Дело № 2-3284/2025

45RS0026-01-2025-000659-31

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 июля 2025 года г. Курган

Курганский городской суд Курганской области в составе председательствующего судьи Киселёвой А.В.

при помощнике судьи Мотыциной А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации города Кургана о признании отказа незаконным, возложении обязанности заключить соглашение о включении в договор аренды в качестве арендатора, по иску Администрации города Кургана к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации города Кургана о признании отказа незаконным, возложении обязанности заключить соглашение о включении в договор аренды в качестве арендатора. В обоснование иска указал, что ему на основании договора купли-продажи принадлежит на праве собственности объект незавершенного строительства №в, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, площадью 575,6 кв.м.

Указанный объект капитального строительства располагается на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 6 671 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов с разрешенным видом использования: производственная деятельность. Земельный участок ранее был предоставлен в аренду бывшему собственнику объекта незавершенного строительства ФИО2 однократно предоставление участка для целей завершения строительства путем заключения без проведения торгов. Срок договора аренды еще не истек, истец намерен завершить строительство и ввести объект в эксплуатацию.

Указывает, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка, то есть происходит перемена лица в договоре аренды. В момент приобретения объекта незавершенного строительства и до настоящего времени договор аренды не расторгнут. При продаже объекта незавершенного строительства продавец предупредил ответчика о продаже.

Истец обратился в Администрацию города Кургана с просьбой осуществить замену стороны арендатора в договоре, в чем истцу было отказано.

Указывает, что по смыслу норм действующего законодательства при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Просит суд признать незаконным отказ Администрации города Кургана о заключении с ФИО1 соглашения о включении его в качестве Арендатора в договор аренды от 18.07.2022 на земельный участок с кадастровым номером № площадью 6 671 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов с разрешенным видом использования: производственная деятельность, на тех же условиях и на тот же срок. Обязать Администрацию города Кургана заключить с ФИО1 соглашение о включении его в качестве Арендатора в договор аренды от 18.07.2022 на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 6 671 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов с разрешенным видом использования: производственная деятельность, на тех же условиях с условием начала течения оставшегося срока действия договора с момента вступления в законную силу решения суда. Взыскать с Администрации города Кургана судебные расходы, включающие в себя оплату государственной пошлины и оплату услуг представителя в размере 100 000 рублей.

Администрация г. Кургана обратилась в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка. В обоснование иска указано, что между Администрацией г. Кургана и ответчиком 18.07.2022 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 6 671 кв.м. по адресу <адрес>, №в с видом разрешенного использования: производственная деятельность, однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства сроком на 3 года с даты подписания акта приема-передачи. Предоставляя земельный участок, Администрация г. Кургана предполагала, что на земельном участке будет размещен объект капитального строительства. В адрес ФИО2 13.04.2024 направлена претензия с требованием до 24.06.2024 получить градостроительный план участка, до 08.07.2024 получить разрешение на строительство объекта. 25.06.2024 направлено предложение о досрочном расторжении договора. Актом обследования земельного участка установлено, что земельный участок не огорожен, строительные работы не велись, имеется объект незавершенного строительства и бетонные стройматериалы. Доступ для посторонних лиц на участок не ограничен, что создает угрозу и является нарушением правил благоустройства города Кургана. Просит суд расторгнуть договор аренды земельного участка от 18.07.2022 с кадастровым номером № площадью 6 671 кв.м., с разрешенным использованием: производственная деятельность, расположенного по адресу: <адрес>, №, заключенный между Администрацией города Кургана и ФИО2

Гражданские дела по указанным исковым заявлениям объединены в одно производство.

Представитель истца, третьего лица по иску Администрации г. Кургана ФИО1 – ФИО3, действующая на основании доверенности, судебном заседании на заявленных требованиях настаивала по доводам, изложенным в иске, с иском Администрации г. Кургана к ФИО2 не согласилась. Пояснила, что просит суд заключить с ФИО1 соглашение о включении его в качестве арендатора в договор аренды с условием начала течения оставшегося срока действия договора с момента вступления в законную силу решения суда сроком на 1 год 8 месяцев.

