Решение по делу № 2-4735/2024 от 17.02.2025

УИД: 78RS0016-01-2024-009345-46

Дело № 2-868/2025 «17» февраля 2025 года

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Октябрьский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Кондратьевой Н.М.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Случаевой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад» о признании недействительным одностороннего акта передачи объекта долевого строительства,

установил :

ФИО1 обратился в суд с иском, в котором просил признать недействительным акт передачи объекта долевого строительства к договору № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, составленный ООО «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад» в одностороннем порядке.

В обоснование заявленных требований ФИО1 указано на то, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор № участия в долевом строительстве, согласно п. 2.2, 6.2.3 договора истцу в срок до ДД.ММ.ГГГГ должна была быть передана квартира, имеющая следующие характеристики: № комнатная квартира площадью <данные изъяты>, расположенная на № этаже, соответствующая плану (Приложение № к договору).

После сдачи дома в эксплуатацию квартире присвоен адрес: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ истец явился на осмотр квартиры для ее приемки от ответчика, однако при осуществлении осмотра квартиры истцом и специалистом ООО «Центр экспертных заключений» при участии представителя ответчика были выявлены недостатки (дефекты) квартиры и отделки квартиры, требующие устранения ответчиком, что исключало ее приемку.

Требование (претензии) о наличии дефектов и необходимость их устранения были заявлены истцом ответчику, однако ответчик отказался составления акта с указанием выявленных дефектов и от их устранения.

Ответами на претензии истца ответчик сообщил, что, по его мнению, в квартире нет недостатков, трелюющих устранения.

В связи с отказом ответчика устранить выявленные недостатки качества квартиры истец был вынужден обратиться в суд с иском об обязании ответчика устранить дефекты квартиры.

Решением <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № исковые требования были удовлетворены частично. В рамках указанно дело судом была назначена экспертиза по определению наличия недостатков квартиры и установления срока, необходимого для их устранения, получено заключение.

Ответчик в одностороннем порядке составил акт приема-передачи объекта долевого строительства к договору №-№ участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, который истец считает недействительным, поскольку выявленные в квартире недостатки требуют по сути выполнения «заново» всей отделки квартиры, что препятствовало ее получению, у истца имелись предусмотренные законом основания для отказа от подписания акта приема-передачи квартиры и требования устранения недостатков квартиры.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против доводов иска по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав участников процесса, приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) был заключен договор № участия в долевом строительстве жилого дома (далее – договор).

Как следует из п. 2.2. договора, квартира, подлежащая передаче участнику долевого строительства в соответствии с договором, имеет следующие проектные характеристики:

№ комната: жилая комната <данные изъяты>, кухня <данные изъяты>, с/у <данные изъяты>, кладовая <данные изъяты>, коридор <данные изъяты>. Расположение квартира в объекте долевого строительства отражено в плане, который прилагается к договору и является его неотъемлемой частью (Приложение №).

Согласно п. 2.3 договора по соглашению сторон в квартире, указанной в п. 2.2. договор, застройщик выполняет следующие отделочные работы:

выравнивание и окраска потолков,

оклейка обоями под покраску стен в жилых комнатах, коридорах, кухнях, кладовых, в ванных комнатах и совмещенных санузлах – облицовка керамической плиткой на всю высоту, стены в туалетных комнатах - окраска водоэмульсионной краской,

устройство покрытия полов в коридорах, кухнях, кладовых и жилых комнатах – линолеум, ванных комнатах, совмещенных санузлах, туалетных комнатах - керамической плиткой,

устройство пластиковых плинтусов с кабель-каналами, порожков,

установка: розеток, выключателей, входной металлической двери с замком, межкомнатных дверей современного дизайна, приборов отопления, душевого поддона со смесителем, умывальника без пьедестала со смесителем, унитаза, полотенцесушителя, счетчиков учета расхода горячей и холодной воды (в квартире), счётчиков электроэнергии и учета тепла (в МОП).

Вышеуказанные отделочные работы включены в стоимость квартиры и в размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства согласно п. 4.1 договора.

Согласно п. 6.2.1 договора застройщик обязан с привлечением подрядных организаций или самостоятельно осуществить проектирование и строительство объекта в соответствии с проектной документацией, строительными и иными нормами, а после завершения строительства обеспечить ввод объекта в эксплуатацию.

Согласно п. 6.2.3 договора при надлежащем исполнении участником долевого строительства всех обязательств по договору, передать участнику долевого строительства квартиру по акту приема-передачи в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 7.4 договор по результатам совместно осмотра квартиры участником долевого строительства и представителем застройщика составляется смотровая справка. Участник долевого строительства до подписания акта приема-передачи вправе указать в смотровой справке выявленные им в ходе осмотра недостатки квартиры. После устранения выявленных недостатков участник долевого строительства подписывает смотровую справку, подтверждающую отсутствие с его стороны претензий к качеству квартиру.

Выявленные недостатки квартиры, не связанные с несоответствием квартиры условия договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и иным обязательным требованиям, которые не приводят к ухудшению качества квартиры и не делают квартиру не пригодной для проживания, не являются основанием для отказа от приемки квартиры.

ДД.ММ.ГГГГ сторонами составлена смотровая справка, в которой указано на то, что участником долевого строительства подтверждается, что в квартире имеются несоответствия, являющиеся препятствием для использования объекта долевого строительства, в качестве таких несоответствий указано несоответствие планировки квартиры, указанной в ДДУ. Также в смотровой справке указано на то, что осмотр квартиры на предмет замечаний по ремонту не производился в связи с несоответствием планировки (л.д. 30).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 в адрес застройщика подана претензия, в которой он требует осуществить передачу объекта недвижимости по договору долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ в установленном договором виде, указывая, что после осмотра квартиры ДД.ММ.ГГГГ им было выявлено существенное несоответствие, а именно существенное расхождение планировки объекта относительно ДДУ, в результате осмотра было выявлено более 60 недостатков отделочных работ (л.д. 29).

В ответ на указанную претензию ООО «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад» истцу сообщено о том, что договором определено существенное условие – объект долевого строительства, подлежащий передаче – однокомнатная квартира, расположенная на № этаже по строительному адресу: <адрес> строительный №, строительные оси №, № Изменение планировки квартиры не свидетельствует о существенном изменении условий договора и не является недостатком объекта долевого строительства, поскольку не влияет на конструктивную надёжностью и безопасность жилого помещения, соответствует строительным нормам и правилам, требованиям технических и градостроительных регламентов. Объектом долевого строительства является квартира как жилое помещение в целом, а не его отдельная часть в связи с чем доводы о существенном изменении квартиры застройщик полагает несостоятельными. ДД.ММ.ГГГГ квартира была осмотрена и составлена смотровая справка, объективные замечания, указанные в смотровой справке, будут устранены (л.д. 28).

Истец направил ответчику повторную претензию, в которой просил дать конкретные ответы на его вопросы (л.д. 26-27).

В ответе на претензию от ДД.ММ.ГГГГ ответчик указал истцу на том, что изменение планировки квартиры не свидетельствует о существенном изменении условий договора, не является недостатком объекта долевого строительства, не делает квартиру непригодной для предусмотренного договором использования, не является основанием, препятствующим проживанию и использованию по целевому назначению, а также не препятствует подписанию акта приема-передачи в соответствии с договором. ДД.ММ.ГГГГ квартира была осмотрена и составлена смотровая справка, в которой отсутствовали замечания по выявленным недостаткам в квартире, в связи с чем участник долевого строительства обязан подписать акт приема-передачи квартиры. Застройщик уведомляет участника долевого строительства о готовности исполнить свои обязательства по передаче квартира, в связи с чем приглашает его для подписания акта приема-передачи, а также сообщает о праве передать квартиру в одностороннем порядке в установленные законом сроки и в соответствии с разделом 7 договора (л.д. 24).

ДД.ММ.ГГГГ ООО «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад» составлен односторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства к договору от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве (л.д. 22).

