Дело № 2-1173/2023

УИД: 26RS0012-01-2023-001134-82

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ессентуки «25» мая 2023 года

Ессентукский городской суд Ставропольского края в составе: председательствующего судьи Казанчева В.Т.,

при секретаре Малашихиной В.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Ессентуки, ФИО2 о замене стороны в договоре аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Ессентуки о замене стороны в договоре аренды земельного участка.

В обоснование заявленных требований указано следующее.

Он является собственником жилого дома расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый *****.

23 апреля 2022 года Р. продала ему по договору купли-продажи принадлежащую ей 1/4 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>. При этом он стал собственником всего домовладения.

Жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером 26:30:010227:145 площадью 752 квадратных метра, арендатором которого по договору аренды № 304-з от 26.06.2018 года, является Р., <дата> года рождения, договор аренды зарегистрирован 27.11.2003 года номер регистрации 26- 01/34-3/2003-1826, срок аренды с 27.11.2003 по 31.03.2052 года. <дата> Р. скончалась, так и не успев оформить переход прав по договору аренды.

Он обратился Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки Ставропольского края с заявление о переоформлении прав аренды по договору на его имя, однако комитет дал ответ за № 20-4935/з от 04.07.2022 года, о том что рассмотреть его обращение не представляется возможным, ввиду смерти Р.

Согласно общедоступным сведениям по адресу в сети интернет: https://notariat.ru/ru-ru/help/probate-cases/, нотариусом Ессентукского городского нотариального округа И. открыто наследственное дело № 315/2022.

В данный момент он не имеет возможности оформить в установленном порядке переход прав и обязанностей по договору аренды № 304-з от 26.06.2018 года.

В соответствии с частью 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством.

Частью 1 статьи 130 ГК РФ установлено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания. сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии с частью 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Из статьи 25 ЗК РФ следует, что права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости». Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

В соответствии со статьей 19 ЗК РФ в муниципальной собственности находятся земельные участки: которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации; право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством; которые безвозмездно переданы в муниципальную собственность из федеральной собственности.

В части 3 статьи 35 ЗК РФ предусмотрено преимущественное право собственника здания, находящегося на чужом земельном участке, на покупку или аренду этого земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

В соответствии с положением статьей 271 ГК РФ, собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.

Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

Согласно положениям статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В соответствии с положением части 1 статьи 35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

- отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

- отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса;

- отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

В силу статьи 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на эго имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной тля договора купли-продажи такого имущества.

Согласно положениям статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Положение статьи 22 ЗК РФ гласит, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

На основании изложенного, просит суд обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки Ставропольского края произвести замену стороны в договоре аренды земельного участка № 304-з от 26.06.2018 года, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый *****, площадью 752 квадратных метра, а именно, заменить арендатора Р. <дата> года рождения на арендатора ФИО1 <дата> года рождения.

Определением суда к участию в деле в качестве соответчика привлечена ФИО2

В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель ФИО3, допущенный к участию в деле на основании определения суда, поддержали доводы, изложенные в исковом заявлении, просили заявленные требования удовлетворить.

Представитель ответчика - Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ессентуки по доверенности ФИО4 исковые требования не признала. Она пояснила, что после смерти арендатора Р. права и обязанности по договору аренды перешли к ее наследнику, без участия наследника Комитет не имеет возможности произвести замену стороны в договоре аренды.

Ответчик ФИО2, надлежаще уведомленная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась.

Суд, с учетом мнения участников судебного разбирательства, считает возможным рассмотрение дела в ее отсутствие.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства на предмет их относимости, допустимости, достоверности, а также значимости для правильного рассмотрения дела, суд приходит к следующему выводу.

Статьей 9 Конституции РФ установлено, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

В силу ст. ст. 25, 26 ЗК РФ права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами и подлежат государственной регистрации; права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации на недвижимости».

Согласно п. 1 ст. 264 ГК РФ земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 607 ГК РФ объектами аренды могут быть, в том числе, земельные участки.

Пунктом 1 ст. 39.1 ЗК РФ предусмотрено, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

В силу ст. 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 ЗК РФ.

Установлено, подтверждено материалам дела и не оспорено сторонами, что ФИО1 является собственником жилого дома с кадастровым номером *****, расположенного по адресу: <адрес>. В том числе, ? доля жилого дома приобретена у Г. на основании договора купли-продажи от 26 февраля 2022 года, ? доля приобретена у Р. на основании договора купли-продажи от 23 апреля 2022 года.

Принадлежащий истцу жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером 26:30:010227:145, площадью 752 кв.м., являющемся муниципальной собственностью.

На основании договора аренды № 304-з от 26 июня 2018 года указанный земельный участок был предоставлен в аренду ФИО1, Г. и Р. на срок с 27 ноября 2003 года по 31 марта 2052 года.

После выкупа доли домовладения, ранее принадлежащей Г., между ФИО1 и Г. был заключен договор уступки прав и обязанностей от 09 марта 2022 года, по условиям которого к истцу перешли все принадлежавшие Г. права и обязанности по договору аренды № 304-з от 26 июня 2018 года.

Оформить переход прав и обязанностей по договору аренды, принадлежавших Р., не представилось возможным, поскольку <дата> Р. умерла.

ФИО1 обратился Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки Ставропольского края с заявление о замене стороны в договоре аренды земельного участка № 304-з от 26 июня 2018 года.

Письмом № 20-4935/з от 04 июля 2022 года ФИО1 разъяснено, что ввиду смерти Р. рассмотреть заявление по существу по существу не представляется возможным.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ФИО1 в суд с настоящим исковым заявлением.

Оценивая доводы истца, суд исходит из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п.2 настоящей статьи.

В силу п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

Как следует из п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Суд отмечает, что одним из основных принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. (п. 5 ст. 1 ЗК РФ)

Согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Аналогичные положения содержатся и в гражданском законодательстве.

Так, пунктом 3 ст. 552 ГК РФ установлено, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В соответствии с п. 2 ст. 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Таким образом, ФИО1, являющийся собственником жилого дома с кадастровым номером 26:30:010227:244, расположенного по адресу: <адрес>, приобрел право пользования земельным участком с кадастровым номером *****, на котором расположен жилой дом, на тех же условиях, что и прежние собственники.

Между тем, вопрос о переходе прав и обязанностей по договору аренды № 304-з от 26 июня 2018 года, принадлежавших Р., не был разрешен, в связи со смертью последней.

Согласно ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

В соответствии с п. 2 ст. 617 ГК РФ в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Как следует из наследственного дела к имуществу Р., представленного по запросу суда нотариусом Ессентукского городского нотариального округа И., единственным наследником Р. по закону является ее сестра ФИО2. при этом, свидетельство о праве на наследство в виде права аренды земельным участком с кадастровым номером ***** ФИО2 не получала, в договор аренды № 304-з от 26 июня 2018 года не вступала.

Суд отмечает, что с момента продажи ? доли жилого дома Р. либо ее наследник права арендатора земельного участка, на котором он расположен, не осуществляли, при этом в установленном законом порядке от данного права не отказалась, заявление о расторжении договора аренды в Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Ессентуки не представили, договор уступки права аренды с собственником жилого дома не заключили, что препятствует ФИО1 в установленном законом порядке оформить право аренды на земельный участок.

В рассматриваемом случае, суд полагает, что нарушенное право ФИО1 подлежит восстановлению, путем замены стороны арендатора в договоре аренды земельного участка № 304-з от 26 июня 2018 года.

В условиях состязательности процесса ответчики не привели доказательств, опровергающих доводы истца, в связи с чем, в силу положений ст.ст. 12, 56 и 67 ГПК РФ, исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 56, 194-199, 233-237 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Ессентуки, ФИО2 о замене стороны в договоре аренды земельного участка – удовлетворить.

Обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки Ставропольского края произвести замену арендатора в договоре аренды № 304-з от 26 июня 2018 года, заключенном в отношении земельного участка с кадастровым номером *****, расположенного по адресу: <адрес>, заменив арендатора Р., <дата> года рождения, на ФИО1, <дата> года рождения.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Ессентукский городской суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья: В.Т. Казанчев

Мотивированное решение изготовлено «30» мая 2023 года.