Третье лицо по иску ФИО1 и ответчик по иску Администрации г. Кургана ФИО2 в судебном заседании иск ФИО1 поддержал, с иском Администрации города Кургана не согласился.

Представитель Администрации города Кургана в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, просил рассматривать дело в его отсутствие.

Представитель третьего лица Департамента архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомил.

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства в совокупности, суд установил следующее.

Согласно части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Как разъяснено в п. 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении», под судебным постановлением, указанным в части 2 статьи 61 ГПК РФ, понимается любое судебное постановление, которое согласно части 1 статьи 13 ГПК РФ принимает суд (судебный приказ, решение суда, определение суда).

Решением Курганского городского суда от 25.05.2022, вступившим в законную силу 05.07.2022, отказано в удовлетворении исковых требований Администрации города Курган к ФИО2 о признании отсутствующим зарегистрированного права на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью 575,6 кв.м., расположенный по адресу <адрес>.

Решением суда установлено, что 05.06.2018 между Администрацией г. Кургана и ФИО4 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 6 671 кв.м., расположенного по адресу <адрес>, №в, сроком на 32 месяца. Право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером № со степенью готовности 10 % было зарегистрировано за ФИО4 на основании договора аренды, разрешения на строительство. Между ФИО4 и ФИО2 23.07.2019 заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, право собственности ФИО2 было зарегистрировано в ЕГРН.

24.08.2020 между ФИО4 и ФИО2 заключено соглашение о расторжении договора купли – продажи в связи с невозможностью завершения строительства лицом, не являющимся арендатором земельного участка.

02.09.2020 между ФИО4 и ФИО2 заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, степень готовности 10 %, право собственности ФИО4 зарегистрировано в ЕГРН,

01.09.2021 между ФИО2 и ФИО4 заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи от 02.09.2020.

В ходе рассмотрения дела установлено и из материалов дела следует, что 18.07.2022 между Администрацией города Кургана в лице Департамента архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды № земельного участка. По условиям договора арендодатель передает однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства, а арендатор принимает земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером № площадью 6 671 кв.м., в границах указанных в выписке из ЕГРН от 14.06.2022 № КУВИ№. Адрес участка: <адрес>, №в. Разрешенное использование участка: производственная деятельность.

Срок аренды участка устанавливается на три года с даты подписания акта приема – передачи участка. Окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Пользование участком является платным. Договором установлен размер арендной платы. Неиспользование участка арендатором не может служить основанием невнесения арендной платы.

Арендатор имеет право с письменного согласия арендодателя в пределах срока договора передать свои права и обязанности по договору третьему лицу, отдать арендные права в залог, внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, передать арендованный участок в субаренду. В случае продажи (иного отчуждения) имущества, находящегося на участке, письменно сообщить об этом арендодателю не позднее одного месяца с момента заключения соответствующего договора купли – продажи (отчуждения).

При прекращении договора арендатор обязан в течение двух недель с момента его прекращения вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии по акту приема – передачи.

18.07.2022 между сторонами договора аренды подписан акт приема – передачи земельного участка в аренду.

Между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) 24.04.2023 заключен договор купли- продажи объекта незавершенного строительства, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателю объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, №в, представляющий собой фундамент (степень готовности объекта незавершенного строительства 10 %), принадлежащий продавцу на праве собственности на основании выписки из ЕГРН от 14.06.2022, а покупатель обязуется принять его и оплатить полную его стоимость.

С получением права собственности на объект к покупателю переходит право аренды земельного участка, площадью 6 671 кв.м., кадастровый №.

Стоимость объекта составляет 650 000 руб. Оплата стоимости объекта осуществляется в следующем порядке: первоначальный платеж вносится при подписании договора в размере 150 000 руб., оставшиеся денежные средства в размере 500 000 руб. покупатель передает продавцу равными долями: по 100 000 руб. до 30 мая, до 30 июня, до 30 июля, до 30 августа, до 30 сентября. Моментом надлежащей оплаты считается момент получения продавцом всей суммы. Продавец обязан письменно известить Департамент архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана об отчуждении принадлежащего продавцу объекта.