В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 этой статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Таким образом, участник долевого строительства вправе не принимать объект долевого строительства ненадлежащего качества и потребовать безвозмездного устранения недостатков в нем вне зависимости от того, являются они существенными или нет, а застройщик обязан такие недостатки устранить, в том числе и при наличии возможности использования такого объекта по прямому назначению.

В силу ч. 1 ст. 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.

Частью 4 ст. 8 названного Закона определено, что застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 этой статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

При этом положениями ч. 5 ст. 8 Закона предусмотрено право участника долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, предусмотренным ч. 1 ст. 7 данного Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 этого Закона.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 данной статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 названной статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 этой статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 этой же статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу (часть 6).

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от ДД.ММ.ГГГГ N 2625-О, часть 6 статьи 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" направлена на защиту интересов застройщика в перечисленных в ней случаях. Предусмотренные ею нормы не предполагают права застройщика составить односторонний документ о передаче объекта долевого строительства, если в силу части 5 данной статьи дольщик вправе отказаться от подписания такого документа до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 того же федерального закона и возникших в связи с созданием объекта с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 того же федерального закона обязательных требований, приведшими к ухудшению качества объекта долевого строительства, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.

Из приведенных норм в их взаимосвязи и акта их толкования следует, что юридически значимым и подлежащим доказыванию является факт исполнения застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также по его предупреждению о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия.

В случае нарушения со стороны застройщика требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства вправе отказаться от подписания документа о его передаче, а также потребовать от застройщика составления акта, фиксирующего дефекты и недостатки в объекте долевого строительства.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный Законом об участии в долевом строительстве срок или при отказе участника долевого строительства от принятия такого объекта застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Сторонами не оспаривалось, что после ввода дома в эксплуатацию застройщик направил истцу уведомление от ДД.ММ.ГГГГ о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности к передаче объекта долевого строительства и о проведении взаиморасчетов путем возврата застройщиком участнику долевого строительства 90 297,85 руб. в связи с уточнением общей приведенной площади квартиры (л.д. 75).

Объект долевого строительства был осмотрен ДД.ММ.ГГГГ, по результатам осмотра составлена смотровая справка, в которой указано на то, что участником долевого строительства подтверждается, что в квартире имеются несоответствия, являющиеся препятствием для использования объекта долевого строительства, в качестве таких несоответствий указано несоответствие планировки квартиры, указанной в ДДУ.

Как следует из позиции истца, его отказ принять объект долевого строительства был обусловлен нарушением ответчиком обязательства о передаче объекта долевого строительства, соответствующего требованиям, предусмотренным ч. 1 ст. 7 названного Закона.

Из материалов дела следует, что ФИО1 ранее обращался в суд с иском, в котором просил обязать ответчика устранить недостатки качества квартиры по договору № участия в долевом строительстве (<адрес>

- выполнить демонтаж/монтаж оконных блоков с последующей регулировкой и реставрацией царапины на стеклопакете,

- выполнить смену обоев (в комнате, кухне, коридоре квартиры),

- выполнить демонтаж/монтаж напольного плинтуса с заменой линолеума с заменой линолеума (в комнате, кухне, коридоре квартиры),

- выполнить шлифовку оконных откосов с последующим окрашиванием,

- устроить проем между комнатой и коридором и закладкой проема между комнатой и кухней,

- выполнить регулировку межкомнатных дверей с реставрацией механических повреждений,

- выполнить расчистку потолка, шпаклевание в месте расположения трещин с последующим окрашиванием,

- выполнить выравнивание пола в коридоре квартиры, демонтаж/монтаж напольного плинтуса, замену линолеума,

- выполнить реставрацию механического повреждения входного дверного блока,

- выполнить герметизацию душевого поддона,

- смонтировать герметизацию душевого поддона,

- смонтировать заглушку на коробке двери,

- выполнить зачеканку прохода труб с разборкой короба,

- устранить контруклон сливной трубы от раковины.

В рамках указанного спора судом по ходатайству стороны ответчика назначена судебная экспертиза, на разрешения экспертов поставлены вопросы о том, имеются ли в квартире по адресу: <адрес> недостатки строительно-монтажных работ и отделки, каков срок устранения выявленных недостатков строительно-монтажных работ и отделки в указанной квартире.

Согласно заключению экспертов ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга» № от ДД.ММ.ГГГГ, в ходе осмотра были установлены следующие дефекты в помещениях квартиры, расположенной по адресу: <адрес>

- в комнате: отклонение оконной коробки составляет 4 мм, дефекты по обоям (замятины, расхождения в стыках), царапины на стеклопакете правом, дефекты по линолеуму (царапины, повреждения), регулировка створок, дефекты покраски откосов (не отшлифована поверхность перед окрашиванием),

- в кухне: не отрегулирован межкомнатный дверной блок, механические повреждения наличников, коробки двери, волны по линолеуму, трещины на потолке у вентиляционной шахты, дефекты по обоям (замятины, расхождения в стыках), отклонение оконной коробки составляет 5 мм,

- в коридоре: отклонение от плоскости пола 4-5 мм, дефекты по обоям (замятины расхождения в стыках), дефекты по линолеуму (царапины, повреждения), механические повреждения на профиле коробки входной двери, на ручке двери заусенца и царапины,

- в санузле: пропуски герметика душевого поддона, нет заглушек на коробке двери, дефекты по покраске потолка, механические повреждения наличников, коробки двери, замятины на галтелях, дефекты окраски, не зачеканены проходы труб.

Для устранения выявленных в квартире строительных недостатков и дефектов отделки потребуется 37 дней.

Также согласно заключению экспертов ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга» № от ДД.ММ.ГГГГ, планировка квартиры не соответствует №, вход в комнату осуществляется из кухни, а не из коридора.

Решением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, не вступившим в законную силу на дату рассмотрения настоящего спора, исковые требования ФИО1 удовлетворены частично, ООО «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад», в частности, обязано в срок 37 календарных дней со дня вступления решения в законную силу безвозмездно устранить недостатки в квартире по адресу: <адрес>, указанные в заключении экспертов ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга» № от ДД.ММ.ГГГГ:

- в помещении кухни: не отрегулирован межкомнатный дверной блок, механические повреждения наличников, коробки двери, волны по линолеуму, трещины на потолке у вентиляционной шахты, дефекты по обоям (замятины, расхождения в стыках), отклонение оконной коробки составляет 5 мм,

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ в адрес истца ответчик указал на то, что во исполнение решения <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № Общество приглашает истца для приема работ по выполнению устранения недостатков в <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>.

Наличие выявленных в ходе рассмотрения указанного выше гражданского дела недостатков качества объекта долевого строительства свидетельствует о том, что качество объекта не соответствует договору, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, в связи с чем такие недостатки в силу ст. 7, 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" являются правовым основанием для отказа истца как участника долевого строительства от подписания передаточного акта.

Таким образом, отказ истца принять объект долевого строительства являлся по существу правомерным, так как был обусловлен нарушением ответчиком обязательства о передаче объекта долевого строительства, соответствующего условиям договора и иным обязательным требованиям.

Какого-либо необоснованного уклонения истца от принятия объекта долевого строительства в настоящем случае не имеется.

При таком положении у ответчика отсутствовали основания для составления одностороннего акта передачи объекта долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку со стороны истца не имело место уклонения от принятия объекта, поскольку его принятие обусловливалось необходимостью устранения строительных недостатков, по поводу которых между сторонами договора возник спор, разрешённый в рамках гражданского дела №.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, односторонний передаточный акта от ДД.ММ.ГГГГ правомерным признан быть не может и подлежит признанию недействительным в рамках положений ст. 168 ГК РФ, требования истца подлежащими удовлетворению.

В соответствии со 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию госпошлина в размере 3 000 руб., уплаченная истцом при обращении в суд иском.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК Российской Федерации, суд

решил :

исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать односторонний акт от ДД.ММ.ГГГГ передачи объекта долевого строительства к договору № от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве недействительным.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад» ИНН №, ОГРН № в пользу ФИО1, паспорт № расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд Санкт-Петербурга.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья