УИД 38RS0031-01-2022-000839-32
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
29 августа 2022 года
г. Иркутск
Иркутский районный суд Иркутской области в составе председательствующего судьи Говоровой А.Н. при секретаре судебного заседания Нечаевой Т.Е.,
с участием представителя ФИО1 – ФИО2, ФИО3 и ее представителя ФИО4,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1636/2022 по иску ФИО1 к ФИО3 о признании прекращенным обременения (ипотеки) жилого помещения, взыскании неосновательного обогащения,
по встречному иску ФИО3 к ФИО1 о расторжении договора, возврате жилого помещения,
с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области,
установил:
ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3, в котором просил признать прекращенным обременение (ипотеку) в отношении жилого помещения – однокомнатной квартиры с кадастровым номером № расположенной по адресу: ...., обязать Управление Росреестра по Иркутской области погасить запись о наличии обременения (ипотеки) в отношении указанного жилого помещения, взыскать с ответчика в пользу истца неосновательное обогащение в размере 1 503 956 руб.
В обоснование заявленных требований ФИО1 указал, что вместе с супругой ФИО5 по договору купли-продажи от **/**/**** приобрел в общую совместную собственность у ФИО3 однокомнатную квартиру общей площадью 36,3 кв.м с кадастровым номером 38:06:010401:434, расположенную по адресу: ..... Стоимость квартиры составила 1 000 000 руб. Стороны согласовали, что оплата по договору осуществляется наличными денежными средствами в размере 503 956 руб., окончательный расчет в размере 496 044 руб. должен производится за счет министерства социального развития, опеки и попечительства Иркутской области в виде социальной выплаты, выделяемой по Государственному жилищному сертификату № от **/**/****, выданному ФИО5
ФИО5 умерла **/**/****.
До подписания договора ФИО3 под расписку переданы наличными денежные средства в размере 503 956 руб. Согласно квитанции ПАО Сбербанк ФИО5 перечислила ФИО3 денежные средства в размере 2 000 000 руб. после подписания договора и передачи его на регистрацию.
По мнению покупателя, оплата за квартиру произведена в полном объеме, кроме того, продавец неосновательно получила денежные средства в размере 1 503 956 руб.
Ответчик ФИО3, не согласившись с заявленными ФИО1 требованиями, обратилась в суд со встречным иском к ФИО1, в котором просила расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: ...., возвратить указанную квартиру ФИО3
В обоснование заявленных встречных требований ФИО3, указала, что **/**/**** между ФИО3 и ФИО1 заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ..... На момент продажи стоимость квартиры составляла 2 790 000 руб., что подтверждается оценкой ООО «Эксперт-оценка». Квартира вместе с мебелью продавалась за 2 496 044 руб., из которых денежные средства в размере 2 000 000 руб. выплачены покупателями при заключении сделки, а 496 044 руб. должны быть выплачены продавцу по жилищному сертификату, выданному покупателю. В договоре стоимость квартиры указана в размере 1 000 000 руб. с целью избежать необходимости уплачивать налог. После заключения договора выяснилось, что срок для «обналичивания» сертификата истекал в сентябре 2021 года. После смерти ФИО5, денежные средства по сертификату не были перечислены ФИО3, ФИО1 удовлетворять требования об оплате квартиры отказался. Расписка, датированная **/**/****, о получении денежный средств в размере 503 956 руб. оформлялась после смерти ФИО5 для «обналичивания» жилищного сертификата, фактически денежные средства продавцом от покупателя по расписке не получены. По мнению ФИО3, отказ ФИО1 выплатить истцу 496 044 руб. является существенным нарушением условий договора купли-продажи от **/**/****, в связи с чем договор подлежит расторжению.
В судебное заседание истец ФИО1 не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, причины неявки неизвестны, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.
Суд на основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассматривает дело в отсутствие неявившихся лиц.
В судебном заседании представитель ФИО1 – ФИО2 исковые требования ФИО1 поддержал в полном объеме, встречный иск ФИО3 просил оставить без удовлетворения; ответчик ФИО3 и ее представитель ФИО4 возражали против удовлетворения требований ФИО1, встречные исковые требования поддержали.
Заслушав пояснения сторон и их представителей, показания свидетеля, изучив письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями процессуального законодательства, суд пришел к следующему.
В пункте 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В силу указаний статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Согласно пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
Из пункта 87 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.
К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).
Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.