В соответствии с выпиской из ЕГРН объект незавершенного строительства площадью 575,6 кв.м., степень готовности – 10 %, принадлежит на праве собственности ФИО1

Из пояснений ФИО2 следует, что после получения последнего платежа по договору, он обратился в Департамент архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана (далее – Департамент) с уведомлением о продаже объекта незавершенного строительства.

12.10.2023 Департамент направил в адрес ФИО2 ответ на обращение, в котором указано, что Департамент не принимает к сведению уведомление о продаже ФИО1 объекта незавершенного строительства. Согласно условиям договора аренды ФИО2 взял на себя обязательство по завершению строительства здания производственного назначения и должен завершить его в пределах срока действия договора. В случае неисполнения обязательства по строительству объекта Администрацией г. Кургана будут приняты меры по изъятию объекта в судебном порядке с дальнейшей реализацией с торгов. Основания для включения в состав договора ФИО1 отсутствуют.

В адрес ФИО1 Департамент 13.11.2023 направил ответ на обращение о предоставлении в аренду земельного участка, из которого следует, что ФИО2, являвшемуся собственником объекта незавершенного строительства участок был предоставлен в аренду однократно на три года для завершения строительства здания. ФИО2 взял на себя обязательство по завершению строительства объекта и воспользовался правом однократного предоставления участка в аренду. Заключение с ФИО1 договора аренды земельного участка будет являться нарушением принципа однократности предоставления участка в аренду для завершения строительства. Договор с ФИО2 будет расторгнут в связи с продажей объекта и объект будет подлежать изъятию в судебном порядке с целью реализации посредством торгов.

13.06.2024 Администрация г. Кургана направила в адрес ФИО2 уведомление о нарушении условий договоров аренды земельного участка, в котором предложила ФИО2 в срок до 24.06.2024 получить градостроительный план участка, до 08.07.2024 получить разрешение на строительство объектов на участке. Согласно почтовому реестру уведомление направлено 18.06.2024. Факт получения уведомления ФИО2 не оспаривал.

25.06.2024 в адрес ФИО2 Администрация г. Кургана направила уведомление о досрочном расторжении договора аренды земельного участка в связи с неисполнением обязательств по оплате по договору, а также в связи с нарушением условий п. 5.2.5. договора. К уведомлению прилагался проект соглашения, которое необходимо подписать и предоставить в Департамент в течение 30 дней со дня получения. Согласно почтовому реестру уведомление направлено 28.06.2024. Факт получения уведомления ФИО2 также не оспаривал.

На обращение ФИО2 по вопросу аннулирования договора аренды Департамент 08.08.2024 ответил ФИО2, что участок был предоставлен ему как собственнику объекта незавершенного строительства однократно на три года для завершения строительства. Продав земельный участок, ФИО2 нарушил принцип однократности предоставления участка в аренду для завершения строительства. Новый собственник объекта незавершенного строительства не сможет воспользоваться правом предоставления участка в аренду. В связи с этим в адрес ФИО2 направлен проект соглашения о расторжении договора для ознакомления и подписания.

В материалы дела представлен договор на выполнение земляных работ № от 10.05.2023 между ФИО1 (заказчик) и ООО «Портал» (подрядчик). Предметом которого является очистка земельного участка, расположенного по адресу <адрес>, от растительности и мусора, отсыпка земельного участка и выполнение панировочных работ. Срок выполнения работ с 20.05.2023 по 05.04.2024, стоимость работ – 450 000 руб.

Также представлен договор подряда №-ПН от 01.07.2025 на выполнение проектных работ, предметом которого является разработка проектной документации «Здание производственного назначения по адресу <адрес>В». Срок выполнения договора 120 рабочих дней, цена договора – 300 000 руб.

ФИО1 11.07.2025 произведена оплата по договору аренды земельного участка, заключенному между Администрацией г. Кургана и ФИО2 – арендных платежей за 2024 год в размере 25 381,13 руб., за 2025 год в размере 14 460,64 руб., а также пени в размере 4 667,59 руб.

