04RS0018-01-2022-007993-91

Решение в окончательной форме изготовлено 13.07.2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 июня 2023 года г. Улан-Удэ

Октябрьский районный суд г. Улан-Удэ в составе судьи Лубсановой С.Б., при секретаре Цырендашиевой Е.Ц., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-3154/2023 по исковому заявлению прокурора Октябрьского района г. Улан-Удэ в интересах ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры,

УСТАНОВИЛ:

Обращаясь в суд, прокурор Октябрьского района г.Улан-Удэ Ивахинов Б.В. просит признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО3, применить последствия недействительности сделки: прекратить право собственности ФИО4 на квартиру, аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости запись о государственной регистрации перехода права собственности.

Исковые требования мотивированы тем, что прокуратурой района проведена проверка по обращению ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р. о нарушении жилищных прав. Установлено, что ФИО1 являлась собственником жилого помещения по адресу: <адрес>, общей площадью <адрес> кв.м., на основании договора на передачу квартир (домов) в собственность граждан на основании Закона РСФСР «О приватизации Жилищного фонда в РСФСР» от 07.10.1997. По договору дарения квартиры от 20.12.2018 право собственности на квартиру перешло ФИО2 В соответствии с п.5 Договора даритель ФИО1 сохраняет право пожизненного проживания в указанной квартире. ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ из выписки из Единого государственного реестра недвижимости стало известно о том, что собственником квартиры с ДД.ММ.ГГГГ является ФИО3 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ФИО2 Проверкой установлено, что данным договором право пожизненного проживания ФИО1 в квартире не предусмотрено. ФИО1 от права проживания в квартире не отказывалась, постоянно проживает в спорном жилом помещении, несет бремя содержания имущества, имеет в распоряжении предметы обычной домашней обстановки и обихода, личные вещи, а также несет расходы по содержанию квартиры и оплате коммунальных услуг. Иного жилого помещения в собственности и пользовании ФИО1 не имеется. Ей не было известно о переходе права собственности от ФИО2 и ФИО3 Фактический осмотр жилого помещения покупателем до регистрации перехода прав собственности не производился. Крушинская ввиду состояния здоровья и преклонного возраста жилое помещение не покидает, и посторонние лица, в том числе с ФИО2, квартиру в сентябре 2022 года не посещали. Таким образом, сделка заключена с нарушением требований закона и жилищного права ФИО1

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия.

В судебном заседании истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

В судебное заседание представитель истца по доверенности ФИО5 на требованиях настаивала, просила удовлетворить иск. Пояснила суду, что при заключении договора купли-продажи право пользования жилым помещением ФИО1, предусмотренное договором дарения, не учтено при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу. В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом в соответствии с п. 2 ст. 166 ГК РФ. Просила удовлетворить исковые требования.

Ответчик ФИО3, и ее представитель ФИО6, действующая на основании ч.6 ст.53 ГПК РФ, возражали против удовлетворения исковых требований, поясняли суду, что истцом применены к спорным правоотношениям нормы материального права, не подлежащие применению, в частности ст. 168 ГК РФ, поскольку договор купли продажи со ссылкой на ст. 558 ГК РФ не может быть признан ничтожным, поскольку согласование существенных условий сторонами свидетельствует только о заключенности либо незаключенности договора. Однако, при условии, что в договоре все-таки право пользования ФИО1 указано, и не оспаривается ответчиком, существенное условие согласно ст. 558 ГК РФ сторонами сделки согласовано, оснований для признания сделки незаключенной не имеется, хотя и не заявляется истцом об этом. В п. 12 договора купли продажи указано, что в квартире имеется пользователь ФИО1, что не исключают, а наоборот, подтверждает перечень лиц, имеющих право на пользование. При этом, просили учесть, что ответчик знала и знает, что ФИО1 имеет право пожизненного пользования квартирой, и не оспаривает данное обстоятельство. Совокупное толкование условий договора, в частности п. 12 договора и фактических обстоятельств дела позволяют прийти к выводу, что иные лица, кроме как ФИО1, после регистрации перехода права собственности не имеют права пользования спорной квартирой. Все существенные условия договора сторонами сделки были согласованы. В связи с чем, считаем, что выбранный способ не соответствует характеру и последствиям нарушения, и не направлен на восстановление нарушенных прав. Полагали, что в случае признания договора ничтожным будет нарушено право ФИО7, учитывая, что местонахождение ФИО2 неизвестно, перспектив фактического возврата денежных средств не имеется.

Ответчик ФИО2, представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия (Управление Росреестра по РБ) в судебное заседание не явились, извещена надлежащим образом.

