Дело № 2-1695/2025
УИД 50RS0044-01-2025-001869-75
РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
27 мая 2025 года г. Серпухов Московской области
Серпуховский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Калашниковой Ю.А.,
секретаря судебного заседания Гурова А.А.,
с участием истцов ФИО1, ФИО2, представителя истцов ФИО3,
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1695/2025 по иску ФИО1, ФИО2 к Администрации Городского округа Серпухов Московской области, Комитету по управлению имуществом Городского округа Серпухов Московской области об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды,
УСТАНОВИЛ:
Истцы ФИО1, ФИО2 обратились в суд и просят обязать Администрацию г.о. Серпухов заключить дополнительное соглашение к договору аренды <номер> от 28.09.2023, в котором бы было разрешено изменить по желанию арендаторов вид разрешенного использования земельного участка.
Свои требования мотивируют тем, что истцы являются собственниками нежилого недостроенного здания, находящегося на земельном участке с кадастровым <номер> по адресу: Московская область, г.о. Серпухов, д. Калиново. 09.04.2001 между Администрацией г. Серпухов и ООО «Фазенда», учредителями которого истцы являлись, был заключен на два года договор аренды <номер> на указанный земельный участок. Также был заключен договор <номер> от 16.02.2001 на застройку земельного участка. ООО «Фазенда» обязалось в течении трех лет построить на участке индивидуальный жилой дом. Договор аренды не был продлен. ООО «Фазенда» было закрыто. Построенное истцами здания было не достроено. Право общей долевой собственности на недостроенное здание было признано за истцами в судебном порядке. Здание площадью 184,5 кв.м., 50% застройки, поставлено на кадастровый учет под кадастровым <номер>. 28.09.2023 истцы заключили с Администрацией г.о. Серпухов договор аренды <номер> сроком на три года. В настоящее время истцы не намерены открывать магазин строительных материалов, хотят, чтобы здание стало жилым домом. Для регистрации жилого дома необходимо изменить вид разрешенного использования земельного участка, территориальная зона, в котором находится участок, позволяет изменить ВРИ на для индивидуальное жилищное строительство или для личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок). Истцы обратились в администрацию с заявлением, но им было отказано, поскольку договор аренды содержит запрет на изменение вида разрешенного использование земельного участка. После этого истцы обратились в администрацию с заявлением о заключении дополнительного соглашения, на которое был получен отказ.
Истцы в судебном заседании исковые требования поддержали, настаивали на их удовлетворении, пояснили, что градостроительная зона, в которой расположен земельный участок, не содержит вида разрешенного использования, позволяющего строительство магазина, в связи с чем, истцы не смогут зарегистрировать магазин. Вдоль границы земельного участка проходит охранная зона газопровода и невозможно будет организовать парковку для магазина. Таким образом, земельный участок нельзя использовать по назначению.
Представитель истцов ФИО3, допущенная к участию в деле по заявлению истцов, в судебном заседании поддержала заявленные истцами требования.
Представитель ответчика администрации Г.о. Серпухов в судебное заседание не явился, извещен, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя, возражал против удовлетворения заявленных требований по доводам письменный возражений (л.д. 120,111-112).
Представитель ответчика Комитета по управлению имуществом Г.о. Серпухов в судебное заседание не явился, извещен, об отложении слушания дела не просил, возражений не представил.
Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Выслушав истцов, представителя истцов, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Материалами дела установлено, что 16.02.2001 между Администрацией Серпуховского района и ФИО1 заключен договор <номер> на застройку земельного участка, в соответствии с которым застройщик (ФИО1) строит индивидуальный жилой дом на земельном участке, принадлежащем ему на праве собственности в д. Калиново Московской области площадью 700 кв.м. На указанном земельном участке застройщик имеет право построить из доброкачественного материала магазин строительных материалов общей площадью 245 кв.м., гараж на две автомашины площадью 65,4 кв.м., холодный склад типа «Ангар» площадью 131 кв.м., мусоросборник площадью 4 кв.м. (л.д. 15).
