Судья Лазутин С.П. Дело № 33-6361/2023
УИД: 76RS0005-01-2022-000558-42
Изготовлено 14 сентября 2023 года
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Судебная коллегия по гражданским делам Ярославского областного суда в составе председательствующего судьи Гушкана С.А.
судей Бачинской Н.Ю., Фоминой Т.Ю.,
при секретаре Клиновой Е.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Ярославле
7 сентября 2023 года
гражданское дело по апелляционным жалобам представителя ФИО1 по доверенности ФИО2, представителя ФИО3 по доверенности ФИО4 на решение Некрасовского районного суда Ярославской области от 21 апреля 2023 года, которым постановлено:
Взыскать с ФИО1 (СНИЛС №) в пользу ФИО3 (СНИЛС №) в счет стоимости ремонтно-восстановительных работ денежные средства в размере 407 874,62 рублей.
Взыскать с ФИО1 (СНИЛС №) в пользу ФИО3 (СНИЛС №) расходы по уплате государственной пошлины в размере 5 910,30 рублей.
Взыскать с ФИО1 (СНИЛС №) в пользу ФИО3 (СНИЛС №) судебные расходы в размере 24 750 рублей.
Взыскать с ФИО1 (СНИЛС №) в пользу ФИО3 (СНИЛС №) расходы на оплату услуг представителя в размере 15 000 рублей.
Заслушав доклад судьи Бачинской Н.Ю., судебная коллегия
установила:
ФИО3 обратился с иском к ФИО5, с учетом уточнения исковых требований просит взыскать стоимость устранения выявленных дефектов в размере 824 121, 60 рублей, судебные расходы на составление экспертного заключения 50 000 рублей, на оплату услуг представителя 15 000 рублей, по уплате государственной пошлины 11 940 рублей.
Требования мотивированы тем, что по договору купли-продажи от 29.07.2021г. ФИО5 продал, а ФИО3 приобрел жилой дом площадью <данные изъяты> кв.м и земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м, находящиеся по адресу: <адрес>.
На момент подписания договора купли-продажи явные видимые недостатки отсутствовали, был произведен визуальный осмотр объекта недвижимости и претензий к техническому состоянию объекта на день осмотра не имелось.
После перехода права собственности на объекты недвижимости по окончании первого зимнего периода в доме обнаружены скрытые недостатки - трещины на наружных стенах, следы протечек, не работает теплый пол на кухне, местами имеются следы разбухания напольного покрытия и др. О данных недостатках продавец при продаже покупателю не сообщил и не предупредил.
Согласно заключению ООО «Эксперт-Профи» жилой дом не соответствует требованиям ГОСТ, применяемым к данному виду постройки; выявленные дефекты являются скрытыми и устранимыми, стоимость устранения составляет 824 121, 60 рублей.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе представителя ответчика ставится вопрос об отмене решения суда и принятии по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований. Доводы жалобы сводятся к несоответствию выводов суда обстоятельствам дела, нарушению норм материального и процессуального права.
В апелляционной жалобе представителя истца ставится вопрос об отмене решения суда и принятии по делу нового решения об удовлетворении исковых требований в полном объеме. Доводы жалобы сводятся к нарушению норм материального и процессуального права.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции ФИО5, представители последнего по доверенности и ордеру ФИО2, ФИО6 доводы жалобы поддержали.
Иные участники процесса, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания в суд апелляционной инстанции не явились, причин не явки не представили.
Проверив законность и обоснованность решения суда по доводам жалоб, обсудив их, заслушав явившихся участников процесса, исследовав письменные материалы дела, судебная коллегия оснований для отмены решения по доводам жалоб не усматривает.
Судом установлено и следует из материалов дела, что 29.07.2021 года между ФИО5 и ФИО3 заключен договор купли-продажи земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый № и жилого дома площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес> за общую цену в сумме 5 750 000 рублей. Расчет между истцом и ответчиком произведен в полном объеме. Право собственности на дом и земельный участок и обременение в виде ипотеки в силу закона зарегистрированы в Управлении Росреестра по <адрес>.
В пункте 3.5 договора купли-продажи указано, что продавец передает покупателю объект в том состоянии, в котором он находится в день подписания договора. Покупатель осмотрел объект и претензий по его качеству не имеет.
