УИД 11RS0002-01-2025-002744-69

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Воркута Республики Коми 22 декабря 2025 года

Воркутинский городской суд Республики Коми РФ в составе председательствующего судьи Поляковой Н.В.,

при секретаре судебного заседания Егоровой Д.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2759/2025 по иску В. к Администрации МО «Воркута» об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд, взыскании возмещения за изымаемое жилое помещение,

установил:

В. обратилась с иском к Администрации МО «Воркута» РК об изъятии путем выкупа жилого помещения, находящего по адресу: <адрес>, с кадастровым номером ..., принадлежащего ей на праве собственности, вместе с принадлежащей долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, с определением размера возмещения на изымаемую недвижимость в сумме 1 383 000,00 руб., взыскании с администрации МО «Воркута» в ее пользу 1 383 000,00 руб. в счет возмещения за изымаемое жилое помещение, вместе с принадлежащей долей в праве общей долевой собственности на земельный участок.

В обоснование требований указала, что является собственником жилого помещения по адресу: <адрес>. Постановлением администрации МО ГО «Воркута» от 29.12.2017 № 2190 МКД № 12 по <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. Решением Воркутинского городского суда РК от 24.10.2023 по делу № 2-2864/2023 на администрацию МО ГО «Воркута» возложена обязанность принять решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка по адресу: <адрес>, и жилого помещения по адресу: <адрес>, принадлежащего на праве собственности В.. В адрес истца от 09.12.2024 № 10581 направлен проект соглашения об изъятии недвижимого имущества и предложена выкупная цена имущества в размере 431 379,00 руб.. Истец, не согласившись с произведенной оценкой рыночной стоимости жилого помещения, указывая на то, что не учтены ответчиком компенсации за непроизведенный капитальный ремонт и убытки истца, обратился к оценщику, которым составлен предварительный расчет, согласно которому размер возмещений за изымаемую квартиру составляет 1 383 000,00 рублей.

Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица КУМИ администрации МО «Воркута».

Администрация МО «Воркута» в письменных возражениях указала, что соглашение о выкупной стоимости в размере 431 379,00 руб. направлено в адрес истца. С требованиями о включении в выкупную стоимость жилого помещения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт не согласны. На дату первой приватизации жилого помещения – 28.04.1993 дом не нуждался в капитальном ремонте, обязанность финансировать проведение капитального ремонта возложена на собственников помещений путем внесения ежемесячных взносов на капитальный ремонт. Просят в иске отказать.

КУМИ администрации МО «Воркута» в отзыве указал на отсутствие оснований включения в выкупную стоимость компенсации за непроизведенный капительный ремонт. В иске просили отказать.

Истец о месте и времени судебного заседания извещена, не явилась, просила рассматривать дело в ее отсутствие.

Администрация МО «Воркута», КУМИ администрации МО «Воркута» о месте и времени судебного заседания извещены, представителей в суд не направили.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ дело рассмотрено в отсутствие сторон.

Исследовав письменные материалы дела, обозрев гражданское дело №2-2864/2023, суд приходит к следующему.

Согласно ч..1 ст. 32 Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное (ч.6 ст. 32 Жилищного кодекса РФ).

Судом установлено, что В. является собственником жилого помещения по адресу: <адрес>.

Постановлением Администрации МОГО «Воркута» РК от 29.12.2017 № 2190 многоквартирный дом <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.

Решением Воркутинского городского суда РК от 24.10.2023 по делу № 2-2864/2023 вступившим в законную силу, суд обязал администрацию МО ГО «Воркута» принять решение об изъятия для муниципальных нужд земельного участка по адресу: <адрес>, и жилого помещения по адресу: <адрес>, принадлежащего на праве собственности В., в течение месяца со дня вступления решения в законную силу.

Постановлением Администрации МО «Воркута» РК от 28.08.2024 № 1096 земельный участок под многоквартирным домом с кадастровым номером ..., местоположением относительно ориентира Республика Коми, г<адрес>, принадлежащая на праве собственности истцу, изъяты для муниципальных нужд.

После проведения оценки рыночной стоимости изымаемых для муниципальных нужд объектов недвижимости КУМИ администрации МО «Воркута» направил В. проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд.

Предметом соглашения является удовлетворение муниципалитетом условий о предоставлении Правообладателю взамен принадлежащего на праве собственности имущества: земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 661,0 кв.м., с кадастровым номером <адрес>, находящегося в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме; многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> общей площадью 371,0 кв.м., с кадастровым номером <адрес>, находящийся в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме; квартиры, расположенной по адресу: г<адрес>, общей площадью 43,2 кв.м., с кадастровым номером <адрес>, передачей правообладателем МО «Воркута» права собственности на указанное недвижимое имущество, фактическое освобождение правообладателем и членами ее семьи и иными лицами, находящимися в нем, указанного недвижимого имущества.

Рыночная стоимость имущества определена в размере 431 379,00 руб. (п.2.1. Соглашения).

В. не согласилась с размером стоимости выкупаемого жилого помещения, предложенной ответчиком в соглашении, полагает, что размер возмещения за изымаемое жилое помещение составляет 1 383 000,00 руб., из них 335 000, 00 руб. среднерыночная стоимость жилого помещения, 1 048 000,00 руб. размер компенсации за непроизведённый капитальный ремонт.

По ходатайству истца судом назначена экспертиза для определения выкупной стоимости объекта недвижимости.

Согласно отчету эксперта ... от 05.11.2025 рыночная стоимость жилого помещения – двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, с учетом доли в праве на общедомовое имущество и земельный участок составила 267 000,00 руб.. Убытки, причиненные собственнику жилого помещения в связи с его изъятием, включая убытки, которые несет собственник в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, составляют 88 150,00 руб.. Размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт составляет 1 038 000,00 руб.. Всего по расчету эксперта размер возмещения составляет 1 393 000,00 руб.

Администрация МО «Воркута» полагает, что выкупная цена должна быть определена в размере 431 379,00 руб. согласно отчету об оценке ... от 24.10.2024. Также ответчик возражает против включения в выкупную стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Оценивая доводы сторон, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 ... «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

В связи с этим невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Данная правовая позиция отражена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2012 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 декабря 2012 года, а также в разделе II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года.

Вместе с тем из материалов дела следует, что первая приватизация жилого помещения в МКД по адресу: <адрес>, зарегистрирована 28.04.1993, что подтверждается договором на передачу квартиры в собственность от 28.04.1993 №3223 М. (л.д. 82).

По сведениям Управления городского хозяйства администрации МО «Воркута» многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес> кирпичный, серии 1р-447С, 1960г года постройки, фундамент железобетонный ленточный, перекрытия деревянные по деревянным балкам, оштукатуренные. Приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 №312 «Об утверждении ведомственных строительных норм Госкомархитектуры «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» (вместе с «ВСН 58-88 (р). Ведомственные строительные нормы. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения») рекомендована минимальная продолжительность эффективной эксплуатации элементов зданий и объектов:

- со стенами каменными обыкновенными (кирпичные при толщине 1,2,5 кирпича) составляет 40 лет*,

- фундаменты ленточные – 60 лет*,

- перекрытия деревянные по деревянным балкам, оштукатуренные – 60 лет.

Примечание: знаком «*» отмечены элементы, не подлежащие замене на протяжении всего периода использования по назначению. То есть по состоянию на 28.04.1993 данный жилой дом не нуждался в проведении капитального ремонта.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что при таком износе конструкций не требовалось проведение капитального ремонта на дату первой приватизации (28.04.1993).

Из выписки ЕГРП следует, что квартира по адресу: <адрес>, перешла в собственность В. 19.05.2016 на основании свидетельства о праве на наследство по закону (л.д.16-17).

Многоквартирный дом по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу 29.12.2017. (л.д.85).

Вступая в наследство, истец приняла на себя все риски, связанные с жильем, а также бремя содержания имущества, перешедшего к ней по наследству.

Согласно правовой позицией, приведенной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 12 марта 2019 года № 577-О «По запросу группы депутатов Государственной Думы о проверке конституционности положения статьи 190.1 Жилищного кодекса Российской Федерации», правило о несении собственником бремени содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором, закреплено в статье 210 ГК Российской Федерации и является базовым для дальнейшего законодательного и договорного регулирования обязанностей собственника. По смыслу данного законоположения переход права собственности на имущество от одного лица к другому, по общему правилу, предполагает и переход к новому собственнику бремени содержания этого имущества; возложение же бремени содержания имущества на лиц, не являющихся его собственниками (в том числе на бывших собственников), - в порядке исключения из общего правила - возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором.

При отчуждении собственником своего имущества другому лицу (лицам) на основании договора (включая передачу имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации) требования к состоянию (качественным характеристикам) указанного имущества определяются законом и (или) условиями такого договора, в том числе с учетом возможности последующего использования отчуждаемого имущества по назначению. Исходя из этого недостатки и (или) определенная степень износа отчуждаемого имущества - при наличии согласованного волеизъявления сторон соответствующего договора - сами по себе не препятствуют его отчуждению, однако, как правило, и не являются основанием для сохранения за прежним собственником такого имущества обязанности по его содержанию.

Определяя приватизацию жилья как бесплатную передачу в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде (статья 1 в первоначальной редакции), названный Закон Российской Федерации не установил ограничений на приватизацию жилых помещений в многоквартирных домах, требующих проведения капитального ремонта, тем самым обеспечивая интересы большинства проживающих в таких домах граждан, уровень дохода которых не позволял самостоятельно приобрести жилье в собственность иначе как путем приватизации занимаемых ими жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов.

Как ранее указывал Конституционный Суд Российской Федерации, статья 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», обязывающая прежних наймодателей жилых помещений (коими, как правило, выступали публично-правовые образования) надлежащим образом исполнять публичную по своей правовой природе обязанность по проведению капитального ремонта нуждающихся в нем многоквартирных домов, представляет собой дополнительную гарантию права на приватизацию для граждан, занимающих жилые помещения в домах, требующих капитального ремонта, и направлена на защиту имущественных и жилищных прав таких граждан, причем сфера ее действия распространяется на всех без исключения бывших наймодателей подлежащих приватизации жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, безотносительно к тому, в чьей собственности - государственных или муниципальных образований - эти помещения находились прежде; обязанность же по производству последующих капитальных ремонтов ложится на собственников жилых помещений, в том числе на граждан, приватизировавших жилые помещения (Постановление от 12 апреля 2016 года № 10-П; определения от 19 октября 2010 года № 1334-О-О, от 14 июля 2011 года № 886-О-О и от 01 марта 2012 года № 389-О-О).

Таким образом, сохранение за бывшими наймодателями жилых помещений в многоквартирных домах государственного и муниципального жилищных фондов обязанности по проведению капитального ремонта этих домов является предусмотренным законом исключением из общего правила о несении собственником бремени содержания принадлежащего ему имущества, а потому определение конкретного механизма исполнения данной обязанности, в том числе порядка и условий проведения капитального ремонта таких жилых домов, также относится к дискреции законодателя.

Законодательное определение механизма исполнения бывшими наймодателями жилых помещений в многоквартирных домах государственного и муниципального жилищных фондов обязанности по проведению капитального ремонта нуждавшихся в нем домов было обусловлено реализацией предписаний, содержащихся в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 12 апреля 2016 года № 10-П, которым федеральному законодателю было поручено установить такого рода механизм, согласованный с закрепленным Жилищным кодексом Российской Федерации порядком проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (пункт 1 резолютивной части).

Исходя из этого Федеральным законом от 20 декабря 2017 года № 399-ФЗ Жилищный кодекс Российской Федерации был дополнен статьей 190.1, устанавливающей особенности организации капитального ремонта многоквартирных домов, в которых требовалось проведение такого ремонта на дату приватизации первого жилого помещения, а в статью 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» было внесено уточнение в виде отсылки к жилищному законодательству Российской Федерации в части установления порядка проведения капитального ремонта указанных многоквартирных домов бывшим наймодателем.

Таким образом, с момента приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме, относящемся к государственному или муниципальному жилищному фонду, соответствующее публично-правовое образование перестает единолично нести бремя содержания такого многоквартирного дома в целом - последующие расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме ложатся на него лишь соразмерно его доле в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, а у гражданина, приватизировавшего жилое помещение, возникает аналогичная обязанность участвовать в расходах на содержание общего имущества пропорционально размеру общей площади принадлежащего ему жилого помещения.

Поскольку проведение бывшим наймодателем капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме предполагает финансовое обеспечение соответствующих расходов за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации или местного бюджета, законодательное определение механизма реализации соответствующей обязанности бывшего наймодателя предполагает соблюдение принципов правовой определенности, реальности публично-правовых обязательств и целевого использования бюджетных средств. Руководствуясь указанными принципами, а также учитывая переход в частную собственность граждан в порядке приватизации значительного числа жилых помещений, расположенных в многоквартирных домах государственного и муниципального жилищных фондов, и бессрочный характер самой приватизации, федеральный законодатель связал данную обязанность, в частности, с таким условием, как нуждаемость многоквартирного дома в проведении капитального ремонта до даты приватизации первого жилого помещения в нем, что подтверждается включением этого многоквартирного дома в перспективный и (или) годовой план капитального ремонта жилищного фонда в соответствии с нормами о порядке разработки планов капитального ремонта жилищного фонда, действовавшими на указанную дату (часть 1 статьи 190.1 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Подобный подход, основанный на разграничении публичной по своей правовой природе обязанности бывшего наймодателя по проведению капитального ремонта нуждающихся в нем многоквартирных домов и возлагаемого на собственников помещений в таких домах бремени содержания принадлежащего им общего имущества, позволяет определить объем бюджетных средств, необходимых для финансирования оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в конкретном многоквартирном доме.

Учитывая, что капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме предполагает устранение неисправностей изношенных конструктивных элементов общего имущества (включая отдельные элементы строительных конструкций и инженерных систем многоквартирного дома), в том числе их восстановление или замену, и результатами его проведения являются не только поддержание многоквартирного дома в состоянии, соответствующем санитарным и техническим требованиям, но и улучшение эксплуатационных характеристик как здания в целом, так и всех расположенных в нем помещений, а значит, увеличение их рыночной стоимости, исполнение бывшим наймодателем публичной обязанности по проведению капитального ремонта многоквартирного дома, нуждавшегося в таком ремонте на дату приватизации первого расположенного в нем жилого помещения, отвечает интересам всех собственников помещений данного дома, что в полной мере согласуется с конституционным принципом равенства (статья 19 Конституции Российской Федерации). При этом сама по себе публичная обязанность бывшего наймодателя по проведению капитального ремонта многоквартирного дома не может рассматриваться как вновь возникающая по отношению к каждому новому собственнику всякий раз при приватизации отдельного жилого помещения в многоквартирном доме, нуждающемся в таком ремонте на момент приватизации соответствующего жилого помещения.

Возложение же на бывшего наймодателя обязанности по проведению капитальных ремонтов многоквартирного дома, потребность в которых будет возникать на момент приватизации каждого последующего помещения в таком доме, повлечет за собой неосновательное обогащение собственников тех помещений, при приватизации которых нуждаемость дома в работах по капитальному ремонту отсутствовала.

На основании изложенного, оценивая представленные доказательства в совокупности, учитывая, что на момент первой приватизации (28.04.1993г.) капитальный ремонт многоквартирного жилого дома по <адрес> не требовался, ответчик администрация МО «Воркута» по отношению к истцу не являлся наймодателем, обязанности по проведению капитального ремонта дома ответчик не имел, суд приходит к выводу, что обязанность перед истцом по выплате компенсации за непроизведенный капитальный ремонт у ответчика отсутствует.

Таким образом, требования истца в части включения в выкупную стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт суд находит необоснованными, не подлежащими удовлетворению.

Как следует из материалов дела, Администрация МО «Воркута» РК исполнила обязанность принять решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка по адресу: <адрес>, и жилого помещения по адресу: <адрес>, принадлежащего на праве собственности истцу, возложенную на нее решением Воркутинского городского суда РК от 24.10.2023 №2-2864/2023: постановлением Администрации МО «Воркута» РК от 28.08.2024 №1096 земельный участок и все объекты недвижимого имущества, находящиеся в частной собственности, в том числе МКД по адресу: <адрес>, квартира, расположенная по адресу: <адрес>, изъяты для муниципальных нужд (л.д.11).

Соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, подписанное от имени муниципального округа «Воркута» Республики Коми и.о. начальника комитета по управлению муниципальным имуществом администрации МО «Воркута» РК, направлено В. 09.12.2024 (л.д.75).

Пунктом 2.1. Соглашения определена рыночная стоимость недвижимого имущества, принадлежащего правообладателю, в размере 431 379,00 руб.

Согласно отчету об определении рыночной стоимости возмещения за изымаемое жилое помещение ... рыночная стоимость жилого помещения – квартиры составляет 267 000,00 руб., стоимость доли земельного участка – 7 000,00 руб., убытки, причиненные собственнику в связи с изъятием жилого помещения, определены в размере 88 150,00 руб., всего выкупная стоимость составила 362 150,00 руб., что на 69 229,00 руб. меньше, чем предложено ответчиком. Суд находит требования об определении размера возмещения за изымаемую недвижимость в сумме 1 380 000,00 руб. необоснованными, не подлежащими удовлетворению.

Поскольку истцом В. соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд не подписано, в адрес КУМИ администрации МО «Воркута» не направлено, то требования о взыскании с Администрации МО «Воркута» РК выкупной стоимости удовлетворению не подлежат, как заявленные преждевременно.

Исследованными в судебном заседании доказательствами подтверждается, что на дату рассмотрения дела в суде права и законные интересы истца не нарушены, в связи с чем, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194 - 199 ГПК РФ,

решил:

в удовлетворении требований В. к Администрации муниципального округа «Воркута» Республики Коми об изъятии для муниципальных нужд путем выкупа жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, с определением размера возмещения в сумме 1 383 000,00 руб., взыскании возмещения в размере 1 383 000,00 руб. отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Коми через Воркутинский городской суд в течение месяца со дня его составления в мотивированной форме 29.12.2025.

Председательствующий Н.В.Полякова