Судья Чочуев Х.К. Дело № 33-1972/2023

(дело № 2-38/2023)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

9 августа 2023 года г. Нальчик

Судебная коллегия по гражданским делам

Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:

председательствующего Бейтуганова А.З.

судей Сохрокова Т.Х. и Кучукова О.М.

при секретаре Кишевой А.В.

с участием ФИО5 и представителя ФИО1 ФИО2

по докладу судьи Кучукова О.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО1, ООО «Агропромышленная компания Сады Аушигера» и Местной администрации сельского поселения Аушигер Черекского муниципального района КБР о признании договора уступки права аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности, недействительным, возложении обязанности провести замену субарендатора и зарегистрировать внесение изменений в договор уступки права аренды

по апелляционной жалобе ФИО1

на решение Черекского районного суда КБР от 5 мая 2023 года.

Судебная коллегия

Установила:

ФИО3 обратилась в Черекский районный суд КБР с иском к ФИО1, Местной администрации сельского поселения Аушигер Черекского района КБР и ООО «Агропромышленная компания Сады Аушигера». С учетом уточнения исковых требований она просила:

- признать недействительным (ничтожным) с момента заключения договор уступки права аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности Кабардино-Балкарской Республики от 24 марта 2016 года, дата регистрации в Управление Росреестра по КБР 6 апреля 2016 года за №, заключенного между ООО «Агропромышленная компания Сады Аушигера» в лице генерального директора ФИО4 и ФИО1 по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения (многолетние насаждения) № Ч от 25 августа 2008 года, дата регистрации в Управление Росреестра по КБР 3 декабря 2008 года за №, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, общая площадь 242 101 кв.м, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес> (участок №), из которых 5,6 га земельного участка находятся в субаренде ФИО1;

- обязать Местную администрацию сельского поселения Аушигер Черекского района КБР произвести замену субарендатора ФИО1 на субарендатора ФИО3, собственника многолетних насаждений (сада), в договоре уступки права аренды от 24 марта 2016 года земельного участка площадью 5,6 га, земли сельскохозяйственного назначения, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>;

- обязать Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР зарегистрировать внесение изменений в договор уступки права аренды от 24 марта 2016 года земельного участка площадью 5,6 га, земли сельскохозяйственного назначения, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, о замене субарендатора ФИО1 на субарендатора ФИО3, собственника многолетних насаждений (сада).

В обоснование иска указано, что согласно договора купли-продажи многолетних насаждении (сад грушевый) в количестве 1 800 деревьев от 1 сентября 2011 года ФИО3 является собственником многолетних насаждений, расположенных на земельном участке сельскохозяйственного назначения площадью 5,6 га с кадастровым номером № по адресу: КБР<адрес> №). В конце октября 2022 года она узнала, что её сноха ФИО1 пытается продать принадлежащие ей на праве собственности многолетние насаждения (сад), хотя ни ФИО1, ни ФИО5 никакого отношения к саду не имеют, так как собственником многолетних насаждений является ФИО3

ФИО3 обратилась в администрацию сельского поселения Аушигер с заявлением о разъяснении ей, на каком основании ФИО1 оказалась в указанном договоре уступки права аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 24 марта 2016 года, просила администрацию сельского поселения Аушигер во внесудебном порядке произвести замену в договоре уступки права аренды от 24 марта 2016 года субарендатора ФИО1 на неё, ФИО3.

ФИО1, не имея никаких на это оснований, оказалась субарендатором в договоре субаренды земельного участка площадью 5,6 га, на котором расположены многолетние насаждения (сад), принадлежащие ФИО3 на праве собственности.

Договор уступки права аренды земельного участка заключался с покупателями, то есть с собственниками многолетних насаждений, коим ФИО1 не являлась никогда и не является в настоящее время. С другими лицами договор был заключен потому, что они являлись собственниками многолетних насаждений.

Согласно кадастровой выписки, правообладателем земельного участка с кадастровым номером № площадью 24,2 га, является администрация сельского поселения Аушигер. Все изменения в данный договор уступки права аренды земель сельскохозяйственного назначения обязана вносить Местная администрация сельского поселения Аушигер.