Обращаясь с настоящим иском истец указал, что в процессе эксплуатации спорного жилого дома, обнаружены скрытые недостатки, которые не были оговорены продавцом при продаже недвижимого имущества: появились трещины на наружных стенах, протечки воды в жилое помещение, не работает теплый пол на кухне, местами имеется разбухание напольного покрытия и др.
С целью определения: соответствует ли объект недвижимости – индивидуальный жилой дом нормативно-технической документации, в случае установления дефектов, являются ли дефекты скрытыми, могли ли быть обнаружены при приемке объекта путем осмотра, каковы объем и стоимость работ по их устранению истец обратился к независимому эксперту.
В соответствии заключением ООО «Эксперт-Профи», выполненным специалистом экспертом ФИО12 от 09.03.2022г. №11/22 выявлены дефекты и отклонения, которые не соответствуют требованиям действующей нормативно-технической документации, выявленные дефекты являются скрытыми и устранимыми, не могли быть обнаружены во время приемки объекта недвижимости путем осмотра Стоимость устранения дефектов составляет 824 121, 60 рублей.
Ответчиком на заключение ООО «Эксперт-Профи» представлена рецензия № от 25 июля 2022 года, выполненная ИП ФИО10, которая содержит критику представленного истцом заключения.
Судом по делу назначена судебная строительно - техническая экспертиза, согласно выводам которой выявлены дефекты и отклонения от требований действующей нормативно-технической документации, которые являются скрытыми и обнаружить их при приемке покупателем даже с использованием специальных инструментов невозможно. Стоимость ремонтно-восстановительных работ составляет 407 874, 62 рублей.
Допрошенный в судебном заседании судебный эксперт ФИО11, проводивший судебную экспертизу, поддержал выводы заключения, пояснил, что разница в стоимости устранения дефектов по заключению ООО «Эксперт-Профи», выполненному специалистом ФИО12 и судебной экспертизы заключается в том, что эксперт ФИО12 включила в смету излишние работы, которые не требуются. В частности, такие как противопучинистые мероприятия. Достаточно утеплить фундамент, сделать утепленную отмостку, кроме того в расчет заложен большой объем по смене обоев.
Разрешая спор и частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. ст. 15, 454, 475, 477, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями Пленума Верховного Суда РФ, изложенными в п.12 Постановления от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ», оценив представленные в дело доказательства, в том числе, показания эксперта ФИО11, проводившего судебную экспертизу, исходил из того, что недостатки жилого дома, выявленные после покупки его истцом, являются скрытыми, обнаружить их при приобретении дома не представлялось возможным, недостатки дома (товара) возникли, до его передаче покупателю; ФИО3 в пределах разумного обратился в суд с иском за защитой нарушенного права.
При разрешении вопроса о размере убытков, подлежащих взысканию с истца в пользу ответчика, суд первой инстанции в основу принятого решения положил заключение судебной строительной технической экспертизы, в соответствии с которой стоимость устранения выявленных недостатков составляет 407 874, 62 рубля. Дал оценку представленной письменной позиции ФИО12 на судебное заключение, указав, что она не содержит оснований для признания экспертизы недопустимым доказательством.
Судебная коллегия с приведенными выводами суда первой инстанции соглашается, находит их соответствующими фактическим обстоятельствам дела, основанными на правильном применении норм материального и процессуального права.
Доводы жалобы ответчика, об отсутствии оснований для взыскания убытков, поскольку качество дома ограничивалось условиями договора купли-продажи, информация о состоянии дома доводилась до истца, истец перед покупкой дома осуществлял его осмотр, дом пригоден для проживания и используется семьей истца по назначению, условие о качестве дома ответчиком не нарушено, стоимость дома определена с учетом его состояния и естественного износа; истцом не доказано, что выявленные недостатки имели место на момент передачи дома и, что их невозможно было обнаружить в процессе приемки; истец не проявил должной заботливости и осмотрительности при приемке бывшего в употреблении дома, возведенного физическим лицом, а потому риск не обнаружения недостатков, которые имели место на момент передачи дома и могли быть выявлены при визуальном осмотре дома, в том числе с участием специалиста, должен быть возложен на истца; ответчик не является профессиональным участником рынка продажи жилья, не обладает познаниями в сфере строительства, судебной коллегией отклоняются.