Решением Серпуховского городского суда Московской области от 28.05.2020 за ФИО2, ФИО1 признано право собственности на незавершенный строительством объект - 2-х этажное нежилое здание, общей площадью 184,5 кв. м, расположенное на земельном участке площадью 709 кв. м, с кадастровым <номер>, по адресу: Московская область, г.о. Серпухов, д. Калиново, в равных долях, по 1/2 доле за каждым (л.д. 73-76).
Право собственности истцов на объект незавершенного строительства площадью 184,5 кв.м., степень готовности 50%, с кадастровым <номер> зарегистрировано в ЕГРН, что подтверждается выпиской (л.д. 63-66).
Согласно выписке из ЕГРН на земельный участок с кадастровым <номер> по состоянию на 23.02.2022, с видом разрешенного использования: под строительство магазина строительных материалов и площадки складирования и хранения строительных материалов, правообладателем является Российская Федерация, находится в аренде к ООО «Фазенда» (л.д. 23-27).
Решением Арбитражного суда Московской области от 23.06.2022 признано отсутствующим право собственности Российской Федерации на земельный участок площадью 709 кв.м. с кадастровым <номер> по адресу: Московская область, Серпуховский район, д. Калиново (л.д. 149-154).
Как следует из акта осмотра, составленного специалистом КУИ г.о. Серпухов 14.098.2023, на земельном участке с кадастровым <номер> площадью 709 кв.м. расположено строение, визуально имеющее признаки капитального строения, объект незавершенного строительства, нежилое здание, находящийся в собственности заявителей, строения визуально имеющие признаки некапитальных строений отсутствуют (л.д. 128-122).
28.09.2023 между Комитетом по управлению имуществом г.о. Серпухов Московской области (арендодатель) и ФИО1, ФИО2 (арендаторы) заключен договор аренды земельного участка <номер>, предметом которого является земельный участок площадью 709 кв.м. с кадастровым <номер> категория земель: «земли населенных пунктов», с разрешенным видом использования – под строительство магазина строительных материалов и площади складирования и хранения строительных материалов, расположенный по адресу: Московская область, Серпуховский район, д. Калиново (л.д. 16-22,123-130).
Договор заключен в соответствии со сводным заключением Министерства имущественных отношений Московской области от 25.09.2023 № 179-З (п. 435), с постановлением Администрации г.о. Серпухов Московской области <номер>-П от 27.09.2023 (л.д. 142-143,145-148).
Договор заключается на срок с 28.09.2023 по 27.09.2026 (п. 2.1. договора).
Согласно п. 7.1. договора аренды, изменения и дополнения к условиям настоящего договора действительны при условии, что она оформлены в письменном виде и подписаны уполномоченными представителями сторон по настоящему договору в форме дополнительного соглашения, которое является неотъемлемой частью настоящего договора и подлежит регистрации в установленном порядке.
В силу п. 7.2. договора аренды, изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается.
Согласно выписке из ЕГРН на земельный участок, договор аренды прошел государственную регистрацию (л.д. 67-70).
07.12.2023 ФИО2 получен градостроительный план земельного участка с кадастровым <номер> (л.д. 28-51).
На обращение ФИО2 по вопросу изменения вида разрешенного использования земельного участка, администрацией Г.о. Серпухов дан ответ от 04.02.2025 о том, что п. 7.2 договора аренды от 28.09.2023 <номер>-II-3-2026 изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается (л.д. 58).
ФИО1 и ФИО2 обратились в администрацию Г.о. Серпухов с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды (л.д. 59-60).
В ответе от 03.03.2025 на обращение истцов администрация указала, что в соответствии с условиями договора аренды не допускается изменение вида разрешенного использования земельного участка (л.д. 61).
