Решение Верховного суда: Определение N 67-АПГ15-35 от 25.11.2015 Судебная коллегия по гражданским делам, апелляция

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

№ 67-АПГ15-35

ОПРЕДЕЛЕНИЕ г. М о с к в а 2 5 н о я б р я 2 0 1 5 г.

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего Хаменкова В.Б судей Горчаковой Е.В., Николаевой О.В при секретаре Кирсановой А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по заявлению открытого акционерного общества «Искитимцемент» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, по апелляционной жалобе открытого акционерного общества «Искитимцемент» на решение Новосибирского областного суда от 6 марта 2015 г. об отказе в удовлетворении заявления.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Николаевой О.В., Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации,

установила:

открытое акционерное общество «Искитимцемент» (далее - общество обратилось в Новосибирской областной суд с заявлением к федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Новосибирской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 54:33:020701:36 площадью 14 039 кв. м из состава земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «для размещения и эксплуатации гаража», расположенного в 1040 м по направлению на северо восток от ориентира с почтовым адресом: Новосибирская область г. Искитим, ул. Заводская, 1а, равной его рыночной стоимости в размере 3 742 000 руб. по состоянию на 1 января 2010 г. Свои требования общество обосновало тем, что установленная кадастровая стоимость земельного участка (25 642 795,06 руб.) существенно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права заявителя, увеличивая размер земельного налога.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц судом привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (далее - Управление Росреестра по Новосибирской области), Правительство Новосибирской области и администрация муниципального образования «Город Искитим Новосибирской области.

Решением Новосибирского областного суда от 6 марта 2015 г обществу отказано в удовлетворении заявления.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, заявитель обратился в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации с апелляционной жалобой, в которой просит указанный судебный акт отменить и принять по делу новый судебный акт ссылаясь на неправильное применение норм права.

От представителя Управления Росреестра по Новосибирской области поступили возражения на апелляционную жалобу.

Определением Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 5 августа 2015 г. удовлетворено ходатайство общества о проведении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка. Проведение экспертизы поручено эксперту-оценщику ФБУ Сибирский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации. На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: соответствует ли отчет от 17 октября 2014 г. № 19-10-14 по определению рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 54:33:020701:36, выполненный ООО «Бизнес», требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Закон об оценочной деятельности), а также федеральным стандартам оценки какова действительная рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 54:33:020701:36 площадью 14 039 кв. м из состава земель населенных пунктов, расположенного в 1040 м по направлению на северо-восток от ориентира с почтовым адресом: Новосибирская область г. Искитим, ул. Заводская, 1а, по состоянию на 1 января 2010 г.

Экспертом Л и экспертом-оценщиком Е проведена экспертиза, о чем составлено заключение от 5 октября 2015 г. № 2372/9-2, согласно которому отчет от 17 октября 2014 г. № 19-10-14 по определению рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 54:33:020701:36, выполненный ООО «Бизнес», не в полной мере соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, а также федеральным стандартам оценки. Действительная рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 54:33:020701:36, категория земель - земли населенных пунктов, общей площадью 14039 кв.м расположенного в 1040 м от ориентира по направлению на северо-восток почтовый адрес ориентира: Новосибирская область, г. Искитим ул. Заводская, 1а, по состоянию на 1 января 2010 г. составляет 4 100 651,51 руб.

Заявитель, Управление Росреестра по Новосибирской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Новосибирской области Правительство Новосибирской области и администрация муниципального образования «Город Искитим» Новосибирской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены в установленном законом порядке.

На основании положений части 2 статьи 150 и части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы возражений на нее, руководствуясь положениями статей 82, 83, 84, 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации приходит к выводу, что указанная в экспертном заключении итоговая величина рыночной стоимости земельного участка является достоверной.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является, в том числе, земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость). Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пп. 1, 2 и 5).

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Законом об оценочной деятельности регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.

В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие либо чрезвычайные обстоятельства.

В статье 24 Закона об оценочной деятельности установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу абзаца 5 статьи 24 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке установленном статьей 24 данного закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Согласно пункту 8 федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 г. № 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Как следует из материалов дела, общество является собственником земельного участка с кадастровым номером 54:33:020701:36 площадью 14 039 кв.м. из состава земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «для размещения и эксплуатации гаража», расположенного в 1040 м по направлению на северо-восток от ориентира с почтовым адресом Новосибирская область, г. Искитим, ул. Заводская, 1а, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 14 ноября 2007 г серии (л.д. 120), кадастровой выпиской о земельной участке от 24 мая 2014 г. (л.д. 15-20).

Кадастровая стоимость земельного участка определена постановлением Правительства Новосибирской области от 29 ноября 2011 г. № 535-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Новосибирской области и среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам и городским округам Новосибирской области» по состоянию на 1 января 2010 г. и составляет 25 642 795,06 руб. (л.д. 119).

Общество в 2014 г. обратилось с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в комиссию по рассмотрению споров при Управлении Росреестра по Новосибирской области. Уведомлением комиссии от 19 декабря 2014 г. № 01-23-517/14 заявление общества возвращено, как не подлежащее рассмотрению комиссией.

По результатам экспертизы, назначенной Судебной коллегией составлено заключение от 5 октября 2015 г. № 2372/9-2, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2010 г определена в размере 4 100 651,51 руб.

Указанное экспертное заключение соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет). Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена на основании материалов дела и публичной информации о рынке коммерческой земли.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперты применили сравнительный подход с использованием методов фиксации описания, информационно-сравнительного анализа и расчетных методов.

В заключении изложено подробное обоснование отказа эксперта от использования затратного и доходного подходов к оценке.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены следующие ценообразующие факторы (элементы сравнения): передаваемые имущественные права, физические характеристики объекта (площадь), дата продажи, местоположение категория земель, вид разрешенного использования; другие характеристики влияющие на стоимость (возможность быстрого подключения инженерных коммуникаций).

Для сравнения эксперт выбрал шесть объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки.

Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников информации, в том числе использовались сведения размещенные в публичном издании - журнале «Коммерческая недвижимость».

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.

Эксперты проанализировали каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвели необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога и привели подробное обоснование поправок и расчет их значений. Экспертами применены корректировки на местоположение, категорию земель, вид разрешенного использования возможность быстрого подключения инженерных коммуникаций, масштаб (размер площади объекта).

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Судебная коллегия соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2010 г. составляет 4 100651,51 руб. согласно указанному заключению эксперта.

Поскольку судом первой инстанции допущены существенные нарушения норм материального права, повлекшие невозможность принятия законного и обоснованного решения, то принятое им решение подлежит отмене с принятием по делу нового решения об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной стоимости в размере 4 100 651,51руб.

Доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено, участвующие в деле лица о назначении и проведении повторной судебной оценочной экспертизы не просили.

На основании положений статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации расходы на проведение экспертом оценщиком ФБУ Сибирский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка надлежит возложить на заявителя.

Руководствуясь статьями 82, 111, 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации

определила решение Новосибирского областного суда от 6 марта 2015 г. отменить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 54:33:020701:36 площадью 14 039 кв. м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения и эксплуатации гаража, расположенного в 1040 м от ориентира по направлению на северо-восток, почтовый адрес ориентира: Новосибирская область, г. Искитим, ул. Заводская, 1а, в размере, равном его рыночной стоимости, - 4 100 651,51 руб. по состоянию на 1 января 2010 г.

Датой подачи открытым акционерным обществом «Искитимцемент заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, считать 19 декабря 2014 г.

Расходы на проведение экспертом-оценщиком ФБУ Сибирский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка возложить на открытое акционерное общество «Искитимцемент Председательствующий