55RS0026-01 -2022-003 807-86 Дело № 2а-3288/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Омский районный суд Омской области в сое шве председательствующего судьи Степановой Е.В., при секретаре судебного заседания Тихонове Д.С., помощнике судьи Чуевой А.О., рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Омске 23 декабря 2022 года дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Администрации Омского муниципального района Омской области о признании решения об отказе в предоставлении земельного участка в аренду незаконным,
УСТАНОВИЛ:
Административный истец ФИО1 обратился в Омский районный суд Омской области с административным иском к Администрации Омского муниципального района Омской области (далее - администрация, административный ответчик) о признании решения об отказе в предоставлении земельного участка в аренду незаконным.
В обоснование заявленного требования указал, что ранее по состоянию на 2013 год Г.Н.В. принадлежал объект незавершенного строительства, проектируемое назначение: жилой дом, степень готовности 35 %, с кадастровым номером №, общей площадью 179,2 кв. м., находящийся по адресу: <адрес>
В соответствии с Постановлением Администрации Магистрального сельского поселения Омского Муниципального района Омской области от 24.12.2013 № 319 объекту незавершенного строительства был присвоен вышеуказанный адрес.
Объект незавершенного строительства расположен на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью 1500 кв. м., адрес: <адрес> (далее - земельный участок), что подтверждается сведениями в ЕГРН.
24.12.2013 Администрацией Магистрального сельского поселения Омского муниципального района Омской области ФИО2 было выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома сроком до 24.12.2023.
Кадастровый номер объекту незавершенного строительства присвоен 27.12.2013.
17.01.2014 Г.Н.В. по договору купли-продажи передала объект незавершенного строительства Р.В.В..
07.07.2017 Р.В.В. по договору купли-продажи передал Т.Е.В. объект незавершенного строительства.
25.09.2018 между Администрацией Омского муниципального района Омской области и Т.Е.В. был заключен договор аренды земельного участка № АЗ-957 сроком на три года с целью предоставления земельного участка для завершения строительства (далее - договор аренды).
11.07.2020 Т.Е.В. умерла, что подтверждается свидетельством о смерти. В связи с этим, работа по строительству в отношении объекта завершенного строительства приостановилась до момента принятия наследства, в наследственную массу которого входит объект незавершённого строительства. Наследником является административный истец - ФИО1.
27.06.2022 на основании решения Омского районного суда Омской области по делу № 2-625/2022 административный истец принял наследство. Соответственно, на основании свидетельства о праве на наследство по закону административному истцу принадлежит на праве собственности объект завершенного строительства, что подтверждается выпиской из ЕГРН и свидетельством о праве на наследство по закону.
Однако, в силу того, что срок действия договора аренды истек, административный истец после принятия наследства 09.09.2022 обратился в Администрацию Омского муниципального района Омской области (далее - Администрация) с заявлением о заключении договора аренды без проведения торгов для завершения строительства объекта завершённого строительства.
Отказывая в заключении с административным истцом договора, Администрация пояснила, что уже ранее в отношении объекта незавершенного строительства был заключен договор аренды и земельного участка.
Администрация пояснила, что продление договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, действующим законодательством не предусмотрено.
Земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, действительно ранее был предоставлен прежнему собственнику этого объекта по договору аренды на срок 3 года. На основании того, что Т.Е.В. умерла, а действие договора не прекратилось, Администрацией не заявлялись требования об изъятии у него объекта незавершенного строительства в шестимесячный срок со дня истечения действия ранее заключенного договора аренды земельного участка.
Учитывая, что административный истец приобрел право собственности по истечении договора аренды, он продолжил пользоваться земельным участком на тех же условиях и соблюдением всех установленных обязанностей. Земельный участок был освоен, степень готовности объекта незавершенного строительства жилого дома с 35% увеличена до 70%, а в отсутствие договора аренды он лишен возможности завершить строительство дома. Однако, Администрация во внимание данный факт не приняла.
На основании изложенного административный истец просит признать незаконным отказ Администрации Омского муниципального района Омской области от 18 октября 2022 г. № ИСХ-22/ОМС-Ю036 в заключении с ФИО1 договора аренды земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 1500 кв. м., адрес: <адрес>
Обязать Администрацию Омского муниципального района Омской области заключить с ФИО1 без проведения торгов договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1500 кв. м., адрес: <адрес> для завершения строительства объекта незавершенного строительства.
В судебном заседании административный истец ФИО1 участия не принимал, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежаще, представил заявление, в котором просил о рассмотрении дела в свое отсутствие.
Представитель административного истца ФИО1 - ФИО3, действующий на основании доверенности и диплома о высшем юридическом образовании, в судебном заседании заявленные административные исковые требования поддерживал в полном объеме по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.
Представитель административного ответчика Администрации Омского муниципального района Омской области ФИО4, действующая на основании доверенности и диплома о высшем юридическом образовании, в судебном заседании участия не принимала, представила заявление, в котором просила о рассмотрении дела в свое отсутствие. Ранее в ходе рассмотрения дела поясняла, что заявленные административные исковые требования не признает в полном объеме. Отказ Администрации считает законным и обоснованным, поскольку действующим законодательством не предусмотрена возможность повторного продления договора аренды земельного участка для завершения строительства. Просила отказать в удовлетворении заявленных административных исковых требований.
Выслушав лиц, участвующих в деле, свидетелей, исследовав представленные доказательства, оценив их в совокупности, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 46 Конституции Российской Федерации и частью 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.
Применительно к судебному разбирательству по административным делам об оспаривании решений, действий (бездействия) органов, организаций, лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, механизм выполнения данной задачи предусматривает обязанность суда выяснить, среди прочего, нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление (пункт 1 части 9 статьи 226).
В судебном заседании установлено, что Т.Е.В. по договору купли-продажи от 07.07.2017 был приобретён объект незавершенного строительства, назначение: жилой дом, площадью застройки 179,20 кв.м., степень готовности объекта 35% с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> у Р.В.В..
Р.В.В. приобрел указанный объект незавершенного строительства на основании договора купли-продажи от 17.01.2014 у Г.Н.В.
Первоначальный договор аренды был заключен между Администрацией Омского муниципального района Омской области и Г.Н.В. от 15.02.2013 № АЗ-20-015/2013, по которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка от 04.05.2012 № 55/201/12-52485 площадью 1500 кв.м. в границах Магистрального сельского поселения Омского муниципального района Омской области, местоположение которого установлено примерно в 415 м. по направлению на северо-запад относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес <адрес> кадастровым номером №, из состава земель населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства. Срок аренды составляет три года с даты государственной регистрации настоящего договора.
Г.Н.В. Администрацией Магистрального сельского поселения Омского муниципального района Омской области было выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома: строительный объем 480 куб.м., площадь жилого <адрес> кв.м., количество комнат 5, этажность 2, сметная стоимость 700 000 руб, земельный участок общей площадью 1 500 кв.м. с кадастровым номером №.
Между Администрацией Омского муниципального района Омской области и Т.Е.В. был заключен договора аренды земельного участка № АЗ-957 от 25.09.2018, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, в соответствии с выпиской из ЕГРН об объекте недвижимости от 21.03.2018 № 99/2018/89093649, площадью 1500 кв.м. с кадастровым номером № в границах Магистрального сельского поселения Омского муниципального района Омской области, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 415 м. от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, из состава земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства.
На участке расположен объект незавершенного строительства. Проектируемое назначение: жилой дом, площадь застройки 179,2 кв.м, степень готовности 35%, расположенный по адресу: <адрес>, находящийся в собственности у арендатора. Вид, номер и дата государственной регистрации права: собственность № 55:20:110101:4505-55/050/2017-2 от 14.07.2017.
Из представленного договора энергоснабжения № 138/03405574 от 12.09.2018, акта о выполнении технических условий от 13.08.2018 и акта об осуществлении технического присоединения от 13.08.2018, заключенного между АО «Петербургская сбытовая копания» и Т.Е.В., следует, что к объекту незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес> подается электрическая энергия.
Как следует из материалов дела, Т.Е.В., ДД.ММ.ГГГГ г.р. умерла ДД.ММ.ГГГГ.
Решением Омского районного суда Омской области от 21.02.2022 по гражданскому делу № 2-625/2022, вступившим в законную силу 23.03.2022, установлен факт принятия наследства ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р. после смерти Т.Е.В., ДД.ММ.ГГГГ г.р., умершей ДД.ММ.ГГГГ.
Нотариусом нотариального округа Марьяновского района Омской области Ч.Б.Ю. выдано свидетельство о праве на наследство брату Т.Е.В. - ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р. на объект незавершенного строительства, проектируемое назначение: жилой дом, степень готовности 35 %, площадью 179,2 кв.м., находящийся по адресу: <адрес>, расположенный на земельном участка с кадастровым номером №
ФИО1 обратился в Администрацию Омского муниципального района Омской области с заявлением о продлении договора аренды земельного участка без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства - жилого дома.
