Судья: Лейнова С.В. адм. дело N 33а-8156/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

13 июля 2023 года г.Самара

Судебная коллегия по административным делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего Сивохина Д.А.,

судей Лёшиной Т.Е. Роменской В.Н.,

при ведении протокола помощником судьи Дождевой Ю.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 2а-676/2022 по административному исковому заявлению ФИО1, ФИО2 об оспаривании регистрационных действий,

по апелляционной жалобе ФИО1, ФИО2 на решение Кинельского районного суда Самарской области от 17 июня 2022 г.

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Сивохина Д.А., судебная коллегия

установила:

ФИО2 и ФИО1 обратилась в суд с административным исковым заявлением к Управлению Росреестра по Самарской области о признании регистрационных действий недействительными.

При этом указали, что решением Кинельского районного суда ДД.ММ.ГГГГ г. с них взыскана задолженность по договору целевого займа N № от ДД.ММ.ГГГГ г., а также обращено взыскание на предметы залога - жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу<адрес>

В рамках исполнительного производства ДД.ММ.ГГГГ г. вышеуказанное имущество передано для реализации ТУ Росимущества в Самарской области. Торги признаны несостоявшимися.

Постановлением судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ г. нереализованное имущество передано взыскателю ООО «Филберт».

ДД.ММ.ГГГГ г. ООО «Филберт» зарегистрировало право собственности на жилой дом, земельный участок, а также на гараж на основании решения суда от ДД.ММ.ГГГГ г. По итогам проведенной служебной проверки в Управлении Росреестра по Самарской области установлено, что основания для регистрации права собственности за ООО «Филберт» на гараж отсутствовали, действия государственного регистратора по регистрации права собственности на гараж признаны дисциплинарным проступком и совершены вопреки требованиям закона. Такими действиями государственного регистратора истцам причинен существенный материальный ущерб, выразившийся в безвозмездном переходе права собственности на объект недвижимости – гараж, без законных оснований.

Полагая свои права нарушенными, ФИО2 и ФИО1 просили суд признать недействительными регистрационные действия государственного регистратора ФИО3 по регистрации перехода права собственности на гараж, земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу<адрес> возложить на Управление Росреестра по Самарской области обязанность аннулировать в ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности в отношении указанных объектов недвижимости и восстановить в ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности в отношении указанных объектов недвижимости.

Решением Кинельского районного суда Самарской области от 17 июня 2022 г. в удовлетворении административного искового заявления отказано (л.д. 73-75).

В апелляционной жалобе В-вы просят указанное решение суда отменить как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права (л.д.80-83).

Основаниями для отмены решения в апелляционном порядке являются обстоятельства, перечисленные в статье 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее –КАС РФ).

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В соответствии со статьей 46 (частями 1 и 2) Конституции Российской Федерации решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

Реализуя указанные конституционные предписания, статья 218 КАС РФ предоставляет гражданину, организации, иным лицам право обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

По смыслу положений статьи 227 КАС РФ для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий – несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Закон N 218-ФЗ с государственной регистрацией связывает определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 50 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него проводится на основании совместного заявления приобретателя и залогодержателя или заявления залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, и представления следующих документов: при обращении взыскания на заложенное имущество по решению суда - копия решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, надлежащим образом заверенная и скрепленная печатью суда, с отметкой о вступлении этого решения в законную силу и документы, подтверждающие реализацию заложенного имущества на торгах (протокол о результатах публичных торгов, договор купли-продажи, заключенный с лицом, выигравшим торги), или в случае признания торгов несостоявшимися соглашение с залогодержателем о приобретении заложенного имущества либо документы, подтверждающие оставление залогодержателем заложенного имущества за собой (протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий получение указанного заявления организатором торгов);

В соответствии с частями 3 и 5 статьи 1 Федерального закона N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества; государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственная регистрация прав включает в себя, в частности, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Из материалов дела следует, что решением Кинельского районного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО2 и ФИО1 в пользу ООО «Русский Капитал Паевые Фонды» взыскана задолженность по договору целевого займа в размере <данные изъяты>. и расходы по уплате государственной пошлины. Также обращено взыскание на предметы ипотеки – жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв.м. и земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., расположенные по адресу: <адрес> путем реализации (продажи) имущества с публичных торгов (л.д. 26-27).

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ. апелляционная жалоба ФИО2 и ФИО1 на решение Кинельского районного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ г. оставлена без рассмотрения (л.д. 36-42).

ДД.ММ.ГГГГ г. судебным приставом ОСП Кинельского района УФССП по Самарской области в отношении ФИО2 и ФИО1 возбуждены исполнительные производства, которые объединены в сводное исполнительное производство N №

Определениями Кинельского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ г. произведена замена взыскателя ООО "Русский Капитал Паевые Фонды" на правопреемника АО "ГПБ Ритейл Сервис", и АО "ГПБ Ритейл Сервис" на правопреемника ООО "Филберт".

ДД.ММ.ГГГГ постановлением судебного пристава-исполнителя жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу<адрес> переданы для реализации с торгов.

Поскольку торги признаны несостоявшимися, на основании заявления ООО "Филберт" об оставлении нереализованного имущества за собой ДД.ММ.ГГГГ г. судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о передаче нереализованного имущества взыскателю (л.д. 8).

