Решение Верховного суда: Определение N 35-АПГ15-5 от 15.07.2015 Судебная коллегия по гражданским делам, апелляция

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Дело №35-АПГ 15-5

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Москва 15 июля 2015 г.

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего Александрова В.Н.,

судей Никифорова СБ., Хаменкова В.Б.

при секретаре Гришечкине П.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Реал» и Курбатовой Л Н о признании кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером , общей площадью кв.м категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под административно-бытовое здание, расположенного по адресу: область, район,,

не соответствующей его рыночной стоимости, и установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2007 г. в размере руб. по апелляционной жалобе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области на решение Тверского областного суда от 10 декабря 2014 г., которым заявленное требование удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Александрова В.Н., объяснения общества с ограниченной ответственностью «Реал» Пузыревского Н.В., представителя заявителей Мироновой А.А., Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации

установила:

общество с ограниченной ответственностью «Реал» и Курбатова Л.Н обратились в Тверской областной суд с заявлением (с учетом уточнения) о признании кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером , общей площадью кв.м, категория земель земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под административно-бытовое здание, расположенного по адресу область, район,,

не соответствующей его рыночной стоимости и установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2007 г. в размере руб.

Решением Тверского областного суда от 10 декабря 2014 г. заявленное требование удовлетворено, кадастровая стоимость земельного участка установлена равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2007 г. в размере руб.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области (далее - Управление Росреестра по Тверской области обратилось в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации с апелляционной жалобой, в которой просит указанный судебный акт отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

В судебном заседании представителем ООО «Реал» и Курбатовой Л.Н заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2007 г. Проведение экспертизы заявитель предложил поручить эксперту К ().

Определением Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 22 апреля 2015 г. в порядке статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ходатайство заявителя о проведении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка удовлетворено, по делу назначена экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка Проведение экспертизы поручено эксперту К (г. ).

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: определить рыночную стоимость объекта недвижимости - с кадастровым номером,

общей площадью кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под административно-бытовое здание, расположенного по адресу область, район,,

по состоянию на 1 января 2007 г.

Указанным экспертом проведена экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, о чем составлено заключение от 24 июня 2015 г. № 0306/15-1, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2007 г. составляет руб.

Управление Росреестра по Тверской области, федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области в судебное заседание не явились, о времени месте судебного разбирательства извещены в установленном законом порядке.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы заслушав объяснения представителей участвующего в деле лица руководствуясь положениями статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации приходит к выводу, что указанная в экспертном заключении итоговая величина рыночной стоимости земельного участка является достоверной.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24 1 8 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 8 федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 г. № 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Как следует материалов дела, заявители приобрели в общую долевую собственность земельный участок с кадастровым номером общей площадью кв.м, категория земель - земли населенных пунктов вид разрешенного использования - под административно-бытовое здание расположенного по адресу: область, район,.

Согласно кадастровому паспорту от 18 марта 2013 г. №

земельный участок поставлен на кадастровый учет 28 октября 2005 г.

Кадастровая стоимость земельного участка определена постановлением Администрации Тверской области от 30 декабря 2008 г. № 503-па «Об утверждении результатов актуализации государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Тверской области» по состоянию на 1 января 2007 г. и составляет руб.

Уведомлением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области от 29 октября 2014 г. № 13-33/47183-14 заявление ООО «Реал» и Курбатовой Л.Н. о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка к рассмотрению не принято.

По результатам экспертизы, назначенной Судебной коллегией экспертом составлено заключение от 24 июня 2015 г. № 0306/15-1, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2007 г. составляет руб.

Указанное экспертное заключение соответствует положениям статей 85 и 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу пункта 18 федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 июля 2007 г. № 256, оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе: а) информацию о политических, экономических социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки; б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов; в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

Согласно пункту 19 ФСО № 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Из анализа рынка объекта экспертизы следует, что Конаковский район расположен на юго-востоке Тверской области, городское поселение поселок Редкино с административным центром пгт Редкино является одним из шести городских поселений данного района.

По состоянию на дату проведения экспертизы рынок земли в Тверской области проходит этап становления и достаточно бурного роста. Рынок земельных участков для индивидуального частного строительства достаточно развит. Наиболее динамично развивается рынок земель сельхозназначения.

Участки в том числе по Конаковскому району предлагаются, в основном, в непосредственной близости от водоемов (водохранилищ), эти участки имеют высокую рекреационную ценность, пользуются повышенным спросом, чем обусловлена высокая цена на такие участки.