Из акта обследования спорного земельного участка от 26.09.2024 следует, что участок не огорожен, строительные работы не велись. На участке расположен объект незавершенного строительства и бетонные стройматериалы. Доступ посторонних лиц на участок не ограничен, что создает угрозу жизни посторонних лиц и является нарушением правил благоустройства города Кургана. Участок и прилегающая территория частично заросли травой и кустарником, что создает пожароопасную ситуацию и является нарушением действующего законодательства в сфере пожарной безопасности и правил благоустройства.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), а также положениями статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

В силу подп. 3 п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Согласно ст. 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (далее - уполномоченный орган).

В соответствии с подп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

На основании п. 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подп. 1);

собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подп. 2).

Также в порядке п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Тем самым достигается баланс публичных и частных интересов, призванный обеспечить целевое использование земли и предусматривающий гарантии для собственников объектов незавершенного строительства, связанные с возможностью использования ими земельных участков, относящихся к публичной собственности, в течение трех лет для завершения такого строительства (определения Конституционного Суда РФ от 28 февраля 2023 года № 337-О, от 29 сентября 2022 года № 2406-О и от 28 марта 2017 года № 622-О).

Следовательно, действующим земельным законодательством предусмотрено право не только собственников, но и арендаторов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, на которых расположены объекты незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды однократно для завершения строительства указанного объекта.

Из материалов дела следует, что на земельном участке имеется объект незавершенного строительства, принадлежащий на основании договора купли – продажи ФИО1, вместе с тем, арендатором земельного участка на основании договора, заключенного до 18.07.2025 является ФИО2

Действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года.

Поскольку спорный земельный участок уже предоставлен ранее ФИО2 для завершения строительства, которым однократное право на заключение договора аренды на три года в целях завершения строительства было реализовано, основания для предоставления указанного земельного участка ФИО1 в силу указанных выше норм действующего законодательства, отсутствуют. В обратном случае будет нарушен предусмотренный законом принцип однократности предоставления земельного участка без проведения торгов.

То обстоятельство, что в период действия договора аренды, заключенного между ФИО2 и Администрацией города Кургана объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, был продан ФИО1, не является основанием для предоставления ему земельного участка на тех же условиях.

Спорным договором аренды земельного участка действующим законодательством не предусмотрено его пролонгирование на новый срок в случае смены собственника объектов незавершенного строительства.

На основании изложенного, суд не усматривает оснований для признании отказа Администрации города Кургана в заключении соглашения о включении ФИО1 в качестве арендатора земельного участка незаконным, возложении обязанности на Администрацию города Кургана заключить соглашение о включении в договор аренды ФИО1 в качестве арендатора земельного участка.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользовании.

В силу ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

В силу п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка заключается по результатам аукциона за исключением предусмотренных пунктом 2 указанной статьи случаев.

В соответствии с п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

По условиям договора аренды земельного участка окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Из договора аренды земельного участка следует, что срок действия договора заканчивается 18.07.2025.

Свои права относительно земельного участка, являющегося предметом договора аренды, ФИО2 не заявил, на дату вступления решения суда в законную силу срок действия договора истекает, в связи с чем основания для расторжения договора в судебном порядке отсутствуют.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 к Администрации города Кургана и об отказе в удовлетворении исковых требований Администрации города Кургана к ФИО2

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 ФИО7 к Администрации города Кургана о признании незаконным отказа в заключении соглашения о включении в качестве арендатора в договор аренды земельного участка от 18.07.2022 №, о возложении обязанности заключить соглашение о включении в качестве арендатора в договор аренды земельного участка от 18.07.2022 №, оставить без удовлетворения.

Иск Администрации города Кургана к ФИО2 ФИО8 о расторжении договора аренды земельного участка от 18.07.2022 № оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Курганский областной суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения, путем подачи на него апелляционной жалобы через Курганский городской суд.

Судья А.В. Киселёва

Мотивированное решение изготовлено 29.07.2025.