель ФИО2 принял указанное машино-место.
Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ недвижимое имущество - машино-место № с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, зарегистрировано на праве собственности за ФИО2 с ДД.ММ.ГГГГ
Таким образом, указанные машино-места № и № являются самостоятельными объектами права, зарегистрированы в установленном прядке. Стороны не оспаривают, что машино-место № является блокированным («семейным»), не имеющим самостоятельного выезда, зависимым от пользования собственником ФИО1 принадлежащим ему машино-местом №.
В соответствии с пунктом 29 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации машино-место - предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
Гражданский кодекс Российской Федерации определяет машино-места как предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений, если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке (абзац 3 пункт 1 статьи 130).
В соответствии с п. 1 ст. 287.4 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник помещения, машино-места владеет, пользуется и распоряжается принадлежащими ему помещением, машино-местом в соответствии с их назначением. Собственник помещения, машино-места не вправе использовать их способами, которые нарушают права и охраняемые законом интересы собственников иных помещений, машино-мест, находящихся в тех же здании, сооружении.
Согласно письму Департамента градостроительной деятельности и архитектуры Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № "семейное" машино-место должно участвовать в гражданском обороте в качестве единого объекта недвижимости, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости - "зависимые" машино-места, в качестве самостоятельного объекта недвижимости должно участвовать машино-место, имеющее отдельный самостоятельный въезд - выезд, независимо от количества транспортных средств, которые могут разместиться в границах такого машино-места.
Оспариваемый истцом договор купли-продажи № № от ДД.ММ.ГГГГ заключен с нарушением требований закона, согласно которому собственник машино-места владеет и пользуется принадлежащим ему машино-местом в соответствии с его назначением.
В данном случае ФИО2 не может пользоваться машино-местом в соответствие с его назначением, связанным с хранением автомобиля на парковочном месте, в отсутствие самостоятельного выезда, не нарушая право собственности истца, а также всех собственников, владеющих впереди расположенными машино-местами.
При этом оспариваемый договор посягает на охраняемые законом интересы истца как собственника машино-места, который также вправе владеть и пользоваться имуществом в соответствие с его назначением – хранением автомобиля на парковочном месте, не обязан предоставлять возможность въезд и выезда автомобиля на машино-место ФИО2, следовательно, оспариваемый договор является недействительным.
Исходя из системного толкования п. 1 ст. 1, п. 3 ст. 166 и п. 2 ст. 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки (абз. 2 п. 78 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Применительно к ст. ст. 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (п. 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Принимая во внимание изложенное, учитывая, что собственник помещения, машино-места владеет, пользуется и распоряжается принадлежащими ему помещением, машино-местом в соответствии с их назначением, собственник помещения, машино-места не вправе использовать их способами, которые нарушают права и охраняемые законом интересы собственников иных помещений, машино-мест, суд приходит к выводу, что оспариваемый договор не соответствует требованиям закона, нарушает права собственников машино-мест, договор является ничтожным как посягающим на публичные интересы, машино-место должно быть возвращено Фонду с обратным возвратом денежных средств.
Удовлетворением требования истца о признании сделки недействительной, применением последствий недействительности сделки будет восстановлено нарушенное право истца, оснований для удовлетворения иных требований истца не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление ФИО1 к ФИО2, Некоммерческой организации «Фонд поддержки граждан участников долевого строительства на территории Республики Бурятия» о признании договора купли-продажи парковочного места машино-места недействительным, применении последствий недействительности сделки, запрещение использования машино-места, признании права отсутствующим удовлетворить в части.
Признать договор купли-продажи машино-места от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Некоммерческой организацией «Фонд поддержки граждан участников долевого строительства на территории Республики Бурятия» и ФИО2, недействительным, применить последствия недействительности договора путем применения двусторонней реституции, в остальной части требования оставить без удовлетворения.
Решение является основанием для внесения изменения в регистрацию перехода права собственности на машино-место № с кадастровым номером №, общей площадью 14.8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Бурятия путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Улан-Удэ в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения суда.
Мотивированное решение изготовлено 24.07.2025 г.
Судья: А.Д. Бунаева