Судом установлено, что по договору купли-продажи от **/**/**** ФИО5, ФИО1 в лице представителя по доверенности ФИО5 приобрели у ФИО3 квартиру общей площадью 36,3 кв.м с кадастровым номером №, расположенную по адресу: .....
Согласно пунктам 3, 4 указанного договора стоимость квартиры составляет 1 000 000 руб., оплата производится следующим образом:
- финансовые средства в размере 496 044 руб. перечисляются со счета министерства социального развития, опеки и попечительства Иркутской области в виде социальной выплаты, выделяемой по Государственному жилищному сертификату серия ПС № от **/**/****, выданному ФИО5, на лицевой счет на имя ФИО3;
- финансовые средства в размере 503 956 руб. выплачиваются покупателем на руки продавцу из собственных средств.
В пункте 6 договора указано, что квартира признается находящейся в залоге у продавца до полного расчета в силу закона.
Данный договора является документом, подтверждающим передачу квартиры продавцом покупателю без каких-либо актов и дополнительных документов (пункт 9 договора).
Из пояснений сторон, показаний свидетеля, поквартирной карточки следует, что квартира фактически передана продавцом покупателям, ФИО1 проживает в квартире, состоит на регистрационном учете.
Переход права собственности на квартиру зарегистрирован в установленном законом порядке.
Таким образом, продавцом исполнена обязанность по передачи квартиры покупателю.
ФИО5 умерла **/**/****.
Согласно представленным свидетельствам о праве на наследство от **/**/**** наследником ФИО5 является ее супруг ФИО1
По мнению ФИО1, его супруга по неизвестным причинам перечислила ФИО3 в счет оплаты за квартиру денежные средства в размере 2 000 000 руб., а также по расписке передала 503 956 руб. В связи с чем продавец неосновательно обогатился за счет покупателей.
По мнению ФИО3, квартира фактически продавалась за 2 496 044 руб., оплата произведена в размере 2 000 000 руб. в день подписания договора; по жилищному сертификату денежные средства в размере 496 044 руб. не переданы продавцу. Расписка составлена для «обналичивания» сертификата после смерти ФИО5, фактически денежные средства ей не передавались.
Согласно отчету об оценке №, составленному ООО «Эксперт-оценка», рыночная стоимость однокомнатной квартиры с кадастровым номером №, расположенную по адресу: ...., по состоянию на **/**/**** составляет 2 790 000 руб.
Представленным в материалы дела приходным кассовым ордером № от **/**/**** подтверждается перечисление ФИО5 денежных средств в размере 2 000 000 руб. ФИО3
Согласно расписке от **/**/**** ФИО3 получила от ФИО5 за однокомнатную квартиру по адресу: ...., денежные средства в размере 503 956 руб.
Доказательства того, что денежные средства по расписке фактически не переданы покупателем продавцу, не представлены.
В ходе судебного разбирательства дела ФИО3 подтвердила, что написала расписку собственноручно, расписка передана ею ФИО1
Составление расписки по указанию сотрудника банка для «обналичивания» жилищного сертификата после смерти ФИО5, передача документов в банк достоверными, достаточными и необходимыми доказательствами не подтверждено.
Свидетель ФИО6 (племянница ФИО5) показала, что ФИО5 с супругом ФИО1 планировал переехать, для чего купили квартиру в мкр. Березовый. Квартира стоила 1 000 000 руб. ФИО5 должна была получить сертификат на жилье, но попала в больницу и сертификат сгорел. ФИО1 сертификат не обналичил, но пояснил свидетелю, что за квартиру они ничего не должны. В квартире в мкр. Березовый проживал ФИО1, поскольку ФИО5 лежала в больнице. Свидетель указала, что сделка до настоящего времени не завершена. На вопрос суда – почему свидетель полагает, что сделка не завершена, пояснений дать не смогла, в нарушение порядка была перебита представителем ФИО1, подсказавшим, что не снято обременение. Представителю судом сделано замечание.