Согласно выписке из Правил землепользования и застройки земельный участок с кадастровым <номер> находится в зоне Ж-2 – зона застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами (л.д. 81-103).
Представлено Положение о Комитете по управлению имуществом Городского округа Серпухов, утверждённого решением Совета депутатов Г.о. Серпухов от 14.02.2024 № 6/62 (л.д. 155-161).
Истцами представлена локальная смета на строительство ангара (л.д. 164-165), решение об отказе в приеме документов, необходимых для предоставления государственной услуги: разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 10.06.2024 (л.д. 166-167).
В силу ч. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Статьей 432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу п. 1 ч. 1 ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;
Согласно ч. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Вместе с тем названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.
Исходя из смысла данной статьи, арендатор при использовании земельного участка ограничен не только актами, определяющими правовой режим этого участка, но и, являясь стороной договора аренды, должен выполнять его условия, в том числе в части целевого использования участка.
В соответствии с п. 4.4.1 Договора аренды, в обязанности арендатора входит использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.
Таким образом, предоставление истцам в аренду спорного земельного участка влечет обязанность использовать этот участок исключительно в тех целях, для которых он предоставлялся.
Как было указано выше, предметом договора является земельный участок с видом разрешенного использования «под строительство магазина строительных материалов и площадки складирования и хранения строительных материалов». Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, истцы, согласно условиям ст. 421 ГК РФ, как арендаторы выразили свое согласие на использование земельного участка в соответствии с одним из видов разрешенного использования, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 ЗК РФ.
Воля истцов, как арендаторов, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установлен в договоре, в том числе и посредством заключения дополнительных соглашений к договору аренды об изменении вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка.
В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.
Истцы как арендаторы не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не могут обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора.
Более того, земельным законодательством установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.
В соответствии с п. 3 ст. 37 ГрК РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
В силу п. 2 ст. 7 ЗК РФ правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
В соответствии с ст. 4 ФЗ от 07.07.2003 N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве" для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта - приусадебный земельный участок, который используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.
В настоящее время порядок предоставления земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства установлен ст. 39.18 Земельного кодекса РФ и подразумевает опубликование органом местного самоуправления, уполномоченным на распоряжение земельным участком, извещения о праве граждан, заинтересованных в предоставлении таких земельных участков в течение тридцати дней со дня опубликования и размещения извещения подавать заявления о намерении участвовать в аукционе по продаже такого земельного участка или аукционе на право заключения договора аренды такого земельного участка. В случае поступления в течение тридцати дней со дня опубликования извещения заявлений иных граждан, принимается решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.
Спорный земельный участок предоставлялся истцам без проведения аукциона для целей, не предусматривающих жилищное строительство и ведение личного подсобного хозяйства.
Изменение вида разрешенного использования земельного участка приведет к нарушению процедуры предусмотренной земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей жилищного строительства, личного подсобного хозяйства и приведет к нарушению прав и охраняемые законом интересов неопределенного круга лиц, в том числе права на участие в аукционе по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства.
Таким образом, принимая во внимание представленные доказательства, а также нормы закона, учитывая, что Администрация Городского округа Серпухов как арендодатель и собственник спорного земельного участка, своего согласия на изменение вида разрешенного использования не давала, а также, что изменение условий договора аренды в одностороннем порядке арендатором противоречит нормам закона, суд считает необходимым отказать в удовлетворении исковых требований ФИО2, ФИО1 в полном объеме.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 (паспорт гражданина РФ <номер>), ФИО2 (паспорт гражданина РФ <номер>) к Администрации Городского округа Серпухов Московской области (ОГРН <***>), Комитету по управлению имуществом Городского округа Серпухов Московской области (ОГРН <***>) об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды от 28.09.2023 <номер>, которым разрешено изменить вид разрешенного использования земельного участка – отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Серпуховский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Председательствующий судья: Ю.А. Калашникова
Мотивированное решение изготовлено: 09.06.2025