УИД:23RS0<№>-13

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 июля 2025 года г. Новороссийск

Приморский районный суд г. Новороссийска Краснодарского края в составе судьи Литвинова А.Н.

при секретаре Тесленок Т.Н. с участием истца представителей сторон и третьего лица, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-200/2025 по иску <ФИО3 к <ФИО1 и ООО «ХОРС» о применении последствий недействительности сделки и признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

<ФИО3 обратился в суд с иском к <ФИО1 и ООО «ХОРС» о признании акта приема-передачи жилого помещения с кадастровым номером <№> по адресу: Российская Федерация, <адрес>, от 29 февраля 2024 года недействительным, применении последствий недействительности сделки путем исключения из ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности <ФИО1 на жилое помещение с кадастровым номером <№> по адресу: Российская Федерация, <адрес>, признании за <ФИО3 права собственности на жилое помещение с кадастровым номером <№> по адресу: Российская Федерация, <адрес>, с указанием, что решение является основанием для аннулирования права собственности <ФИО1 и осуществления государственной регистрации права собственности <ФИО3

В обосновании иска указано, что 20.12.2022 года между сторонами был заключен договор уступки права требования, по условиям которого определена стоимость уступаемых прав на квартиру № <№> в сумме 3 172 320 рублей, которую истец, <ФИО3, оплатил ответчику, <ФИО1, до подписания договора уступки права требования от 20.12.2022 года в 2020 году, за два года до заключения договора уступки права требования. 23.12.2022 года истец, <ФИО9, обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в г. Новороссийске с заявлением о государственной регистрации права. 09.01.2023 года от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю истцом, <ФИО3, получено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав в отношении земельного участка в связи с поступившим запретом на совершение регистрационных действий, в связи чем регистрация приостановлена до снятия ограничений. 14.06.2024 года истец обратился в Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю с заявлением о регистрации прав на <адрес> на основании Акта приема-передачи от 15.12.2023 года, выданного истцу Застройщиком. 20.06.2024 года от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю истцом, <ФИО3, получено уведомление от 09.01.2024 года о приостановлении государственной регистрации права собственности за истцом, <ФИО3, на <адрес>, в том числе по причине того, что право собственности на заявленный объект недвижимого имущества зарегистрировано за третьими лицами. Истец, <ФИО3, в полном объеме выполнил условия договора. Ответчик, в нарушение взятых на себя обязательств, их не исполнил.

<ФИО1 обратился в суд со встречным исковым заявлением к <ФИО3, в котором просит признать недействительным договор уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве №78/ор2-29 от 24 апреля 2019 года.

В своем иске <ФИО1 указал, что указанную в договоре уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве денежную сумму <ФИО3 ему не передавал. Договор был заключен без получения согласия застройщика ООО «ХОРС» и нотариального согласия его супруги <ФИО2 Сам договор не прошел государственную регистрацию.

Третье лицо <ФИО2 предъявила самостоятельные требования о признании недействительным договора уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве №78/ор2-29 от 24 апреля 2019 года, ссылаясь на те же обстоятельства.

В судебном заседании истец <ФИО3 и его представитель <ФИО8 иск поддержали и просили во встречном иске отказать.

Представитель ответчика по основному иску <ФИО5 просила в удовлетворении иска <ФИО3 отказать, встречный иск удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «ХОРС» в судебное заседание не явился, уведомив суд о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель третьего лица <ФИО6 выступил против удовлетворения исковых требований <ФИО3, а исковые требования <ФИО1 удовлетворить.

Третьи лица Управление Росреестра по Краснодарскому краю и АО «Альфа-Банк» своих представителей в судебное заседание не направили.

С учетом наличия доказательств надлежащего извещения суд, руководствуясь положением ст.167 ГПК РФ, определил рассмотреть дело в отсутствие представителей соответчика ООО «ХОРС» и третьего лица Управление Росреестра по Краснодарскому краю.

Заслушав объяснения участников процесса, исследовав письменные доказательства, суд пришел к заключению о том, что основной иск удовлетворению не подлежит, а встречный иск и самостоятельные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу статьи 5 этого же Закона в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 данного Закона (часть 4).

В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона (часть 5).

В соответствии с частями 4, 5 статьи 9 Закона N 214-ФЗ, в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.

При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Отношения, возникающие по поводу уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, регулируются общими положениями главы 24 Гражданского кодекса о перемене лиц в обязательстве, а также Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с пунктом 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно части 1 статьи 11 Закона N 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

На основании пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пункте 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Из представленных суд документов видно, что 24.04.2019 года <ФИО1 заключил ООО «ХОРС» договор участия в долевом строительстве №78/ор2-29, предметом которого является жилое помещение по адресу: <адрес>.

Во исполнение своих обязательств по договору <ФИО1 произвел оплату стоимости жилого помещения в сумме 3 172 320 рублей, что подтверждается платежными документами, представленными ООО «ХОРС».

20.12.2022 года <ФИО1 заключил с <ФИО3 договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве № 78/ор2-29 от 24.04.2019 года.

В п. 2.1. договора уступки права требования определена стоимость уступаемых прав на <адрес> сумме 3 172 320 рублей, которая, как указано в договоре, уплачена полностью до его подписания.

<ФИО1 оспаривает факт передачи ему <ФИО3 3 172 320 рублей по договору уступки права требования по договору участия в долевом строительстве.

<ФИО3 сообщил суду, что в 2020 году передал <ФИО1 50 000 Евро, которые по устной договоренности между ними были зачтены в счет оплаты по договору уступки права требования от 20.12.2022 года. <ФИО1 наличие такой договоренности не подтверждает.

В нарушение требований ст. 56 ГПК РФ <ФИО3 доказательства передачи <ФИО1 денежных средства суду не представил.

29.02.2024 года ООО «ХОРС» во исполнение обязательств по договору участия в долевом строительстве №78/ор2-29 от 24.04.2019 года передало <ФИО1 жилое помещение с кадастровым номером <№> по адресу: <адрес>, о чем составлен акта приема-передачи жилого помещения.

5.03.2024 года осуществлена государственная регистрация права собственности <ФИО1 на квартиру по указанному выше адресу.

29.03.2024 года <ФИО2 заключила с АО «Альфа-Банк» договор ипотеки, по условиям которого банком выдан заем в сумме 5 173 000 рублей под залог жилого помещения с кадастровым номером <№> по адресу: <адрес>.

Как разъяснено в п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" к сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 ГК РФ.

В соответствии с требованиями статьи 17 Закона РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ договор участия в долевом строительстве и (или) уступка прав требования по договору участия в долевом строительстве подлежат государственной регистрации. По правилам грамматического толкования разделительный союз «или» однозначно указывает на то, что уступка прав требования по договору участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации как самостоятельная сделка независимо от регистрации договора участия в долевом строительстве.

Уступка прав требования по договору участия в долевом строительстве, заключенному сторонами 20.12.2022 года, зарегистрирована не была.

В пункте 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ прямо указано, что для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Данное требование закона при совершении сделки по уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве выполнено не было. Нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки <ФИО2 не давала.

Согласно п. 1 ст. 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

В соответствии с п. 55 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части ГК РФ», согласие третьего лица на совершение сделки может быть выражено любым способом, за исключением случаев, когда законом установлена конкретная форма согласия (например, пункт 3 статьи 35 СК РФ). То есть нотариальная форма согласия супруга.

Согласно п.2 ст. 173.1 ГК РФ, поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.

Согласно п. 90 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N25 «О применении судами некоторых положений раздела I части ГК РФ», сделка может быть признана недействительной по основанию, предусмотренному пунктом 1 статьи 173.1 ГК РФ, только тогда, когда получение согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления на ее совершение необходимо в силу указания закона (пункт 2 статьи 3 ГК РФ).

Согласно п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N25 «О применении судами некоторых положений раздела I части ГК РФ», оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ). При этом не требуется доказывания наступления указанных последствий в случаях оспаривания сделки по основаниям, указанным в статье 173.1, пункте 1 статьи 174 ГК РФ, когда нарушение прав и охраняемых законом интересов лица заключается соответственно в отсутствии согласия, предусмотренного законом, или нарушении ограничения полномочий представителя или лица, действующего от имени юридического лица без доверенности.

При таких обстоятельствах требования <ФИО1 и <ФИО2 о признании сделки по уступке прав требования по договору об участии в долевом строительстве недействительной, следует признать обоснованными.

Руководствуясь разъяснениями, изложенными в абз. 3 п. 101 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года N25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", п. 1 ст. 181 ГК РФ суд отклоняет заявление <ФИО3 о применении к требованиям <ФИО1 и <ФИО2 срока исковой давности.

Кроме того, <ФИО1 и <ФИО2 узнали о нарушенном праве не ранее обращения <ФИО3 в суд с иском к <ФИО1 и ООО «ХОРС» о применении последствий недействительности сделки и признании права собственности.

Согласно ч. 1 ст. 3 ГПК РФ, ст. 12 ГК РФ судебной защите подлежат только нарушенные либо оспариваемые права, при этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного или оспариваемого права и характеру нарушения, а также гарантировать восстановление нарушенных прав.

Из анализа приведенных норм следует, что лицо, обращающееся с иском, должно доказать нарушение или оспаривание ответчиком его субъективного права или законного интереса и возможность восстановления этого права избранным способом защиты. Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом. Выбор способа защиты должен являться правомерным и может быть поддержан судом только в том случае, если он действительно приведет к восстановлению нарушенного права или защите законного интереса. Избранный способ защиты гражданского права должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру его нарушения.

Применительно к данным положениям закона, <ФИО3 избран неверный способ защиты нарушенного права, так как основанием возникновения у <ФИО1 права на жилое помещение с кадастровым номером <№> по адресу: Российская Федерация, <адрес>, является договор участия в долевом строительстве № 78/ор2-29 от 24.04.2019 года, который им не оспаривается. Поэтому признание акта приема-передачи жилого помещения от 29 февраля 2024 года недействительным к восстановлению прав <ФИО3 не приведет.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ :

В удовлетворении иска <ФИО3 к <ФИО1 и ООО «ХОРС» о признании акта приема-передачи жилого помещения с кадастровым номером <№> по адресу: Российская Федерация, <адрес>, от 29 февраля 2024 года недействительным, применении последствий недействительности сделки путем исключения из ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности <ФИО1 на жилое помещение с кадастровым номером <№> по адресу: Российская Федерация, <адрес>, признании за <ФИО3 права собственности на жилое помещение с кадастровым номером <№> по адресу: Российская Федерация, <адрес>, с указанием, что решение является основанием для аннулирования права собственности <ФИО1 и осуществления государственной регистрации права собственности <ФИО3, отказать.

Встречный иск <ФИО1 к <ФИО3 и самостоятельные требования <ФИО2 удовлетворить полностью, признать договора уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве №78/ор2-29 от 24 апреля 2019 года, заключенный 20 декабря 2022 года <ФИО1 к <ФИО3, недействительным.

Решение может быть обжаловано в Краснодарской краевой суд через Приморский районный суд г. Новороссийска в течение месяца со дня его составления в окончательной форме.

Судья А.Н. Литвинов