РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
10 ноября 2022 года г. Самара
Самарский областной суд в составе:
председательствующего судьи Родиной Т.А.,
при секретаре Двинских К.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-253/2022 по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,
с участием представителя административного истца по доверенности ФИО2,
установил:
ФИО1 обратился в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2020 года в размере 2017680 руб., взыскать в его пользу расходы за оказание юридической помощи в размере 30000 руб., за составление отчета об оценке 20000 руб. почтовые расходы в размере 552 руб., государственную пошлину в размере 300 руб.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором названного объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого существенно превышает размер его рыночной стоимости, тем самым затронуты его права и обязанности как плательщика арендной платы.
Представитель административного истца ФИО2 в судебном заседании поддержал заявленные требования в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении.
Административные ответчики: Управление Росреестра по Самарской области, Правительство Самарской области, ФГБУ ФКП Росреестра по Самарской области, заинтересованные лица: ГБУ СО ЦКО, Администрация г.о. Отрадный, оценщик ООО «Регион» ФИО3 не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Относительно заявленных требований Администрация г.о. Отрадный представила письменные возражения.
ГБУ СО «ЦКО представило письменный отзыв, а затем дополнительные пояснения, в которых указало, что стоимость земельного участка, определенная заключением эксперта в размере 2178134,31 руб., находится в диапазоне рыночных цен для сегмента рынка, к которому относится рассматриваемый объект недвижимости, в связи с этим оставляет разрешение заявленного требования на усмотрение суда.
. Заслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает заявленные ФИО1 требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В соответствии с частью 1 статьи 237 Федерального закона № 237 от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости» с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Как следует из материалов дела, ФИО1 на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером № площадью 3109 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>( основание: договор аренды № 68/21 от 29.09.2021 года).
Расчет арендной платы за земельный участок производится исходя из кадастровой стоимости земельного участка, что подтверждается расчетом, приложенным к договору аренды.
Кадастровая стоимость указанного земельного участка определена постановлением Правительства Самарской области № 935 от 27.11.2020 года по состоянию на 1 января 2020 года в размере 7373148,95 руб.
Административный истец, являясь арендатором земельного участка, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере действительной рыночной стоимости.
Считая кадастровую стоимость земельного участка завышенной, а свои права нарушенными, 3 декабря 2021 года административный истец обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.
В обоснование заявленных требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости № 57-02р/21, выполненный ООО «РЕГИОН» 12 ноября 2021 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 1 января 2020 года в размере 2017680 руб..
Администрация г.о. Отрадный не согласилась с указанным отчетом об оценке, в связи с чем ходатайствовала о назначении судебной экспертизы в отношении земельного участка.
В силу пунктов 1, 3 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства в случае возникновения в ходе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.
Лица, участвующие в деле, вправе предложить суду вопросы, подлежащие разрешению при проведении экспертизы. Окончательный круг вопросов, по которым требуется заключение эксперта, и их содержание определяются судом.
Определением суда от 14 января 2022 года по делу была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Самарская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.
В срок, указанный в определении суда ( 10 марта 2022 года) экспертиза не была проведена, в связи с этим дело было отозвано из экспертизы.
В соответствии с выводами, содержащимися в решении Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2022 года № АКПИ22-93, положения Перечня видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями, не исключают возможность назначения по делу об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости судебной оценочной экспертизы и поручение ее проведения вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями, но не являющихся государственными судебными экспертами.
Определением суда от 23 августа 2022 года с учетом исправления описки судом назначена экспертиза, производство которой поручено ООО «Центр оценки и судебной экспертизы», оплата возложена на Администрацию г.о. Отрадный Самарской области.
По результатам судебной экспертизы, проведенной ООО «Центр оценки и судебной экспертизы» 17 октября 2022 года, составлено экспертное заключение № 27/2022-СЭ, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2020 года составила 2178134,31 руб.
В соответствии с частями 1, 2, 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.
Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.
Исследовав заключение эксперта № 27/2022-СЭ от 17 октября 2022 года, суд приходит к выводу о том, что оно является достоверным и допустимым доказательством по делу, оно понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения, не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта. Выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведен метод исследования и расчеты величины рыночной стоимости земельного участка, приведенные выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение, профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта исследования полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами, итоговое суждение о рыночной стоимости основано на анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки, в заключении проанализированы объект экспертизы, объекты-аналоги относительно их качественных и количественных характеристик, принятые экспертом аналоги сопоставимы с объектом экспертизы, полученная величина рыночной стоимости соответствует сложившимся условиям рынка на дату оценки, информация в отношении объектов-аналогов указана в экспертном заключении, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Замечаний к экспертному заключению не представлено, ходатайств о назначении дополнительной или повторной экспертизы не заявлено, представитель административного истца согласился с выводами судебной экспертизы.
В связи с изложенным суд признает величину рыночной стоимости земельного участка, определенную экспертным заключением, - достоверной.
В связи с этим определенная отчетом об оценке величина рыночной стоимости земельного участка не может быть принята судом во внимание.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 3 декабря 2021 года, что следует отразить в резолютивной части решения суда.
В соответствии ст. 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся: суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; расходы на оплату услуг переводчика, понесенные иностранными гражданами и лицами без гражданства, если иное не предусмотрено международным договором Российской Федерации; расходы на проезд и проживание сторон, заинтересованных лиц, связанные с явкой в суд; расходы на оплату услуг представителей; расходы на производство осмотра на месте; почтовые расходы, связанные с рассмотрением административного дела и понесенные сторонами и заинтересованными лицами; другие признанные судом необходимыми расходы.
Согласно статье 111 Кодекса стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.
Согласно Постановлению Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года N 20-П достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости предполагается в отношении результата ее определения, укладывающегося в разумный диапазон возможных значений, которые могут быть получены в рамках соблюдения законной процедуры кадастровой оценки на основе имеющейся информации об объекте недвижимости с учетом профессионального усмотрения.
Возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.
Вместе с тем, при решении вопросов о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.
С учетом изложенного, Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П указал на допустимость расхождения результата массовой оценки стоимости объекта недвижимости с результатами оценки этого объекта с учетом индивидуальных характеристик в приемлемых границах, что само по себе не свидетельствует об ошибочности, незаконности кадастровой стоимости, определенной методом массовой оценки недвижимости и о нарушении прав административного истца, которому принадлежит объект недвижимости.
Следовательно, с учетом специфики данной категории дел и приведенной выше правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации при разрешении вопроса о взыскании судебных расходов следует учитывать соотношение кадастровой стоимости объекта недвижимости и его рыночной стоимости, установленной судом в качестве кадастровой, является ли эта разница существенной либо соответствует допустимым отклонениям, принятым в государственной кадастровой оценке.
Диапазон расхождения между кадастровой и рыночной стоимостью объекта недвижимости является неприемлемым (70,46 %) и недопустимым расхождением.
В связи с этим заявитель имеет право на возмещение понесенных по делу судебных расходов.
2 ноября 2021 года между ФИО1, заказчиком, и обществом с ограниченной ответственностью «РЕГИОН», исполнителем, заключен договор № 129/2021 возмездного оказания оказание услуг по оценке земельного участка с кадастровым номером №.
Стоимость услуг по договору составляет 20000 руб.
Сумма в размере 20000 руб. оплачена ФИО1, что подтверждается чеком-ордером от 10.11.2021 года.
Принимая во внимание, что расходы на оказание услуг по оценке документально подтверждены, суд приходит к выводу о взыскании в пользу заявителя за составление отчета об оценке 20000 руб., а также расходов по государственной пошлине в размере 300 руб. (чек-ордер от 11.11.2021 года), почтовых расходов в сумме 552 руб.
В соответствии с договором оказания услуг от 2 ноября 2021 года ФИО2 принял на себя обязательства по оказанию правовой помощи, выразившейся в представлении интересов ФИО1 в областном суде и суде апелляционной инстанции по оспариванию кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №
Стоимость услуг по договору в размере 30000 руб. оплачена, что подтверждается пунктом 6 договора.
Принимая во внимание объем оказанных услуг, участие представителя в трех судебных заседаниях, суд снижает расходы на представителя до 10 000 руб.
Расходы подлежит взысканию с Правительства Самарской области, утвердившего результаты кадастровой стоимости земельного участка.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил :
Требования ФИО1 удовлетворить частично
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 3109 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2020 года в размере 2178134, 31 руб.
Датой обращения административного истца в суд считать 3 декабря 2021 года.
Взыскать с Самарской области в лице Правительства Самарской области за счет казны Самарской области в пользу ФИО1 расходы за составление отчета об оценке в размере 20000 руб., услуги представителя в размере 10000 руб., почтовые расходы в размере 552 руб., уплаченную государственную пошлину 300 руб.
В остальной части административного иска отказать.
Решение может быть обжаловано в четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме
Судья Т.А.Родина
Мотивированное решение изготовлено 16 ноября 2022 года.