Дело № 2 – 87/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 июня 2022 г. г. Миасс Челябинской области

Миасский городской суд Челябинской области в составе

председательствующего судьи Захарова А.В.

при секретаре судебного заседания Михайловой А.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о соразмерном уменьшении цены объекта недвижимости и возврате излишне уплаченной за него денежной суммы

УСТАНОВИЛ:

Истица ФИО1 обратилась в суде с иском к ответчику ФИО2 об изменении договора купли – продажи от ДАТА недвижимого имущества (садового дома и земельного участка) расположенного в АДРЕС соразмерно уменьшив покупную цену указанного выше договора на 550 000 рублей, взыскании с ответчика 550 000 рублей в счет излишне уплаченной суммы по договору от ДАТА, и судебных расходов в сумме 28 900 рублей ( в т.ч. расходов по оплате юридических услуг 20 000 рублей и расходов по оплате государственной пошлины в размере 8 900 рублей).

В обоснование заявленных требований истица указала, что ДАТА между сторонами был заключен предварительный договор купли – продажи указанной выше недвижимости.

ДАТА ответчик предоставил истице в пользование жилой дом и земельный участок, сторона истца затопила баню. В период пользования жилым домом ДАТА в 18 часов 42 мин. произошло возгорание жилого дома, повлекшее причинение ущерба спорному помещению.

ДАТА между сторонами был заключен названный выше договор купли – продажи недвижимости (ответчик снизил цену на пострадавшее в результате пожара имущество), согласно которому истица приобрела в собственность земельный участок и садовый дом, пострадавший в результате пожара, поскольку истица полагала, что является виновником возгорания. Однако впоследствии ФИО1 стало известно, что пожар явился следствием не надлежащего отношения ответчика (короткое замыкание электропроводки) к отчуждаемому имуществу (л.д. 4 – 6).

В судебное заседание истица ФИО1 не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещалась надлежащим образом.

Представитель истицы ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержал по указанным в иске основаниям, пояснив, что восстановительные работы по ремонту дома были начаты истицей сразу после покупки недвижимости дом был перестроен.

Ответчик ФИО2 и его представитель ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признали, пояснив, что пожар произошёл по вине истицы и в период фактического владения истицей домом. Поле пожара ответчик снизил цену на недвижимость на 500 000 рублей, и стороны через 6 дней после возгорания заключили договор купли-продажи дома и земельного участка, поскольку цена и иные условия договора полностью устроили участников сделки.

Заслушав участвующих лиц и исследовав все материалы дела, суд полагает исковые требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Часть 2 ст. 45 Конституции РФ закрепляет право каждого защищать свои права всеми не запрещенными законом способами.

Согласно ч. 3 ст. 17 Конституции РФ осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

В силу ст. 454 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту – ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Из материалов дела следует, что ДАТА между сторонами был заключен предварительный договор купли – продажи садового дома и земельного участка, распложенного в АДРЕС

Цена сделки (п. 2.1 договора) определена сторонами в размере 1 320 000 рублей, из них стоимость дома составляет 1 200 000 рублей (л.д. 7).

Из текста иска и пояснений участвующих в деле лиц следует, что после заключения предварительного договора купли – продажи недвижимости, ответчик передал истице в пользование садовый дом и земельный участок.

ДАТА, в период пользования истицей садовым домом и земельным участком, при непосредственном нахождении истицы и членов её семьи в садовом доме, произошло возгорание садового дома, причинившее материальный ущерб имуществу, что подтверждается отказным материалом НОМЕР и показаниями сторон (л.д. 31 – 62).

ДАТА (т.е. после пожара) между сторонами был заключен договор купли – продажи спорного жилого дома и земельного участка, при этом цена объектов недвижимости составила 850 000 рублей, в т.ч. садового дома 750 000 рублей, стоимость земельного участка составила 100 000 рублей.

Соответственно, после пожара и причинения вреда садовому дому, цена земельного участка (по сравнению с предварительным договором) была снижена сторонами на 20 000 рублей, садового дома на 450 000 рублей.

Договор купли – продажи зарегистрирован в установленном порядке, собственником объектов недвижимости является истица ФИО1 (л.д. 8 – 12, 103 – 111, 118 – 123).

При этом пунктом 8 договора купли – продажи стороны указали, что претензий по качеству и техническому состоянию объектов недвижимости у истицы ФИО1 не имеется (л.д. 8).

Пунктом 11 договора купли – продажи стороны подтвердили, что они не ограничены и не лишены дееспособности, под опекой и попечительством не состоят, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суд подписываемого договора, отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне не выгодных для себя обстоятельств (л.д. 8 оборот).

Тем самым суд приходит к выводу, что сделка купли – продажи недвижимости была совершена сторонами добровольно, и после совершения пожара (т.е. после причинения ущерба дому), что послужило основанием для сторон существенно снизить покупную цену объектов (на общую сумму 470 000 рублей).

Соответственно, истица ФИО1, заключая договор через 6 дней после пожара, оценила степень повреждений и добровольно приобрела спорные объекты недвижимости (по сниженной от первоначальной цене), сообщив, что не имеет претензий по качеству объектов и об отсутствии у неё крайне не выгодных обстоятельств при совершении сделки.

Указанные выше обстоятельства опровергают позицию стороны истицы о том, что при заключении сделки она находилась в невыгодных для себя обстоятельствах и под давлением ответчика, поскольку покупная цена объектов была существенно снижена ответчиком.

Статьёй 421 ГК РФ предусмотрена свобода договора, согласно которой граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия которого определяются по усмотрению сторон.

Истицей ФИО1 в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ не предоставлено надлежащих доказательств тому, что спорный договор был заключен истицей на крайне не выгодных для себя условиях, в результате угроз, под влиянием заблуждения и (или) обмана.

Из технических заключений НОМЕР от ДАТА и НОМЕР от ДАТА следует, что очаг пожара расположен внутри юго – восточной части мансарды садового дома НОМЕР Технической причиной возникновения указанного пожара явилось загорание горючих материалов от теплового проявления электрической энергии в результате короткого замыкания электропроводки, произошедшего до пожара (л.д. 16 – 30).

Досудебная претензия истицы об уменьшении покупной цены садового дома оставлена ответчиком без удовлетворения (л.д. 13 – 15).

Определением Миасского городского суда Челябинской области от 09.12.2021 г. по делу была назначена судебная экспертиза с целью установления причины пожара садового дома (л.д. 149 – 150).

Из заключения эксперта НОМЕР от ДАТА следует, что непосредственной технической причиной возникновения пожара в спорном садовом доме, произошедшего ДАТА, является загорание горючих материалов, находящихся в установленном очаге пожара в результате контакта с нагретыми поверхностями трубы дымохода (кондуктивный нагрев) Версия возникновения пожара в результате теплового проявления электрической энергии при аварийном режиме работы электрической сети (электрооборудования) была исключена (л.д. 190 – 208).

Тем самым довод истицы о том, что причиной пожара явилось не надлежащее состояние электропроводки, смонтированной ответчиком при строительстве садового дома, что является существенным нарушением условий договора купли – продажи и основанием для изменения его условий (снижением цены договора), опровергается выводами судебной экспертизы.

Частью 1 ст. 451 ГК РФ установлено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Частью 2 ст. 451 ГК РФ регламентировано, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Соответственно, расторжение договора купли – продажи недвижимости может быть осуществлено при наличии совокупности всех указанных в ч. 2 ст. 451 ГК РФ условий.

Суд отмечает, что совокупности названных выше условий, являющихся основанием для расторжения договора, стороной истицы в материалы дела не предоставлено.

Кроме того, как такового, каких – либо изменений условий заключенного между сторонами договора купли – продажи недвижимости не произошло, поскольку сама спорная сделка была совершена после 6 дней с момента ликвидации пожара, что позволяло истице ФИО1 лично убедиться в состоянии объектов недвижимости и оценить ущерб.

ФИО1 являясь дееспособным, взрослым и образованным человеком, при наличии у неё каких – либо сомнений, могла не заключать спорный договор и не регистрировать возникшее у неё право собственности, а равно не восстанавливать сгоревший садовый дом (истица совершила его реконструкцию).

Факт того, что цена сделки была уменьшена сторонами на 470 000 рублей, свидетельствует о том, что ФИО1 разумно предвидела необходимость восстановления дома после пожара, т.е. оценила последствия ущерба возгорания, что так же свидетельствует об отсутствии изменения обстоятельств при заключении договора купли – продажи.

Частью 4 ст. 451 ГК РФ предусмотрено, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Следовательно, изменение договора купли – продажи может быть осуществлено только при начли исключительного случая, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Истица не просит расторгнуть спорный договор купли – продажи недвижимости (утверждает о полном восстановлении объекта недвижимости после последствий пожара).

Фактически иск заявлен об изменении существенных условий спорной сделки (снижении стоимости объекта недвижимости).

Между тем, доказательств наличия исключительности данного случая, при котором расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечёт для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на изменённых судом условиях, стороной истицы в материалы дела не предоставлено.

Необоснованное изменение условий договора (удовлетворение иска) приведёт к неосновательному обогащению истицы, и нарушит права и законные интересы другой стороны сделки (ответчика).

С учетом вышеизложенного, суд полагает необходимым отказать в удовлетворении заявленных истицей требований об изменении договора купли – продажи недвижимости.

Отказ в удовлетворении основного требования делает невозможным удовлетворение вытекающих из основного требований ФИО1 о взыскании с ответчика судебных расходов.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о соразмерном уменьшении цены объекта недвижимости и возврате излишне уплаченной за него денежной суммы отказать полностью.

Настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Миасский городской суд.

Председательствующий:

Мотивированное решение изготовлено 07.06.2022 года.