В соответствии со ст.ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявивишхся участников процесса.

Выслушав стороны, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч.1 ст.3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации" от 14.11.2002 N 138-ФЗ (ред. от 29.12.2022) заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В целях обеспечения стабильности жилищных и имущественных отношений, а также защиты законных интересов как покупателя жилого помещения, так и лиц, сохраняющих право пользования им, пунктом 1 статьи 558 ГК Российской Федерации закреплено требование о включении в договор купли-продажи жилого помещения в качестве его существенного условия перечня лиц, которые сохраняют в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Существенный характер данного условия предопределяет необходимость его согласования сторонами договора купли-продажи жилого помещения: по общему правилу пункта 1 статьи 460 ГК Российской Федерации, продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц; неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар, включая лиц, являющихся членами семьи прежнего собственника жилого помещения.

Из материалов дела следует, что в силу закона «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» 07.10.1997 заключен Договор на передачу квартир (домов) в собственность граждан на основании закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» с ФИО1 о приобретении квартиры в ее личную собственность по адресу: <адрес>, общей площадью № кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (Даритель) и ФИО2 (Одаряемый) заключен договор дарения квартиры по адресу: <адрес>, право зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п.5 Договора дарения Даритель сохраняет за собой право пожизненного проживания в указанной выше квартире.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавец) и ФИО3 (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>. В этот же день между сторонами подписан Передаточный акт. Право ФИО3 зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

Из п.8 заключенного Договора от ДД.ММ.ГГГГ следует, что покупатель удовлетворен качественным состоянием Объекта недвижимости, установленным путем внутреннего осмотра Объекта недвижимости перед заключением настоящего договора и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил Продавец.

В соответствии с п.9 Продавец гарантирует, что не имеет других членов семьи, чьи интересы были бы нарушены при отчуждении указанного Объекта недвижимости.

Согласно п.10 Договора ДД.ММ.ГГГГ Продавец гарантирует, что до заключения настоящего договора вышеуказанный Объект недвижимости никому не продан, не подарен, на заложен, свободен от проживания и иных прав и притязаний третьих лиц в споре, под арестом или запрещением не состоит, рентой, арендой, наймом или каким-либо иными обязательствами не обременена, неузаконенных перепланировок в отношении настоящего Объекта недвижимости не произведено.

Пунктом 12 Договора предусмотрено, что Продавец заявляет, что согласно ст.558 ГК РФ, лиц, имеющих право пользоваться Объектом недвижимости после государственной регистрации перехода права собственности по настоящему договору не имеется. Покупатель уведомлен, что в указанном Объекте недвижимости есть зарегистрированное лицо: ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р., что подтверждается Выпиской из лицевого счета от ДД.ММ.ГГГГ №.

Обращаясь в суд, прокурор указывает, что заключением договора-купли продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, не предусматривающего условия о праве ФИО1 пользования спорным жилым помещением существенно нарушает ее интересы, учитывая, что в договоре дарения от ДД.ММ.ГГГГ данное условие предусмотрено.

В соответствии со ст.166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно ст.167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии п. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ п. 1 ст. 558 ГК РФ, учитывающий специфику имущественных отношений в жилищной сфере, направлен на обеспечение стабильности жилищных и имущественных отношений, а также на защиту законных интересов покупателя жилого помещения и лиц, сохраняющих право пользования этим помещением (Постановление от 24 марта 2015 года N 5-П; определения от 17 июля 2014 года N 1656-О, от 28 июня 2018 года N 1523-О и др.).

В силу п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Из приведенных положений закона следует, что по общему правилу сделка, не соответствующая требованиям закона, является оспоримой (п. 1 ст. 168 ГК РФ), а ничтожной такая сделка является тогда, когда она посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц (п. 2 указанной статьи).

Согласно пункта 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Исходя из смысла вышеуказанных норм права, несоблюдение требований, предусмотренных пунктом 1 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, является основанием для признания сделки незаключенной. В качестве основания для признания сделки недействительной нормы действующего гражданского законодательства отсутствие в договоре перечня лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, не содержат.

При этом, действующее гражданское законодательство не запрещает вносить изменения и дополнять условия договора по соглашению сторон в любое время, учитывая позицию ответчика ФИО3 о том, что ею не оспаривается право проживания истца ФИО1 в спорной квартире.

В соответствии с ч.3 ст.196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям, при таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований заявленных к ответчикам о признании недействительным договора купли-продажи квартиры.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199, 235 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования прокурора Октябрьского района г. Улан-Удэ в интересах ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Бурятия путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Октябрьский районный суд г.Улан-Удэ.

Судья: C.Б. Лубсанова