Большинство из предлагаемых к продаже участков продаются на праве собственности. Наибольший спрос при покупке земельных участков промышленно-коммерческого назначения приходится на земельные участки площадь которых не превышает 0,5 га.

При анализе наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка эксперт указал на эксплуатацию в соответствии с назначением, но не исключил возможность получения разрешения на другие виды использования, то есть складского и промышленного назначения Эксперт также указал, что транспортная доступность у земельного участка хорошая, пешеходные потоки не интенсивные, окружающая застройка жилая и административно-офисная; считает экономически целесообразным использование участка под строительство объектов административного назначения.

Поскольку объект экспертизы расположен в коммерческой зоне местного значения, эксперт сделал вывод о том, что наиболее эффективным вариантом использования участка как свободного, обеспечивающим максимальный доход на вложенный капитал, определяющим максимальную стоимость земельного участка, будет использование его под строительство объекта административного назначения.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход.

Согласно пункту 14 ФСО № 1 под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости объекта оценки основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с пунктом 22 ФСО № 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Согласно пункту 22 федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. № 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.

Согласно пункту 25 ФСО № 7 оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

В связи с ограниченностью рынка земельных участков под коммерческое использование в пгт Редкино по состоянию на дату экспертизы экспертом подобраны объекты-аналоги с наиболее подходящим видом использования, наличием коммуникаций, расположенные в наиболее развитом населенном пункте Тверской области в г. Тверь.

Подробные характеристики объектов, выбранных в качестве объектов аналогов, представлены в таблице сравнительного анализа (стр.37 экспертного заключения).

Для сравнения экспертом выбраны три объекта-аналога: объект-аналог № 1, расположенный в области, г. , районе ул. , стоимостью руб., руб./кв.м, площадью

кв.м, категории земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для строительства объекта жилого назначения, с отсутствием улучшений, с хорошей транспортной доступностью, с наличием централизованных инженерных коммуникаций (электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение, канализация), в собственности, с рыночными условиями финансирования, условия продажи предложение, время продажи/предложения - февраль 2006 г., источник информации - газета «Из рук в руки» от 17 февраля 2006 г. № 17 (2175);

объект-аналог № 2, расположенный в области, г. ,

районе, ул. , стоимостью руб.,

руб./кв.м, площадью кв.м, категории земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для строительства объекта коммерческого назначения (торгово-офисного типа), при наличии трехэтажного торгово-офисного здания площадью кв.м в хорошем состоянии, с хорошей транспортной доступностью, с наличием централизованных инженерных коммуникаций (электроснабжение газоснабжение, водоснабжение, канализация), в собственности, с рыночными условиями финансирования, условия продажи - предложение, время продажи/предложения - октябрь 2006 г., источник информации - газета «Из рук в руки» от 13 октября 2006 г. № 117 (2257);

объект-аналог № 3, расположенный в области, г. ,

районе, ул. , стоимостью руб.,

руб./кв.м, площадью кв.м, категории земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для строительства объекта коммерческого назначения (складского типа), с отсутствием улучшений, с хорошей транспортной доступностью, с наличием централизованных инженерных коммуникаций (электроснабжение, газоснабжение водоснабжение, канализация), в собственности, с рыночными условиями финансирования, условия продажи - предложение, время продажи/предложения - август 2006 г., источник информации - газета «Из рук в руки» от 18 августа 2006 г. № 93 (2251);

Согласно пункту 22 ФСО № 7, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. № 611, при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Из таблицы корректировок следует, что эксперт применил скидку на торг, корректировки на дату продажи/предложения, местоположение, общую площадь.

В заключении содержится подробное описание осуществленных корректировок и скидок с обоснованием необходимости и возможности применить поправки к рассчитываемой рыночной цене земельного участка, в том числе приведен расчет стоимости улучшений на участке-аналоге № 2 затратным подходом, мотивирован отказ от корректировок по виду разрешенного использования ввиду возможности застройки участков аналогов административно-офисными объектами.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации Судебная коллегия соглашается с изложенными в нем выводами и полагает что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2007 г. составляет руб.

На основании положений части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации расходы на проведение экспертом К экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка надлежит возложить на заявителей.

Руководствуясь статьями 86, 98, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации

определила:

решение Тверского областного суда от 10 декабря 2014 г. изменить.

Установить кадастровую стоимость земельного с кадастровым номером , общей площадью кв.м, категория земель земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под административно-бытовое здание, расположенного по адресу область, район,,

равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2007 г. в размере руб.

Расходы на проведение экспертом К экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка возложить на общество с ограниченной ответственностью «Реал» и Курбатову Л Н Председательствующий

Судьи