Заявление на имя Главы администрации сельского поселения Аушигер было направлено в порядке досудебного способа урегулирования спора, однако во внесудебном порядке данный спор разрешить не удалось.

В дополнении к исковому заявлению ФИО3 указала, что по договору уступки права аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности КБР, заключенному 24 марта 2016 года между ООО «Агропромышленная компания Сады Аушигера» в лице генерального директора ФИО4 и ФИО1 земельный участок находятся в субаренде у ФИО1.

ООО «Сады Аушигера» своим письмом в адрес Главы администрации Черекского муниципального района от 10 марта 2011 года (исх. № 133) уведомило Администрацию Черекского муниципального района КБР о своем отказе от части арендуемого земельного участка площадью 5,6 га в связи с продажей многолетних насаждений (садов), находящихся на земельном участке, с просьбой переоформить договор аренды земельного участка на приобретателя многолетних насаждений (садов).

Приобретателем многолетних насаждений (садов) общей площадью 5,6 га по состоянию на 10 марта 2011 года являлся ФИО5. Согласно пункту 1.1 Договора купли садов от 31 января 2011 года и акту приема-передачи многолетних насаждений (садов), приложению к договору от 31 января 2011 года, продавец «Сады Аушигера» передал в собственность (частную) покупателю ФИО5 многолетние насаждения (сады) общей площадью 5,6 га, расположенные на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> №).

1 сентября 2011 года по договору № купли-продажи многолетних насаждений ФИО5 (ныне ФИО5) продал многолетние насаждения, находящиеся на данном земельном участке площадью 5,6 га., ФИО3 Собственником сада с 1 сентября 2011 года и по настоящее время является ФИО3 ФИО1 собственником многолетних насаждений никогда не была. Следовательно, согласно письму от 10 марта 2011 года, ООО «Сады Аушигера» обязано было заключить договор уступки права аренды земельного участка под садом только с ФИО3 как с собственником сада. С учетом указанных обстоятельств Местная администрация сельского поселения Аушигер Черекского муниципального района как собственник земельного участка площадью 5,6 га обязана была, в соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, со статьей 19 Земельного кодекса Российской Федерации и с условиями Договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения № 22 Ч от 25 августа 2008 года, заключенного между Министерством по управлению государственным имуществом и земельным ресурсам КБР и ООО «Агропромышленная компания Сады Аушигера», отказать ООО «Сады Аушигера» в утверждении Договора уступки от 24 марта 2016 года с целью защиты прав и законных интересов ФИО3 В результате незаконных действий ФИО1 и Администрации сельского поселения Аушигер Черекского муниципального района создалась незаконная ситуация, грубо нарушены права собственника многолетних насаждений. Это привело к негативным последствиям, собственнику сада наносится огромный материальный ущерб, так как он не может полноценно ухаживать за многолетними насаждениями, пользоваться садом и получать прибыль.

Надлежаще извещенная о месте и времени судебного разбирательства ФИО3 в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело без ее участия.

ФИО1, третьи лица ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО4 и представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР в судебное заседание не явились. Дело рассмотрено без их участия.

В судебном заседании представитель ФИО3 ФИО11 иск поддержала, просила его удовлетворить, указав, что согласно статье 208 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. В этой связи длительность нарушения права не препятствует удовлетворению этого требования судом.

Представитель ФИО1 ФИО12 исковые требования не признал и просил отказать в их удовлетворении за необоснованностью и за пропуском срока исковой давности. При этом он заявил о ничтожности договоров по продаже насаждений.

Представитель Местной администрации сельского поселения Аушигер Черекского муниципального района КБР ФИО13 в судебном заседании иск признал и просил его удовлетворить в части признания недействительным (ничтожным) с момента заключения договор уступки права аренды земельного участка № 7 сельскохозяйственного назначения от 24 марта 2016 года с кадастровым номером №, заключённого между ООО «Агропромышленная компания Сады Аушигера» и ФИО1.