Свидетель ФИО7 (сестра ФИО3) показала, что ФИО3 выставила квартиру на продажу на сайте Авито за 2 600 000 руб., после цена была снижена. ФИО3 позвонила семья с севера, муж с женой, они приехали покупать квартиру. Договорились, что сделка будет оформлена по меньшей цене, чтобы не платить налоги. ФИО3 перевели 2 000 000 руб., остальные 500 000 руб. должны были оплачиваться по жилищному сертификату. После смерти ФИО5 ФИО3 спрашивала денежные средства с ФИО1, который отказался вносить оплату по сертификату. Свидетель присутствовала при написании расписки на сумму 500 000 руб., ездила с ФИО3 в банк. Они заехали за ФИО1, чтобы решить вопрос по сертификату в банке. ФИО3 пошла говорить к руководителю, после этого к менеджеру. Со слов ФИО3 менеджер пояснил, что для получения денежных средств по сертификату нужно написать расписку о получении денег от ФИО5 Менеджер банка скинул список необходимых документов в мессенджер ФИО3 При написании расписки денежные средства не передавались. Расписку писали **/**/****. Расписка осталась у ФИО8 При вселении ФИО1 свидетель не присутствовала, но знает, что в квартиру он вселился до подписания договора купли-продажи. Квартира продавалась вместе с мебелью. Квартира была оценена в 2 560 000 руб., была сделана скидка для покупателей. Стороны договорились, что в квартире останется мебель, в договоре пропишут стоимость 1 000 0000 руб.
Суд критически относится к доводам ФИО1, показаниям свидетеля ФИО9 относительно согласованной сторонами стоимости квартиры в размере 1 000 000 руб., поскольку ФИО5 перечислила на счет ФИО3 денежные средстве в сумме 2 000 000 руб. в день подписания договора купли-продажи квартиры **/**/****.
Учитывая изложенное, оценив доказательства в совокупности, суд полагает, что договор купли-продажи квартиры является притворной сделкой с связи с заключением договора на иных условиях о стоимости квартиры. Стоимость квартиры согласована сторонами в размере 2 503 956 руб. Нахождение расписки у плательщика подтверждает факт произведенной покупателем продавцу оплаты в размере 503 956 руб. Таким образом, стоимость квартиры оплачена покупателями в размере 2 503 956 руб.
В связи с оплатой квартиры в полном объеме, суд не находит оснований для расторжения договора купли-продажи на основании статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с существенным нарушением договора покупателями в виде неполной оплаты приобретенной квартиры.
В пункте 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
Согласно подпункту 1 пункту 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.
Согласно части 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав:
в случае, если выдана закладная:
совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;
заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;
заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме;
в случае, если не выдана закладная:
совместного заявления залогодателя и залогодержателя;
заявления залогодержателя.
Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.
Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.
Судом установлено, что **/**/**** зарегистрирована ипотека в силу закона в отношении квартиры с кадастровым номером № по адресу: ...., в пользу ФИО3
Учитывая полную оплату покупателями ФИО5 и ФИО1 квартиры с кадастровым номером №, суд полагает, что регистрационная запись об ипотеки подлежит прекращению.
Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного кодекса.
Обязательства из неосновательного обогащения возникают при наличии трех обязательных условий: имеет место приобретение или сбережение имущества; приобретение или сбережение имущества произведено за счет другого лица; приобретение или сбережение имущества не основано ни на законе, ни на сделке, ни на ином правовом основании, то есть происходит неосновательно.
При этом также следует иметь в виду, что при наличии договорных отношений между сторонами возможность применения такого субсидиарного способа защиты, как взыскание неосновательного обогащения, ограничивается случаями, когда такое обогащение, приведшее к нарушению имущественных прав лица, не может быть устранено с помощью иска, вытекающего из договора.
Судом установлено, что договор купли-продажи квартиры по цене 1 000 000 руб. являлся притворной сделкой, прикрывающей продажу квартиры по цене 2 503 956 руб.
Поскольку покупателями оплачены по договору денежные средства в размере 2 503 956 руб., суд не находит оснований для взыскания с ФИО3 неосновательного обогащения.
В соответствии с частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ФИО3 в пользу ФИО1. подлежат взысканию понесенные последним судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб.
Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
исковые требования ФИО1 к ФИО3 о признании прекращенным обременения (ипотеки) жилого помещения, взыскании неосновательного обогащения – удовлетворить частично.
Признать прекращенным обременение (ипотеку) жилого помещения – однокомнатной квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: ...., зарегистрированную в пользу ФИО3.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о прекращении обременения.
В удовлетворении искового требования ФИО1 к ФИО3 о взыскании неосновательного обогащения в размере 1 503 956 руб., возмещении судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 15 720 руб. – отказать.
Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб.
В удовлетворении встречных исковых требований ФИО3 к ФИО1 о расторжении договора, возврате жилого помещения – отказать.
Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский районный суд Иркутской области.
Судья
А.Н. Говорова
Решение суда в окончательной форме принято 09.09.2022.