Судья Дружинин И.А.

Дело № 2-708/2023

стр.147, г/п 150 руб.

Докладчик Ферина Л.Г.

№ 33-5277/2023

22 августа 2023 года

УИД 29RS0023-01-2022-006616-34

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Архангельского областного суда в составе председательствующего Мананниковой Т.А.,

судей Рудь Т.Н., Фериной Л.Г.,

при секретаре судебного заседания Гачаевой А.Ю. рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Архангельске 22 августа 2023 года гражданское дело № 2-708/2023 по иску ФИО1 к администрации городского округа Архангельской области «Северодвинск» о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка,

по апелляционной жалобе истца ФИО1 на решение Северодвинского городского суда Архангельской области от 18 января 2023 года.

Заслушав доклад судьи Фериной Л.Г., судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации городского округа Архангельской области «Северодвинск» (далее – Администрация Северодвинска) о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка.

В обоснование требований указал, что является собственником объекта недвижимости (объект незавершенного строительства), право собственности на который возникло на основании договора купли-продажи как у лица, выигравшего публичные торги по продаже объекта, изъятого по решению Арбитражного суда Архангельской области от 20 декабря 2019 года по делу № А05-13841/2019. Объект недвижимости расположен на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности, который образован, размежеван, поставлен на кадастровый учет, обособлен и идентифицирован, в обороте не ограничен и третьим лицам не передан. Письмом от 14 апреля 2022 года Администрация Северодвинска отказала в заключении договора аренды земельного участка со ссылкой на наличие на нем иных объектов, сообщив, что договор аренды земельного участка может быть заключен после проведения кадастровых работ по его разделу. Описанные в договоре купли-продажи характеристики земельного участка, на котором расположен объект, имеют важное юридическое значение, поскольку первичной целью его приобретения являлось завершение строительства объекта, которое напрямую связано с условиями строительства, в частности, с предельными параметрами застройки земельного участка. Такие параметры рассчитываются в процентном соотношении от площади земельного участка. Раздел земельного участка приведет к уменьшению его площади и, как следствие, к пропорциональному уменьшению предельных параметров его застройки. Это может критически изменить существенные условия, имеющие значение для истца, из которых он исходил при заключении договора. Просил суд возложить на Администрацию Северодвинска обязанность заключить с ним договор аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 14 215 кв.м.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился. Извещался судом о дате, времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом по адресу, указанному в исковом заявлении, конверт вернулся в адрес суда в связи с истечением срока хранения (л.д. 86).

Представитель истца по доверенности ФИО2 в судебном заседании поддержал заявленные требования, просил суд иск удовлетворить.

Представитель ответчика Администрации Северодвинска по доверенности ФИО3 в судебном заседании с иском не согласилась. Указала, что спорный земельный участок предметом договора купли-продажи не являлся, в настоящее время проводятся работы по разделу земельного участка.

Рассмотрев дело, суд постановил решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО1 к администрации городского округа Архангельской области «Северодвинск» о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 14 215 кв.м., отказал.

Не согласившись с указанным решением, представитель ФИО1 – ФИО4 подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, исковые требования удовлетворить.

В обоснование доводов жалобы указывает, что условия приобретения объекта незавершенного строительства в отношении земельного участка под ним содержатся не только в договоре купли-продажи, но и в других документах, обязательных для сторон, и регулируются специальными нормативными правилами. Реализация объекта незавершенного строительства проводилась в соответствии со ст. 239.1 ГК РФ и Правилами проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 3 декабря 2014 года № 1299. Отмечает, что условия продажи таких объектов являются специальными по отношению к обычной продаже недвижимого имущества, предельные параметры застройки рассчитываются в процентном соотношении от площади земельного участка. В извещении о проведении публичных торгов, опубликованном в официальном источнике правовой информации, были отражены сведения о земельном участке с предельными параметрами застройки. Указанное условие распространяет свое действие на последующие мероприятия, необходимые для организации завершения строительства, является существенным как для договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, так и для договора аренды земельного участка под ним. Данное обстоятельство непосредственно влияет на права и интересы сторон. Полагает, что в случае, если отказ ответчика от заключения договора аренды земельного участка с соответствующими характеристиками предельных параметров застройки для завершения строительства совершен при несоблюдении существенного условия продажи объекта, суду следовало проверить данный отказ на предмет соблюдения законности с учетом обязательности данного условия. Отмечает, что условиями применения положений п. 4 ст. 39.16 ЗК РФ является: установление факта существования определенного объекта недвижимости – здания, сооружения или объекта незавершенного строительства; установление принадлежности такого объекта иным гражданам или юридическим лицам кроме заявителя. В рамках дела № А05-13841/2019 Арбитражным судом факт наличия иного объекта недвижимости на спорном земельном участке не устанавливался, резолютивная часть решения не содержит указания на признание какой-либо вещи объектом незавершенного строительства. В рамках указанного дела было установлено, что на земельном участке находится объект незавершенного строительства – недостроенная гаражная секция, ростверки, описание которого полностью отвечает описанию объекта, проданного с торгов и приобретенного истцом. Сведений о наличии иной недвижимости в материалах дела не содержится, судом обстоятельство готовности какого-либо иного объекта не установлено. Полагает, что вывод суда о существовании иного объекта незавершенного строительства на спорном земельном участке противоречит фактическим обстоятельствам дела. Отмечает, что в деле отсутствуют сведения из кадастра недвижимости о наличии на участке каких-либо объектов, кроме объекта истца, какие-либо характеристики иных объектов, позволяющих их отнести к объектам, предусмотренным п. 4 ст. 39.16 ЗК РФ, судом не установлены. В случае реального наличия иных объектов не установлена их принадлежность иному лицу, кроме истца. Обстоятельства принадлежности объектов прежнему собственнику не устанавливались в рамках рассмотрения дела арбитражным судом. Полагает, судом не проверен отказ Администрации Северодвинска от 14 апреля 2022 года на выполнение условий п. 4 ст. 39.16 ЗК РФ. Считает, что положения п. 4 ст. 39.16 ЗК РФ не подлежали применению. Оспаривает возможность применения ч. 3 ст. 61 ГПК РФ в отношении обстоятельств, установленных по делу А05-13841/2019, поскольку ФИО1 не входил в число лиц, участвующих в деле.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции явились представитель истца ФИО4, представитель ответчика ФИО5, другие лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте судебного заседания уведомлены надлежащим образом.

Оснований для отложения разбирательства дела, предусмотренных статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), судебная коллегия не усматривает.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца ФИО4, поддержавшую доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика ФИО5, полагавшую решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно статье 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Подпунктом 1 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Между тем, согласно пункту 4 статьи 39.16 ЗК РФ, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии на испрашиваемом земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства, а также случаев, если подано заявление о предоставлении земельного участка и в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1 является собственником объекта недвижимости (объект незавершенного строительства) с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью застройки 847 кв.м., степенью готовности – 15%, расположенного по <адрес>.

Право собственности на объект возникло на основании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 22 декабря 2021 года № 2 как у лица, выигравшего публичные торги по продаже объекта незавершенного строительства, изъятого по решению Арбитражного суда Архангельской области от 20 декабря 2019 года по делу № А05-13841/2019 в связи с прекращением договора аренды земельного участка (л.д. 10-11, 15-17).

На момент приобретения объект недвижимости располагался на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 14215 кв.м., находящемся в муниципальной собственности (л.д. 18-19).

14 февраля 2022 года ФИО1 обратился в Администрацию Северодвинска с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в аренду (л.д. 25).

Письмом от 14 апреля 2022 года Администрация Северодвинска отказала ФИО1 в заключении договора аренды земельного участка (л.д. 13).

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что на испрашиваемом истцом земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, помимо принадлежащего истцу объекта недвижимости, находятся иные объекты незавершенного строительства (недостроенная гаражная секция, ростверки), которые истцу не принадлежат, что установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Архангельской области от 20 декабря 2019 года по делу № А05-13841/2019 и в силу части 3 статьи 61 ГПК РФ не подлежит доказыванию и не может оспариваться при рассмотрении настоящего гражданского дела.

При этом предметом договора купли-продажи от 22 декабря 2021 года № 2 спорный земельный участок не являлся.

Кроме того, администрацией Северодвинска проведена работа по разделу спорного земельного участка на три самостоятельных земельных участка, которые на момент рассмотрения дела поставлены на кадастровый учет, границы земельных участков установлены (л.д. 40-51, 73-79).

Установив указанные обстоятельства, суд первой инстанции, руководствуясь пунктом 4 статьи 39.16 ЗК РФ, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для возложения на администрацию Северодвинска обязанности заключить с истцом договор аренды земельного участка, в связи с чем в иске отказал.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют требованиям закона и установленным по делу обстоятельствам.

Действительно, как правильно указал суд первой инстанции, на момент разрешения спора из земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 14215 кв.м, были образованы другие земельные участки с иными характеристиками.

При этом принадлежащий истцу объект незавершенного строительства с кадастровым номером <данные изъяты> в настоящее время располагается на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 4739+/-14 кв.м, местоположение: <данные изъяты>, примерно в 152 метрах по направлению на северо-восток от ориентира (л.д. 73-78), что само по себе является объективным препятствием для заключения с истцом договора аренды испрашиваемого земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>.

Доводы апелляционной жалобы об отсутствии на испрашиваемом земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> иных объектов незавершенного строительства, не принадлежащих истцу, судебная коллегия также отклоняет.

Как видно из дела, истцом на основании договора купли-продажи от 22 декабря 2021 года № 2 приобретен объект незавершенного строительства – «Административное здание и складские помещения в районе проезда <данные изъяты>».

Разрешение на строительство данного объекта на земельном участке площадью 14215 кв.м. было получено Г 22 марта 2012 года (л.д. 54).

На основании договора купли-продажи от 17 августа 2015 года указанный объект незавершенного строительства был продан ИП Л.

15 сентября 2016 года ИП Л. дано разрешение на строительство на земельном участке площадью 14215 кв.м «Гаражей и автостоянки <данные изъяты>» (л.д. 55-58).

26 февраля 2018 года ИП Л. дано разрешение на строительство на земельном участке площадью 14215 кв.м «Комплекса гаражных блоков г. Северодвинск, в районе <данные изъяты>» (л.д. 59-61).

Вопреки доводам подателя жалобы, нет оснований полагать, что в указанных разрешениях на строительство, как и в решении Арбитражного суда Архангельской области от 20 декабря 2019 года по делу № А05-13841/2019, речь идет об одном объекте незавершенного строительства, приобретенного истцом - «Административное здание и складские помещения в районе проезда <данные изъяты>», поскольку данные объекты согласно разрешениям на строительство имеют различные общие площади, объемы и площади застройки.

Как пояснил в судебном заседании представитель ответчика, изображенные на фотографиях и указанные в акте осмотра земельных участков от 4 октября 2019 года недостроенная гаражная секция и ростверки, указание на расположение которых на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> имеется в решении Арбитражного суда Архангельской области от 20 декабря 2019 года по делу № А05-13841/2019, были возведены ИП Л. на основании полученного им разрешения и не являются приобретенным истцом объектом незавершенного строительства - «Административное здание и складские помещения в районе проезда <данные изъяты>». В настоящее время гаражи располагаются на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>. Возведение третьего объекта не начиналось.

Таким образом, выводы суда о наличии на испрашиваемом истцом земельном участке иных объектов незавершенного строительства (недостроенная гаражная секция, ростверки), не принадлежащих ФИО1, и, как следствие, обоснованности в силу пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ отказа администрации Северодвинска в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 14215 кв.м, также являются верными.

Выводы суда в данной части подтверждены совокупностью представленных в дело доказательств, в связи с чем ссылка в апелляционной жалобе на то, что решение Арбитражного суда Архангельской области от 20 декабря 2019 года по делу № А05-13841/2019 не имеет преюдициального значения для разрешения настоящего спора, не может служить основанием для его отмены. Несмотря на то, что истец не участвовал в рассмотрении дела арбитражным судом, данное решение может быть принято как доказательство по настоящему делу.

Поскольку предметом договора купли-продажи от 22 декабря 2021 года № 2 право аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 14215 кв.м не являлось, судебная коллегия отклоняет доводы жалобы об обязательности заключения договора аренды данного земельного участка в связи с заключением договора купли-продажи.

Ссылка в апелляционной жалобе на существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 22 декабря 2021 года № 2 по результатам проведения публичных торгов, не может служить основанием для отмены постановленного судом решения, поскольку правоотношения сторон, связанные с заключением данного договора купли-продажи, находятся за пределами предмета рассмотрения настоящего спора.

В целом доводы апелляционной жалобы не содержат обстоятельств, которые не были бы проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта, влияли на обоснованность и законность постановленного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, по существу сводятся к несогласию с той оценкой исследованных доказательств, которая дана судом первой инстанции, а также к иному толкованию норм материального права.

Поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции установлены правильно, исследованным доказательствам оценка дана в соответствии с требованиями статьи 67 ГПК РФ, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы судебная коллегия не находит.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Северодвинского городского суда Архангельской области от 18 января 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий Т.А. Мананникова

Судьи Т.Н. Рудь

Л.Г. Ферина