Третье лицо ФИО5 просил удовлетворить иск ФИО3, пояснив, что по договору купли-продажи от 1 сентября 2011 года он продал ФИО3 многолетние насаждения (сады) на площади 5,6 га, находящиеся на земельном участке № 7 с кадастровым номером №

Решением Черекского районного суда КБР от 5 мая 2023 года исковые требования ФИО3 удовлетворены частично. Решением суда постановлено:

«Признать недействительным (ничтожным) с момента заключения договор уступки права аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности Кабардино-Балкарской Республики от 24 марта 2016 года, в части заключения между ООО «Агоропромышленная компания Сады Аушигера» в лице генерального директора ФИО4 и ФИО1 договора аренды земельного участка по договору № 22 Ч от 25 августа 2008 года аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности Кабардино-Балкарской Республики общей площадью 242 101 кв.м. с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>

Обязать администрацию сельского поселения Аушигер Черекского муниципального района КБР произвести замену субарендатора ФИО1 на субарендатора ФИО3 в договоре уступки права аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности Кабардино-Балкарской Республики от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> №).

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР зарегистрировать внесение изменений в договоре уступки права аренды от 24 марта 2016 года земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> о замене субарендатора ФИО1 на субарендатора ФИО3.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.».

Считая решение суда незаконным и необоснованным, ФИО1 подала на него апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить и вынести новое решение об отказе в удовлетворении иска.

В обоснование жалобы указано, что суд, принимая оспариваемое решение, указал, что по договору купли-продажи от 31 января 2011 года многолетние насаждения на спорном земельном участке были приобретены ФИО5, а впоследствии проданы по договору купли-продажи от 10 сентября 2011 года ФИО3, что указанные договоры не расторгнуты и не признаны ничтожными. Доводы представителя ответчика о ничтожности договоров купли-продажи многолетних насаждений суд немотивированно отверг. Многолетние насаждения, исключенные из перечня недвижимого имущества, являются частью земельного участка. Они не могут участвовать в гражданском обороте в качестве самостоятельных объектов гражданских прав. Соответственно, договоры купли-продажи от 31 января 2011 года и от 10 сентября 2011 года являются ничтожными сделками. Тот факт, что эти договоры не расторгались и не признавались ничтожными, не имеет правового значения. Суду следовало квалифицировать эти сделки как ничтожные в связи с наличием к тому достаточных оснований.

Ввиду того, что ФИО3 не является собственником многолетних насаждений, она не могла быть надлежащим истцом. Соответственно, в иске ей должно было быть отказано без исследования и оценки иных представленных в дело доказательств.

Принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции оставил без оценки доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности. ФИО3 не только не является собственником или иным законным владельцем земельного участка, но и никогда им не владела. Таким образом, требование о признании договора уступки права аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 24 марта 2016 года могло быть заявлено в пределах трёхлетнего срока исковой давности. Срок исковой давности следует исчислять с даты заключения договора купли-продажи многолетних насаждений, то есть с 10 сентября 2011 года. ФИО3 трехгодичный срок исковой давности пропущен, однако это обстоятельство осталось вне поля зрения суда.

В жалобе указано и на то, что судом первой инстанции при принятии решения допущены иные нарушения норм материального права. В частности, суд не только признал ничтожной часть договора уступки права аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 24 марта 2016 года, но и обязал администрацию с.Аушигер Черекского муниципального района КБР произвести замену субарендатора ФИО1 на субарендатора ФИО3, а органы регистрации прав обязал произвести регистрацию этой замены. Судом проигнорировано, что признание ничтожной части договора уступки права аренды земельного участка не влечет возникновения какого-либо права ФИО3 на спорный земельный участок по сделке, признанной ничтожной. Замена стороны в ничтожной сделке невозможна и законом не допускается. Требования о замене субарендатора ФИО1 на субарендатора ФИО3 в договоре уступки права аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 24 марта 2016 года противоречит существу законодательного регулирования. Такое требование не подлежало удовлетворению, поскольку передача прав и обязанностей арендатора по договору аренды не тождественна субаренде.

В решении суд изложил доводы ФИО1 и установленные обстоятельства не в полном объеме. Суд не дал им надлежащей оценки, как того требует статья 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Он не отразил в решении мотивы, по которым одни доказательства судом приняты во внимание при обосновании выводов, а другие доказательства отвергнуты, не указал основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Извещённые о времени и месте судебного заседания стороны, заинтересованные лица ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО4, представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР, представитель Местной администрации сельского поселения Аушигер Черекского муниципального района КБР ФИО13 и представитель ООО «Агоропромышленная компания Сады Аушигера» в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не известили, требований об отложении судебного заседания не заявили и доказательств уважительности причин своей неявки не представили. В соответствии со статьёй 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда КБР Кучукова О.М., обсудив доводы апелляционной жалобы, поддержанные представителем ФИО1 ФИО2, выслушав третье лицо ФИО5, просившего оставить решение суда без изменения, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене с принятием нового решения об отказе ФИО3 в иске по следующим основаниям.

Судом установлено, и это соответствует представленным в дело и исследованным судом доказательствам, не оспаривается в апелляционной жалобе, что 25 августа 2008 года между Министерством по управлению государственным имуществом и земельными ресурсами КБР как арендодателем и ООО «Агропромышленная компания Сады Аушигера» (далее Общество) был заключён договор аренды земельного участка площадью 242101 +/- 344 кв.м. с кадастровым номером № (далее Земельный участок),. На арендуемом Обществом Земельном участке находились принадлежавшие Обществу многолетние насаждения ((сад). Часть многолетних насаждений (сада), расположенная на части Земельного участка площадью 5,6 га., по договору купли-продажи 31 января 2011 года Обществом была продана ФИО5 – сыну истца, а весь Земельный участок продолжал находиться в аренде у Общества.

01 сентября 2011 года ФИО5 продал купленные у Общества многолетние насаждения своей матери ФИО3, которая с 01 сентября 2011 года владеет указанными насаждениями на праве собственности. При этом, правовой режим Земельного участка изменён не был. Земельный участок площадью 242101 +/- 344 кв.м. продолжал находиться в аренде у Общества.

31 декабря 2014 года на основании Договора № 6 о передаче обязательств по договору аренды земельного участка права и обязанности арендодателя от Министерства по управлению государственным имуществом и земельными ресурсами КБР перешли к Администрации сельского поселения Аушигер Черекского муниципального района КБР. К Администрации сельского поселения Аушигер Черекского муниципального района КБР перешло право собственности на Земельный участок, о чём 22 января 2015 года была произведена запись о государственной регистрации права № 07/07/011-07/011/001/2015-11/2 (л.д. 13, 19).

24 марта 2016 года между Обществом и ФИО1, ФИО6, ФИО7, ФИО10, ФИО8 и ФИО9 был заключён Договор уступки права аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности КБР, в соответствии с которым Общество уступило указанным гражданам свои права арендатора в отношении Земельного участка. По акту приёма-передачи 24 марта 2016 года Земельный участок передан ФИО1, ФИО6, ФИО7, ФИО10, ФИО8 и ФИО9 Договор уступки права 06 апреля 2016 года прошёл государственную регистрацию (л.д. 45-51). С момента передачи Земельного участка указанные граждане являются арендаторами земельного участка. При этом, в аренде у ФИО1 находится часть Земельного участка площадь. 5,6 га, на которой находятся принадлежащие ФИО3 многолетние насаждения. При этом, принадлежащее ФИО3 имущество, являясь движимым имуществом, как располагалось на находящемся в аренде другого лица земельном участке, так и осталось располагаться на принадлежащем другому лицу на праве аренды земельном участке.

ФИО3, владея на праве собственности многолетними насаждениями, в силу закона являющимися движимым имуществом, преимущественных прав на земельный участок, на котором расположены многолетние растения, не обладает. Следовательно, она не может претендовать на исключительное право аренды спорной части Земельного участка.

Право ФИО1 на аренду земельного участка возникло на основании сделки – договора уступки права от 24 марта 2016 года. Поскольку ФИО3, оспаривающая сделку по уступке ФИО1 части Земельного участка, преимущественным правом на заключения сделки с ней не имеет, заключённая с ФИО1 сделка не является ничтожной.

Основания для признания Договора недействительным, предусмотрены параграфом 2 главы 9 Гражданского кодекса Российской Федерации.

ФИО3, владея на праве собственности движимым имуществом, расположенным на чужом земельном участке, преимущественного права на земельный участок, на заключение сделок с земельным участком, не имеет. Оспариваемая ею сделка обличена в требуемую законом форму, она отражает свободное волеизъявления сторон сделки, не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц, не содержит в себе обстоятельств, которые в силу положений параграфа 2 главы 9 Гражданского кодекса Российской Федерации влекут её недействительность.

Согласно пункту 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Поскольку требования ФИО3 о признании договора уступки ФИО1 права аренды земельного участка недействительным основаны на утверждениях о наличии у ФИО3 преимущественного права на заключение договора, то есть на обстоятельстве, которое ФИО3 знала с момента перехода к ней права собственности на многолетние насаждения (01 сентября 2011 года), с право Общества на аренду Земельного участка было уступлено гражданам, в том числе и ФИО1, 24 марта 2016 года, Договор уступки права прошёл государственную регистрацию 06 апреля 2016 года (л.д. 49), ФИО3, занимая часть Земельного участка своими насаждениями, как добросовестный пользователь чужой землёй, обязанный уплачивать плату га пользование земельным участком под насаждениями, о совершённой между Обществом и гражданами (в том числе и ФИО1) сделке должна была узнать непосредственно после совершения сделки, а в случае, если по каким либо причинам она об этом не узнала, то с момента государственной регистрации сделки, то есть с 06 апреля 2016 года.

С иском в суд об оспаривании сделки ФИО3 обратилась 29 ноября 2022 года, сдав исковое заявление в учреждение почтовой связи, что доказано проставленным на конверте штампом учреждения связи (л.д. 31), то есть с пропуском установленного статьёй 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срока исковой давности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации пропуск срока исковой давности, о применении которой было заявлено стороной в споре до принятия судом решения, является самостоятельным основанием для принятия решения об отказе в иске.

Поскольку в деле отсутствуют обстоятельства, позволяющие признать заключённую между Обществом и ФИО1 сделку недействительной, поскольку иск ФИО3 предъявлен с пропуском срока исковой данности на 5 лет и уважительные причины для его восстановления ФИО3 не приведены, что свидетельствует об их отсутствии, поскольку суд, принимая решение, этих обстоятельств не учёл, вынес решение, не соответствующее обстоятельствам дела, исследованным доказательствам и закону, решение суда подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении заявленного иска.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

Определила:

Решение Черекского районного суда КБР от 5 мая 2023 года отменить и принять по делу новое решение.

Отказать ФИО3 в иске к ФИО1, к ООО «Агропромышленная компания Сады Аушигера» и к администрации сельского поселения Аушигер Черекского муниципального района КБР

- о признании недействительным (ничтожным) с момента заключения договора уступки права аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности Кабардино-Балкарской Республики, от 24 марта 2016 года, в части заключения между ООО «Агоропромышленная компания Сады Аушигера» в лице генерального директора ФИО4 и ФИО1 договора аренды земельного участка по договору № Ч от 25 августа 2008 года аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности Кабардино-Балкарской Республики общей площадью 242 101 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>

- о возложении на администрацию сельского поселения Аушигер Черекского муниципального района КБР обязанности произвести замену субарендатора ФИО1 на субарендатора ФИО3 в договоре от 24 марта 2016 года уступки права аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности Кабардино-Балкарской Республики, земельного участка сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>

- в возложении на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР обязанности зарегистрировать внесение изменений в договор уступки права аренды от 24 марта 2016 года земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> о замене субарендатора ФИО1 на субарендатора ФИО3.

Мотивированное определение составлено 11 августа 2023 года.

Председательствующий: А.З. Бейтуганов.

Судьи: 1. Т.Х. Сохроков.

2. О.М. Кучуков.