РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
17 апреля 2025 года город Венев
Веневский районный суд Тульской области в составе:
председательствующего Зайцевой М.С.,
при секретаре Бочарниковой Э.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-215/2025 по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности на земельный участок и жилой дом, исключении из ЕГРН сведений о государственной регистрации права собственности на земельный участок и жилой дом,
установил:
ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности на земельный участок и жилой дом, исключении из ЕГРН сведений о государственной регистрации права собственности на земельный участок и жилой дом.
В обоснование исковых требований ссылается на то, что является инвалидом первой группы по общему заболеванию, проходит лечение в паллиативном отделении Веневской ЦРБ с 19 июня 2024 года.
До июня 2024 года постоянно проживал в д. <адрес> в принадлежащем ему жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>.
В 2023 году у него обнаружилось заболевание, в апреле 2023 году был госпитализирован в стационар, после того как выписался с больницы решил продать принадлежащий ему жилой дом и земельный участок, расположенные в д. <адрес>, начал собирать документы. На тот момент был знаком с ФИО2, с которым у него были хорошие доверительные отношения, у него (ФИО2) имеется дача в <адрес>, которая расположена рядом с <адрес>, и когда он приезжал на дачу истец общался с ним. ФИО2 предложил истцу помощь в продаже жилого дома и земельного участка. С целью совершения сделки истец передал ему документы на жилой дом и земельный участок. При этом они договорились, что имущество будет продано не ниже 1050000 рублей. При этом истец продолжал пользоваться домом и земельным участком до того момента, пока снова не попал в больницу в июне 2024 года, ему проведена операция и с того момента он находится в больнице.
06 августа 2024 года истец выдал ФИО2 нотариально удостоверенную доверенность, которой уполномочил последнего распорядиться (продать) принадлежащим истцу по праву собственности жилым домом с кадастровым номером № с земельным участком с кадастровым номером №, находящихся по адресу: <адрес>, за цену и на условиях по своему усмотрению. Истец согласовал с ответчиком, что имущество будет продано не ниже 1050000 рублей. После составления доверенности связь с ответчиком сразу пропала, он перестал отвечать истцу на телефонные звонки, они не встречались, не общались. После этого ответчик приходил к истцу в больницу всего лишь два раза - в ноябре и в декабре 2024 года, разговор между ними был непродолжительный, истец попросил ответчика вернуть ему документы на жилой дом и земельный участок, на что он ответил, что документы он отдал своей знакомой, деньги не получал, и что он даст истцу 150 000 рублей, на что истец сказал, что ему нужна полная стоимость за жилой дом и земельный участок.
Впоследствии истец узнал, что 08 октября 2024 года между ФИО2, действующим от имени истца на основании нотариально удостоверенной доверенности от 06 августа 2024 года, и ФИО3 был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 2000 кв.м, находящегося по адресу: <адрес>, и расположенного на нем жилого дома с кадастровым номером № площадью 57,4 кв.м по адресу: <адрес>.
По условиям договора стоимость отчуждаемого недвижимого имущества составляла 150000 рублей.
Переход права собственности к ФИО3 на указанное недвижимое имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.
Считает, что ответчик, заключая договор, не был намерен создать соответствующие правовые последствия. Действия по передаче спорного имущества покупателю не производились. Истец продолжает быть зарегистрированным по месту постоянного жительства в жилом доме. Денежных средств от продажи имущества истец не получал.
Считает, что заключенный между ФИО1 (в лице ФИО2 по доверенности от 06 августа 2024 г.) и ФИО3 договор купли-продажи является мнимой сделкой, поскольку регистрация перехода права собственности было формальным, спорное имущество ФИО3 не передавалось, и в действительности сделка не исполнялась и не была оплачена. Денежные средства ответчик истцу не передавал.
Кроме того, сделка была совершена по заведомо заниженной цене в ущерб интересам истца. Кадастровая стоимость спорного имущества составляет: земельного участка - 798400 рублей, жилого дома – 792024 рублей. При этом покупатель по договору не могла не знать о заниженной стоимости приобретаемого имущества.
Просит суд признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 2000 кв.м, находящегося по адресу: <адрес>, и расположенного на нем жилого дома с кадастровым номером № площадью 57,4 кв.м по адресу: <адрес>, заключенный 08 октября 2024 года между ФИО2, действующим от имени и в интересах ФИО1 на основании доверенности от 06 августа 2024 года, нотариально удостоверенной нотариусом Веневского нотариального округа Тульской области 06 августа 2024 года по реестру за № 71/78-н/71-2024-1-1655, и ФИО3; применить последствия недействительности сделки и признать за ФИО1 право собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 2000 кв.м, находящийся по адресу: <адрес>, и расположенный на нем жилой дом с кадастровым номером № площадью 57,4 кв.м по адресу: <адрес>; исключить из ЕГРН сведения о государственной регистрации права собственности ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером № площадью 2000 кв.м, находящийся по адресу: <адрес>, и расположенный на нем жилой дом с кадастровым номером № площадью 57,4 кв.м, по адресу: <адрес>.
В судебное заседание истец ФИО4 не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в представленном суду письменном заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие, исковые требования просил удовлетворить.
Его представитель по доверенности ФИО5 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, по основаниям изложенным в иске, дополнительно пояснила, что ответчик ФИО2 не отрицает того, что сделка мнимая, что никаких денежных средств ответчику ФИО3 не передавал.
Ответчики ФИО2, ФИО3 в судебное заседание не явились, о дне и месте слушания дела извещены надлежаще, согласно письменным заявлениям просили рассмотреть дело в их отсутствие, не возражали против удовлетворения исковых требований. ФИО3 также указала на то, что никаких денежных средств ФИО2 за покупку жилого дома и земельного участка не получала. ФИО2 ее знакомый, и просто попросил переоформить спорное имущество на нее.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся, надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.
Выслушав представителя истца ФИО5, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Как установлено в судебном заседании, до ноября 2024 года ФИО1 на праве собственности принадлежал земельный участок с кадастровым номером № площадью 2000 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, с разрешенным использованием для эксплуатации и обслуживания индивидуального жилого дома, расположенный по адресу: <адрес>, и расположенный на нем жилой дом с кадастровым номером № площадью 57,4 кв.м, по вышеуказанному адресу, что подтверждается материалами регистрационного дела (л.д. 56-132).
06 августа 2024 года ФИО1 выдал ФИО2 нотариально удостоверенную доверенность, которой уполномочил последнего распорядиться (продать) принадлежащим ему по праву собственности имуществом: жилым домом с кадастровым номером № с земельным участком с кадастровым номером №, находящимся по адресу: <адрес>, за цену и на условиях по своему усмотрению (л.д.48).
08 октября 2024 года между ФИО2, действующим от имени ФИО1 на основании нотариально удостоверенной доверенности от 06 августа 2024 года, и ФИО3 был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 2000 кв.м, находящегося по адресу: <адрес>, и расположенного на нем жилого дома с кадастровым номером № площадью 57,4 кв.м по адресу: <адрес>. По условиям договора стоимость отчуждаемого недвижимого имущества составляла 150 000 рублей (л.д.46).
Переход права собственности к ФИО3 на указанное недвижимое имущество зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости, что подтверждается записью государственной регистрации права собственности за № от 13 ноября 2024 года, что подтверждается выписками из ЕГРН от 13 февраля 2025 года, материалами регистрационных дел.
Как следует из объяснений представителя истца ФИО5, данных в судебном заседании, ФИО1 является инвалидом первой группы по общему заболеванию, проходит лечение в паллиативном отделении Веневской ЦРБ с 19 июня 2024 года. До июня 2024 года он постоянно проживал в д. <адрес> в принадлежащем ему жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>. В 2023 году у ФИО1 обнаружилось заболевание, в апреле 2023 года он был госпитализирован в стационар, после того как выписался из больницы он решил продать принадлежащий ему жилой дом и земельный участок, расположенные в д. <адрес>, начал собирать документы. На тот момент он был знаком с ФИО2, с которым у него были хорошие доверительные отношения. ФИО2 предложил истцу помощь в продаже жилого дома и земельного участка. С целью совершения сделки ФИО1 передал ФИО2 документы на жилой дом и земельный участок. При этом они договорились, что имущество будет продано не ниже 1050000 рублей. При этом ФИО1 продолжал пользоваться домом и земельным участком до того момента, пока снова не попал в больницу в июне 2024 года, где ему проведена операция и с того момента он находится в больнице. После составления доверенности связь с ответчиком сразу пропала, он перестал отвечать ФИО1 на телефонные звонки, они не встречались и не общалась. После этого ФИО2 приходил к истцу в больницу всего лишь два раза - в ноябре и в декабре 2024 года, разговор между ними был непродолжительный, ФИО1 попросил ответчика вернуть ему документы на жилой дом и земельный участок, на что ФИО6 ответил ФИО1, что документы он отдал своей знакомой, деньги не получал, и что он даст ФИО1 150 000 рублей.
Судом установлено, что ответчик ФИО2, заключая договор, не был намерен создать соответствующие правовые последствия. Действия по передаче спорного имущества покупателю не производились. ФИО1 продолжает быть зарегистрированным по месту постоянного жительства в жилом доме. Денежных средств от продажи имущества он не получал, что в своем заявлении подтвердила ФИО3
В силу ст.153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Согласно ст.166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
В силу абз. 4 ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты гражданских прав является признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, а также применение последствий недействительности ничтожной сделки.
В соответствии с п.1 ст.167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.
Согласно п.2 ст.167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) - возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В силу п. 1 ст.170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Согласно пункту 86 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 ГК РФ). Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что заключенный между ФИО1 (в лице ФИО2 по доверенности от 06 августа 2024 года) и ФИО3 договор купли-продажи является мнимой сделкой, поскольку регистрация перехода права собственности было формальным, спорное имущество ФИО3 не передавалось, и в действительности сделка не исполнялась и не была оплачена. Денежные средства ответчик истцу не передавал. Кроме того, сделка была совершена по заведомо заниженной цене в ущерб интересам истца. Кадастровая стоимость спорного имущества составляет: земельного участка - 798400 рублей, жилого дома – 792024 рублей.
Согласно пункту 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная представителем в ущерб интересам представляемого, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 93 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", пунктом 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены два основания недействительности сделки, совершенной представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица. По первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать. О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения. По второму основанию сделка может быть признана недействительной, если установлено наличие обстоятельств, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого, который может заключаться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов.
Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
Учитывая вышеизложенное, учитывая признание иска ответчиками ФИО2 и ФИО3, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности на земельный участок и жилой дом, исключении из ЕГРН сведений о государственной регистрации права собственности на земельный участок и жилой дом являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,
решил:
исковые требования ФИО1 удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 2000 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, с разрешенным использованием для эксплуатации и обслуживания индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, и расположенный на нем жилой дом с кадастровым номером № площадью 57,4 кв.м, заключенный 08 октября 2024 года между ФИО1, действующим от имени и в интересах ФИО2, на основании доверенности, нотариально удостоверенной нотариусом Веневского нотариального округа Тульской области 06 августа 2024 года по реестру за № №, и ФИО3.
Применить последствия недействительности сделки, признать за ФИО1 право собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 2000 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, с разрешенным использованием для эксплуатации и обслуживания индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, и расположенный на нем жилой дом с кадастровым номером № площадью 57,4 кв.м, по адресу: <адрес>.
Исключить из ЕГРН сведения о государственной регистрации права собственности ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером № площадью 2000 кв.м, находящийся по адресу: <адрес>, и расположенный на нем жилой дом с кадастровым номером № площадью 57,4 кв.м, по адресу: <адрес>.
Право собственности на объекты недвижимости подлежит регистрации в Веневском отделе Управления Росреестра по Тульской области.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Веневский районный суд Тульской области в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий
Мотивированное решение суда изготовлено 25 апреля 2025 года.