Из дела следует, что спорный жилой дом строился для семьи ответчика ФИО5, с момента постройки дома и до его продажи в нем проживала семья и родители ответчика.
Право собственности на жилой дом зарегистрировано за ФИО5.
29.07.2021 года между ФИО5 и ФИО3 заключен договор купли-продажи земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый № и жилого дома площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес> за общую цену 5 750 000 рублей. Расчет между истцом и ответчиком произведен в полном объеме. Право собственности на дом и земельный участок и обременение в виде ипотеки в силу закона зарегистрированы в Управлении Росреестра по <адрес>.
В пункте 3.5 договора купли-продажи указано, что продавец передает покупателю объект в том состоянии, в котором он находится в день подписания договора. Покупатель осмотрел объект и претензий по его качеству не имеет.
В процессе эксплуатации спорного жилого дома семьей истца ФИО3 по окончании первого зимнего периода в доме обнаружены скрытые недостатки.
Настоящий иск предъявлен в суд 20.04.2022 года.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.
В силу пункта 2 статьи 474 Гражданского кодекса Российской Федерации, если порядок проверки качества товара не установлен в соответствии с пунктом 1 данной статьи, то проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи.
В соответствии п. 1 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца, в том числе возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
В силу пунктов 1 и 2 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей.
Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.
Согласно статье 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 данного Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
По общему правилу пункта 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).
Из пояснений истца следует, что перед подписанием договора купли-продажи был произведен визуальный осмотр приобретаемого дома, на момент подписания договора явные видимые недостатки дома отсутствовали и претензий по его состоянию он не имел.
В процессе эксплуатации жилого дома проявились недостатки, выразившиеся в образовании трещин на наружных стенах, протечки воды в жилое помещение, не работает теплый пол на кухне, местами имеется разбухание напольного покрытия и др. Истец самостоятельно обратился в ООО «Эксперт-Профи» в целях проведения строительно-технического исследования жилого дома.
Согласно выводам специалиста - эксперта ФИО12 от 09.03.2022г. № выявлены дефекты и отклонения, которые не соответствуют требованиям действующей нормативно-технической документации, а именно трещины на наружных стенах открытого крыльца, на наружной стене дома; вода на поверхности пола открытого балкона, следы протечки по наружной стене внутри помещения (коридор с лестницей на второй этаж, образование биоповреждений (плесени), отслоение обоев, разрушение нижнего ряда кладки из блоков по наружной стене со стороны открытого крыльца. Данные дефекты возникли в результате воздействия морозного пучения грунта на стойки-сваи из металлической трубы, на которые опирается открытый балкон жилого дома; не соответствуют требованиям ГОСТ и СНиП. Указанные дефекты являются скрытыми и отсроченными по времени и не могли быть обнаружены во время приемки объекта недвижимости путем осмотра. Устранить дефект (морозное пучение) возможно путем проведения комплекса противопучинистых мероприятий, в данном случае рекомендуется: утеплить фундамент вертикально по наружному периметру и выполнить вокруг дома утепленную отмостку; выполнить противопучинистые мероприятия для стоек-свай, на которые опирается открытый балкон жилого дома. Определен объем внутренних работ дома и открытого балкона.
Стоимость устранения дефектов составляет 824 121, 60 рублей.
Согласно выводам судебной строительной технической экспертизы, выполненной экспертом ООО «Центр судебных экспертиз и исследований» ФИО11 выявлены дефекты и отклонения от требований действующей нормативно-технической документации: следы протечки на поверхности наружных стен, следы протечки внутри помещений, образование плесени, отслоение обоев, трещины наружных стен дома, торцевых стенах открытого балкона, контруклон пола открытого балкона. Основной причиной их возникновения является выполнение работ при строительстве жилого дома с отступлениями от нормативно-технической документации по устройству оснований и фундаментов зданий. Обнаруженные дефекты являются скрытыми и обнаружить их при приемке покупателем жилого дома даже с использованием специальных инструментов (если исключить разрушающие методы обследования, такие как шурфление фундамента, отбор кернов, инженерно-геологические изыскания основания, лабораторные исследования) невозможно. В данном случае при проведении экспертизы определено отсутствие утепленной отмостки по периметру жилого дома, что негативно сказывается на состоянии основания фундамента (увлажнение и промерзание), вследствие чего происходит неравномерная осадка и вспучивание фундамента жилого дома и пристроенных простенков открытого балкона которые находятся на разных фундаментах и не связаны между собой. Дефекты являются значительными, но устранимыми, жилой дом пригоден для проживания в нем. Определен объем работ, рекомендуемых для устранения недостатков: противопучинистые мероприятия по фундаменту дома; работы по фасаду дома; открытому балкону, внутренние ремонтные работы.
Стоимость ремонтно-восстановительных работ составляет 407 874, 62 рублей.
Обоими специалистами в результате визуально-инструментального осмотра объекта выявлены дефекты и отклонения от требований действующей нормативно-технической документации.
Согласно выводам судебной экспертизы основной причиной возникновения дефектов является выполнение работ при строительстве жилого дома с отступлениями от нормативно-технической документации по устройству оснований и фундаментов зданий.
В судебном заседании эксперт ФИО11 выводы своего заключения поддержал.
Судом верно учтено, что обоими заключениями подтверждается, что выявленные дефекты являются скрытыми и обнаружить их покупателем при приемке жилого дома не представляется возможным.
С учетом изложенного доводы ответчика о недоказанности факта возникновения недостатков до передачи товара истцу и невозможности обнаружения недостатков при приемке товара судебная коллегия признает несостоятельными.
Ссылка ответчика, что выявленные дефекты могли быть выявлены при визуальном осмотре дома, в том числе с участием специалиста не могут быть приняты во внимание, поскольку законодательство не содержит требования об обязательном привлечении специалиста при осмотре жилых помещений для осуществления сделок купли-продажи.
Кроме того, в соответствии с выводами судебной экспертизы обнаруженные дефекты являются скрытыми и обнаружить их при приемке покупателем жилого дома даже с использованием специальных инструментов (если исключить разрушающие методы обследования, такие как шурфление фундамента, отбор кернов, инженерно-геологические изыскания основания, лабораторные исследования) невозможно, что также вопреки доводам ответчика подтвердил в судебном заседании эксперт ФИО11
Доводы жалобы, что недостатки контруклонам на открытой веранде с водой на поверхности линолеума и отслоения обоев являются видимыми, как и трещина на наружной стене были зафиксированы в отчете об определении рыночной стоимости дома и земельного объекта, составленного перед продажей дома несостоятельны.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции сторона ответчика на данные недостатки на представленных на обозрение фото указать не смогла. Ответчик ФИО5 пояснил, что были мелкие трещины по фасаду, которые после продажи дома значительно увеличились. Допрошенный эксперт ФИО11 в суде первой инстанции на вопрос представителя ответчика о том, можно ли исходя из фотографий, на момент приобретения дома визуально увидеть дефекты, в том числе наличие контруклона указал на отсутствие такой возможности. Допрошенный судом свидетель ФИО14, проживавший по соседству показал, что дом возведенный ответчиком не первый, по окончании его строительства в 2014 г. он был выставлен на продажу, длительное время не продавался, ответчик каждый год осуществлял уличные фасадные работы.
При установленных судом обстоятельствах, вопреки доводам жалобы каких-либо доказательств тому, что выявленные недостатки являлись визуально видимыми и могли быть обнаружены на момент осмотра жилого дома, а равно ставящих под сомнение правильность или обоснованность заключения судебной экспертизы, не имеется.
Доводы апелляционной жалобы ответчика не опровергают выводов суда, не содержат указаний на обстоятельства, нуждающиеся в дополнительной проверке, по существу сводятся к повторению правовой позиции, изложенной ответчиком в суде первой инстанции, и направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств и установленных судом обстоятельств, подлежат отклонению как несостоятельные, поскольку судебная коллегия оснований для иной их оценки не усматривает.
Поскольку установлено наличие скрытых недостатков в доме, возникших до передачи его покупателю, не оговоренных в договоре купли-продажи, суд первой инстанции правильно применил нормы материального права, взыскав стоимость устранения недостатков с продавца.
Доводы о пригодности дома для проживания на правильность выводов судов не влияют, поскольку указанные обстоятельства не лишают покупателя права требовать возмещения убытков при приобретении товара с неоговоренными скрытыми недостатками.
Доводы апелляционной жалобы истца выражающие несогласии с размером взыскания, считающего, что в основу решения должно быть положено заключение ООО «Эксперт - Профи» судебной коллегией отклоняются.
В обоснование указанных доводов апеллянт обращает внимание на постановку вопроса при назначении судебной экспертизы, что судом поставлен вопрос об определении минимально необходимой стоимости работ по устранению выявленных недостатков, что не приведет к восстановлению прав истца исходя из рыночной стоимости материалов.
Судебной коллегией проанализированы представленное истцом заключение ООО «Эксперт - Профи» и заключение судебной экспертизы ООО «Центр судебных экспертиз и исследований».
Анализ данных доказательств вопреки доводам жалобы истца указывает на то, что при определении стоимости работ по устранению недостатков локально-сметные расчеты как специалистом ФИО12, так и судебным экспертом были выполнены одинаковым базисно-индексным методом, с применением сертифицированной и рекомендованной Госстроем РФ к применению сметной программы «Гранд-Смета» (т.1 л.д. 80, т.3 л.д. 47).
В судебном заседании суда первой инстанции судебный эксперт ФИО11 пояснил, что определение метода составления локально-сметного расчета является прерогативой эксперта. При составлении локально-сметного расчета эксперт использовал «Гранд-Смету», рекомендованную Госстроем РФ.
Как специалист ФИО12 так и судебный эксперт использовали сборники территориальных единичных расценок на территории <адрес>.
Из анализа локальных сметных расчетов следует, что судебным экспертом и специалистом применены одни и те же источники, ТЕР.
Изложенное свидетельствует о наличии единого подхода к определению стоимости работ по устранению недостатков. Оснований для вывода, что постановленный вопрос судом об определении минимально необходимой стоимости работ, повлек ущемление прав истца, судебная коллегия не усматривает.
Судебная коллегия не усматривает оснований ставить под сомнение достоверность заключения судебной экспертизы ООО «Центр судебных экспертиз и исследований».
Экспертное исследование проведено компетентным экспертом на основании определения суда о поручении проведения экспертизы, обладающим необходимым уровнем квалификации, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Само заключение судебной экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования каждого недостатка, заявленного стороной истца, приведены выводы, и на основании этого исследования даны ответы на поставленные перед экспертами вопросы.
Допрошенный в судебном заседании судебный эксперт ФИО11 выводы судебной экспертизы поддержал, обосновал разницу в стоимости устранения недостатков в своем заключении и заключении ООО «Эксперт-Профи» именно разницей объема излишних работ включенных специалистом ФИО12
Из дела следует, что после пояснений эксперта ФИО11 представителем истца заявлено ходатайство о вызове в качестве свидетеля ФИО12 проводившей по заказу истца внесудебное исследование, для дачи пояснений по объему работ.
После перерыва ФИО12 в судебное заседание не явилась, представителем истца представлена письменная позиция ФИО12, в которой поддерживались выводы заключения, в том числе о необходимости выполнения противопучинистых мероприятий для стойкек-свай, на которые опирается открытый балкон жилого дома.
Учитывая, что ФИО12 свою явку в суд для поддержания, выполненного ею заключения и опровержения объективными данными выводов судебной экспертизы об объеме необходимых работ для устранения выявленных дефектов и пояснений эксперта ФИО11 не обеспечила, об уголовной ответственности не предупреждалась, судебная коллегия считает, что заключение судебной экспертизы правомерно было положено в основу принятого решения.
Нарушений норм материального либо процессуального права, влекущих отмену апелляционного определения, по доводам жалоб, не допущено.
По изложенным мотивам судебная коллегия оставляет апелляционные жалобы без удовлетворения.
Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Некрасовского районного суда Ярославской области от 21 апреля 2023 года оставить без изменения, апелляционные жалобы представителя ФИО1 по доверенности ФИО2, представителя ФИО3 по доверенности ФИО4 – без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи