УИД: 78RS0011-01-2021-012134-92
Дело №2-1271/2025 15 сентября 2025 года
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Куйбышевский районный суд Санкт-Петербурга в составе:
председательствующего судьи Воробьевой И.А.
при помощнике ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО УНО к Межрегиональном территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, ООО «Аукцион Торг Инвест», ФИО1 об оспаривании торгов, договора купли-продажи недвижимого имущества
установил:
Истец обратился в суд с иском к ответчикам, просит, с учетом уточнения иска Признать недействительным Поручение Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Санкт-Петербурге и Ленинградской области №а-07/24/329-78-24/25о на оказание услуг по реализации арестованного имущества на торгах; признать недействительными Торги по лоту №3 (земельный участок, кадастровый номере №, по адресу: севернее дома № <адрес> проведенные 17 октября 2024 года и оформленные протоколом №; признать недействительным договор купли-продажи земельного участка кадастровый номер №, по адресу: севернее дома № <адрес> заключенный с победителем торгов – ФИО1.
В обоснование иска указано, что в производстве ОСП по ВЗЮЛ ГУФССП России по Санкт-Петербургу находится исполнительное производство от 17.07.2023 №-ИП о взыскании с ФИО8 в пользу ООО «Уно» денежных средств по исполнительному листу ФС №, выданному Октябрьским районным судом г. Архангельска. В рамках вышеуказанного исполнительного производства судебный пристав 19.07.2024 вынесла постановление о передаче арестованного имущества должника на реализацию на открытых торгах. На торги в уполномоченный орган МТУ Росимущество по Санкт-Петербургу и Ленинградской области переданы четыре объекта недвижимости: 1)здание, кадастровый №; 2) земельный участок, кадастровый №; 3) земельный участок, кадастровый №; 4) земельный участок, кадастровый №. Данная недвижимость перечислены в постановлении в качестве четырех отдельных лотов. Оценка лотов была определена на основании отчета специалиста-оценка от 18.03.2024. МТУ ФАУГИ по Ленинградской области оформило поручение на оказание услуг по реализации арестованного имущества на торгах №а-№ от 19.08.2024 исх.№№, которым поручило ООО «Аукцион Торг Инвест» провести торги в отношении вышеуказанных объектов. Вопрос о формировании лотов (продавать каждый в отдельности либо единым лотом, либо на усмотрение уполномоченного органа) ни в постановлении, ни в поручении прямо не решен. Извещение о проведении торгов 17.10.2024 было опубликовано на сайте открытого аукциона в электронной форме подачи предложений по цене на электронной площадке «ТоргЛотс», организатор торгов ООО «Аукцион Торг Инвест». На аукцион выставлено три лота: здание и участок, кадастровый № (в качестве единого лота) – лот №1; иные земельные участки, лот №1 - участок, кадастровый №; лот №3- участок, кадастровый №. Торги по лоту №1 и лоту №2 признаны несостоявшимися за отсутствием поданных заявок, торги по лоту №3 – состоявшимися определен победитель – ФИО9 предложивший большую цену из участников торгов. Истец полагает, что вышеуказанные действия судебного пристава, постановление, поручение и проведенные на их основании торги не соответствуют закону, нарушают права взыскателя. При вынесении постановления, поручения ответчики не исследовали вопрос о действительном использовании лотов, о наиболее целесообразном их использовании, об оптимальном способе формирования лота и возможных негативных последствиях выбора неоптимального способа формирования. Истец, не будучи извещен о вынесении постановления и предшествовавшим ему проведении оценки имущества должника) не имел возможности реализовать свое право на заявление ходатайства об объединении имущества на торгах в единый лот. Истец полагает, что только реализация всего арестованного имущества должника единым лотом соответствует цели получения максимальной выручки на торгах, реализация имущества должника по отдельности препятствует достижению этой цели и этим нарушает права взыскателя. Продажа имущества должника отдельными лотами привела к тому, что был приобретен лишь самый дешевый из лотов, при этом за счет данной продажи ухудшились потребительские качества и перспективы продажи по высокой цене остальных лотов. Фактическое использование здания и всех трех земельных участков является единым: бизнес-центр и вспомогательные цели для размещения и обслуживания этого бизнес-центра. Не только земельный участок, расположенный под зданием, но и два иных земельный участка используются для указанных целей, в первую очередь для размещения парковки. При этом конфигурация здания относительно земельных участков на публичной кадастровой карте указывает на то, что здание расположено частично в границах двух участках. Как следует из публикации о торгах, в отношении всех лотов зарегистрированы обременения – завершение регистрации, арест по постановлению суда, арест по постановлению старшего следователя по ОВД 1 отдела управления по РОПД СД МВД России по уголовному делу. Перечисленные обременения препятствуют регистрации перехода права на имущество, выставляемого на торги, а также проведению торгов, торги проведенные в отношении имущества арестованного по уголовному делу признаются недействительными. Надлежащим способом реализации такого имущества является освобождение имущества должника от ареста по уголовному делу до момента выставления на торги. В публикациях о выставлении имущества на торги указывалось, что имущество фактически (в натуре) не передавалось организатору торгов от ГУФССП. Осмотр имущества не осуществляем. Указанное обстоятельство также ограничивает круг возможных участников торгов. На основании изложенного истец обратился в суд с настоящим иском.
В судебном заседании представитель истца ФИО4 исковые требования поддержал, просил удовлетворить.
В судебном заседании представитель ответчика Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Санкт-Петербурге и Ленинградской области ФИО5 по доверенности иск не признала, просила отказать.
В судебном заседании ответчик ФИО1, представитель ответчика по доверенности ФИО6 иск не признали, просили отказать.
В судебном заседании представитель ответчика ООО «Аукцион Торг Инвест» по доверенности ФИО7 исковые требования не признала, просила в иске отказать.
Суд, выслушав пояснения ответчика, представителей сторон, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, приходит к следующему.
В соответствии с ч.1 ст.89 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» реализация на торгах имущества должника, в том числе имущественных прав, производится организацией или лицом, имеющими в соответствии с законодательством Российской Федерации право проводить торги по соответствующему виду имущества (далее - организатор торгов).
Частью восьмой вышеуказанной статьи закона установлено, что при передаче для реализации недвижимого имущества к постановлению судебного пристава-исполнителя и акту приема-передачи прилагаются:
1) копия акта о наложении ареста на имущество должника;
2) правоустанавливающие документы и документы, характеризующие объект недвижимости;
3) копии документов, подтверждающих право на земельный участок, в случае продажи отдельно стоящего здания;
4) документы, подтверждающие внесение объекта недвижимого имущества в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, или документы, подтверждающие отнесение недвижимого имущества к объекту культурного наследия, включенному в реестр, выявленному объекту культурного наследия, охранное обязательство на объект культурного наследия, включенный в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, или иной охранный документ, предусмотренный пунктом 8 статьи 48 Федерального закона от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации".
Статьей 93 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» предусмотрено, что торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации.
Согласно соглашения ФССП России N 0001/13, Росимущества N 01-12/65 от 30.04.2015 «О взаимодействии Федеральной службы судебных приставов и Федерального агентства по управлению государственным имуществом по вопросам организации продажи имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество» Постановление о передаче арестованного имущества на реализацию является основанием для реализации арестованного имущества (п.2.2); передача Росимуществу (его территориальному органу, специализированной организации) арестованного имущества (в случае невозможности передачи арестованного имущества в натуре, когда такое имущество передано судебным приставом-исполнителем под охрану или на хранение должнику либо иному лицу согласно акту о наложении ареста - правоустанавливающих и подтверждающих право документов) для реализации осуществляется судебным приставом-исполнителем по акту приема-передачи (далее - Акт передачи) с приложением оригиналов (а в случае их отсутствия - дубликатов, заверенных копий) правоустанавливающих и подтверждающих право документов и заверенных копий процессуальных документов (п.2.3).
В соответствии со ст. 449.1 ГК РФ под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 настоящего Кодекса, применяются к публичным торгам, если иное не установлено настоящим Кодексом и процессуальным законодательством (пункт 1). Организатором публичных торгов выступает лицо, уполномоченное в соответствии с законом или иным правовым актом отчуждать имущество в порядке исполнительного производства, а также государственный орган или орган местного самоуправления в случаях, установленных законом (пункт 2). Должник, взыскатели и лица, имеющие права на имущество, продаваемое на публичных торгах, вправе на них присутствовать (пункт 3). Извещение о проведении публичных торгов опубликовывается в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 448 настоящего Кодекса, а также размещается на сайте органа, осуществляющего исполнительное производство, либо в случае, если организатором публичных торгов выступает орган государственной власти или орган местного самоуправления, на сайте соответствующего органа. Извещение должно содержать наряду со сведениями, указанными в пункте 2 статьи 448 настоящего Кодекса, указание на собственника (правообладателя) имущества (пункт 4). В публичных торгах не могут участвовать должник, организации, на которые возложены оценка и реализация имущества должника, и работники указанных организаций, должностные лица органов государственной власти, органов местного самоуправления, чье участие в торгах может оказать влияние на условия и результаты торгов, а также члены семей соответствующих физических лиц (пункт 5). В протоколе о результатах публичных торгов должны быть указаны все участники торгов, а также предложения о цене, которые они вносили (пункт 6). В случае неуплаты победителем торгов покупной цены в установленный срок договор с ним считается незаключенным, а торги признаются несостоявшимися. Организатор торгов также вправе требовать возмещения причиненных ему убытков (пункт 7).
Как следует из материалов дела и установлено судом 19.07.2025 судебным приставом-исполнителем ОСП по ВЗЮЛ ГУФССП России по г.Санкт-Петербургу вынесено постановление в рамках исполнительного производства №-ИП от 17.07.2023 о передаче арестованного имущества на торги должника ФИО8, передано следующее имущество: 1)здание, кадастровый №; 2) земельный участок, кадастровый №; 3) земельный участок, кадастровый №; 4) земельный участок, кадастровый № (л.д.19-20, 109-166).
МТУ Росимущества в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области 19.08.2024 вынесено поручение на оказание услуг по реализации арестованного имущества на торгах №а-№ которым поручило ООО «Аукцион Торг Инвест» провести торги в отношении вышеуказанных объектов. Вопрос о формировании лотов (продавать каждый в отдельности либо единым лотом, либо на усмотрение уполномоченного органа) ни в постановлении, ни в поручении прямо не решен. Извещение о проведении торгов 17.10.2024 было опубликовано на сайте открытого аукциона в электронной форме подачи предложений по цене на электронной площадке «ТоргЛотс», организатор торгов ООО «Аукцион Торг Инвест». На аукцион выставлено три лота: здание и участок, кадастровый № (в качестве единого лота) – лот №1; иные земельные участки, лот №1 - участок, кадастровый №; лот №3- участок, кадастровый № (л.д.21-35).
Торги по лоту №1 и лоту №2 признаны несостоявшимися за отсутствием поданных заявок, торги по лоту №3 – состоявшимися определен победитель – ФИО1, предложивший большую цену из участников торгов, с ним заключен договор купли-продажи.
Постановлением судебного пристава от 21.01.2025 здание, земельный участок, кадастровый №, земельный участок, кадастровый № передано взыскателю (л.д.109-110).
Как следует из анализа вышеуказанных норм права реализация имущества должника посредством проведения торгов имеет своей целью наиболее полного удовлетворения требования кредитора. Следовательно, действий касающиеся формирования лотов, определения условий торгов и непосредственной реализации имущества должны быть экономически оправданными, направленными на получение максимальной выгоды.
Таким образом, даже при отсутствии единой правовой судьбы земельных участков и сформированного единого недвижимого имущества, с целью защиты прав и интересов должника и взыскателя допустимым и целесообразным являлось бы объединение нескольких арестованных объектов недвижимости в один лот, исходя из общего использования.
Как следует из материалов дела и ответчиками не оспорено, что фактическое использование здания и всех трех земельных участков является единым: бизнес-центр и вспомогательные цели для размещения и обслуживания этого бизнес-центра. Земельный участок, расположенный под зданием, но и два иных земельный участка используются для указанных целей, в первую очередь для размещения парковки.
Как следует из публикации о торгах, в отношении всех лотов зарегистрированы обременения – завершение регистрации, арест по постановлению суда, арест по постановлению старшего следователя по ОВД 1 отдела управления по РОПД СД МВД России по уголовному делу. Перечисленные обременения препятствуют регистрации перехода права на имущество, выставляемого на торги, а также проведению торгов, торги проведенные в отношении имущества арестованного по уголовному делу признаются недействительными.
Все вышеуказанные обстоятельства снижают размер стоимости имущества и как следствия нарушают права и законные интересы взыскателя по исполнительному производству – истца по настоящему делу.
С учетом вышеизложенного, учитывая допущенные нарушения при проведении торгов, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил :
Признать недействительным Поручение Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Санкт-Петербурге и Ленинградской области №а-№ на оказание услуг по реализации арестованного имущества на торгах; признать недействительными Торги по лоту №3 (земельный участок, кадастровый номере №, по адресу: севернее дома № корп.<адрес>), проведенные 17 октября 2024 года и оформленные протоколом №; признать недействительным договор купли-продажи земельного участка кадастровый номер №, по адресу: севернее дома № корп.1 <адрес>, заключенный с победителем торгов – ФИО1.
Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение одного месяца со дня его изготовления решения в окончательной форме.
Судья