Администрация Омского муниципального района Омской области 18.10.2022 № ИСХ-22/ОМС-10036 отказа в продлении договора аренды земельного участка без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства - жилого дома. В обоснование указала, что продление договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, действующим законодательством не предусмотрено. Принимая во внимание, что между физическим лицом и Администрацией был заключен договор аренды в целях завершения строительства объекта с кадастровым номером № на основании, предусмотренном пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ у Администрации отсутствуют правовые основания для заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером №
Не согласившись с отказом в предоставлении земельного участка в аренду, для завершения строительства жилого дома, административный истец обратился с вышеназванными требованиями.
Разрешая заявленные требования, суд исходит из следующего.
Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 г. регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.
Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);
собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).
В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.
Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).
В силу пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.
В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).
Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.
Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.
Эта норма корреспондирует с ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.
В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.
Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.
С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности ФИО1, и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.
Поскольку публичный собственник, Администрация Омского муниципального района Омской области, земельного участка с кадастровым номером № не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как то установлено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, у ФИО1 имеется право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта.
В условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка с момента истечения в 2021 году срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски для имущественных прав собственника объекта незавершенного строительства, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида.
Конституция Российской Федерации, провозглашая Российскую Федерацию социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие каждого человека, предписывает органам государственной власти и органам местного самоуправления поощрять строительство, создавать условия для осуществления права на жилище (часть 2 статьи 40).
Жилищный кодекс Российской Федерации возлагает на органы государственной власти и органы местного самоуправления обязанность в пределах их полномочий обеспечивать условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе стимулировать жилищное строительство (пункт 4 статьи 2).
Административный истец при рассмотрении данного дела ссылалась на наличие уважительных причин, по которым он не успел в установленный договором срок закончить строительство жилого дома. Указывал, что объект незавершенного строительства был приобретен его сестрой для улучшения жилищных условий семьи, но поскольку она умерла, завершить во время строительство индивидуального жилого дома не представилось возможным.
С учетом установленных по делу обстоятельств, отказ Администрации в заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства на срок 3 года препятствует административному истцу в улучшении жилищных условий, нарушает конституционные принципы правовой определенности, справедливости, поддержания доверия граждан к действиям государства, а также баланс конституционно защищаемых ценностей, публичных и частных интересов.
При изложенных обстоятельствах, требования административного истца о признании незаконным отказ Администрации Омского муниципального района Омской области в заключении с ФИО1 договор аренды земельного участка, площадью 1 500 кв.м с кадастровым номером №, без проведения торгов для завершения объекта незавершенного строительства-жилого дома, подлежат удовлетворению.
В то же время признание незаконным оспариваемого отказа не может за собой влечь автоматическое возложение обязанности на орган местного самоуправления принять решение о предоставлении земельного участка в аренду, как того требует истец.
Статьёй 12 Конституции РФ установлен принцип самостоятельности органов местного самоуправления.
Порядок деятельности и компетенция органов местного самоуправления определены в Федеральном законе от 06 октября 2003 г. № 131-Ф3 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».
Кроме того, учитывая необходимость установления фактических обстоятельств и оценки доказательств относительно процента готовности спорного объекта и в связи с этим определения срока предоставления земельного участка для завершения строительства, суд считает необходимым обязать Администрацию Омского муниципального района Омской области повторно рассмотреть заявление ФИО1 о предоставлении земельного участка площадью 1500 кв.м с кадастровым номером №, в аренду без проведения торгов, и принять по нему решение в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Руководствуясь ст.ст. 218 - 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление ФИО1 Администрации Омского муниципального района Омской области о признании решения об отказе в предоставлении земельного участка в аренду незаконным удовлетворить частично.
Признать незаконным отказ Администрации Омского муниципального района Омской области в заключении с ФИО1 договор аренды земельного участка, площадью 1 500 кв.м с кадастровым номером №, без проведения торгов для завершения объекта незавершенного строительства-жилого дома.
Возложить на Администрацию Омского муниципального района Омской области обязанность повторно рассмотреть заявление ФИО1 о предоставлении земельного участка площадью 1500 кв.м с кадастровым номером №, в аренду без проведения торгов, и принять по нему решение в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Решение может быть обжаловано в Омский областной суд через Омский районный суд Омской области в течение месяца с момента принятия решения в окончательной форме.
Судья Степанова Е.В.
Мотивированное решение изготовлено 13 января 2023 года.