ДД.ММ.ГГГГ г. в Кинельский отдел Управления Росреестра по Самарской области судебным приставом-исполнителем направлено постановление о проведении государственной регистрации права собственности взыскателя на имущество: жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв.м. и земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., расположенные по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ г. произведена государственная регистрация перехода права собственности на указанное недвижимое имущество, в том числе государственная регистрация права собственности ООО «Филберт» на гараж, ДД.ММ.ГГГГ постройки, площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный на земельном участке по адресу: <адрес>

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований ФИО2 и ФИО1 пришел к выводу, что оспариваемые действия Управления Росреестра по Самарской области соответствуют закону и не нарушают прав административного истца.

Судебная коллегия соглашается с такими выводами суда в виду следующего.

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 29 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" (ст. 14), Федеральный закон "Об исполнительном производстве" (ст. 66) предусматривают регистрацию права на имущество на основании постановления судебного пристава-исполнителя о передаче взыскателю нереализованного имущества должника.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо) (пункт 1).

Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила (пункт 3).

Согласно п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В силу п. 1 ст. 64 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения (п. 1 ст. 65 Закона об ипотеке).

Такое законодательное регулирование обусловлено необходимостью поступательной реализации в российском правопорядке принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

По смыслу вышеуказанных норм права стороны могли исключить распространение залогового режима на соответствующий объект только в случае прямого указания об этом в договоре залога земельного участка.

Из представленных материалов дела следует, что ФИО2 и ФИО1 в ДД.ММ.ГГГГ году на заложенном по договору об ипотеки земельного участка возведено здание гаража.

Спорный объект недвижимости возведен на земельном участке, который был передан истцами в залог в счет обеспечения кредитных обязательств и соглашением сторон какие-либо хозяйственные постройки или иные постройки отдельно выделены не были, условий о том, что на них не распространяется залог договором сторон отдельно не предусмотрено.

Поскольку спорное строение не было исключено из предмета залога по договору ипотеки дома и земельного участка, в отношении него, согласно верным выводам, подлежат применению положения ст. 64 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

В связи с вышеизложенным в случае обращения взыскания на земельный участок истцы несли риск утраты права собственности на гараж, поскольку в силу закрепленного подп.5 п.1 ст.1 Земельного кодекса РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

При таких обстоятельствах судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что у регистрирующего органа имелись достаточные основания для проведения регистрации права собственности ООО «Филберт».

Вывод суда соответствует фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, основан на правильном применении норм материального права, отвечает правилам оценки доказательств.

Судебная коллегия считает, что доводы апелляционной жалобы основаны на неправильном толковании норм материального права, регулирующего спорные правовые отношения, выражают субъективное отношение к правильности разрешения спора, повторяют по существу позицию стороны в суде первой инстанций, были предметом оценки суда и отклонены по мотивам, приведенным в обжалуемом судебном акте.

В силу части 3 статьи 50 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав на объект недвижимости осуществляется без заявления собственника (правообладателя) объекта недвижимости при переходе права собственности на недвижимое имущество, права аренды недвижимого имущества или права участника долевого строительства в результате обращения залогодержателем взыскания на недвижимое имущество или указанные права либо в результате оставления залогодержателем за собой недвижимого имущества или указанных прав в связи с признанием повторных торгов несостоявшимися.

При условии того, что банк представил документы, подтверждающие признание торгов несостоявшимися и документы об оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой (протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий получение указанного заявления организатором торгов), а также постановление судебного пристава-исполнителя о передаче нереализованного имущества взыскателю, запись в Едином государственном реестре недвижимости о невозможности регистрации не препятствовала осуществлению государственной регистрации права заявителя в силу прямого указания закона (статья 78 Закона N 229-ФЗ, абзац 2 пункта 5 статьи 58 Закона N 102-ФЗ, часть 3 статьи 36 Закона N 218-ФЗ). Вопреки выводам судов необходимость предоставления иных документов в данном случае отсутствовала.

В регистрационном деле имеется постановление судебного пристава-исполнителя ОСП Кинельского района УФССП по Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ г. о передаче не реализованного в принудительном порядке имущества должника взыскателю, которое подтверждает факт оставления залогодержателем заложенного имущества за собой.

Сведений о признании судом постановления о передаче нереализованного в принудительном порядке имущества должника взыскателю недействительным, стороной административного ответчика не представлено.

Довод апелляционной жалобы о служебной проверке в отношении специалиста-эксперта межмуниципального отдела по <адрес> Управления Росреестра по Самарской области ФИО3, судебной коллегией отклоняются, поскольку административные истцы фактически ходатайствуют о погашении записей о регистрации права собственности в отношении всех объектов недвижимости, то есть, по сути, оспаривают право собственности, что в рамках административного судопроизводства не подлежит рассмотрению.

В соответствии со статьей 21 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно пункту 2 части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав приостанавливаются по основаниям, перечисленным в части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ.

Если причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, названные в статье 26 указанного федерального закона, в течение срока приостановления не устранены, то в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав (статья 27 названного Закона).

При этом органам государственной регистрации не предоставлено право оценивать наряду с условиями договора иные документы, свидетельствующие о наличии всех необходимых данных, требующихся для признания договора заключенным и соответствующим законодательству.

Таким образом, поскольку представленные документы в установленном порядке недействительными признаны не были, в связи с чем у Управления Росреестра по Самарской области отсутствовали основания для приостановления, а в последующем и отказа в регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Доводов, подтверждающих существенные нарушения норм материального и (или) процессуального права, которые могли повлиять на исход дела и являются достаточным основанием для пересмотра обжалуемых судебных актов в кассационном порядке, в жалобе не содержится.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 309 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

решение Кинельского районного суда Самарской области от 17 июня 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО2 и ФИО1 – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Шестой кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня его вступления в законную силу.

Определение в мотивированной форме принято ДД.ММ.ГГГГ г.

Председательствующий –

Судьи -