Решение Верховного суда: Определение N ВАС-3463/13 от 12.07.2013 Высший арбитражный суд, надзор

5_463496

ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

о передаче дела в Президиум

Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации

№ ВАС-3463/13

Москва 12 июля 2013 г.

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи Г.Г.Поповой, судей О.М.Козырь, А.М.Медведевой рассмотрела в судебном заседании заявление Комитета по управлению имуществом Курской области о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Курской области от 18.05.2012 по делу № А35-803/2012, постановления Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2012 и постановления Федерального арбитражного суда Центрального округа от 11.12.2012 по тому же делу, принятых по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Дайлес» (далее – общество «Дайлес общество) о признании незаконным решения Комитета по управлению имуществом Курской области (далее – комитет) от 12.12.2011 № 04.1 пр-01-20/12421 и возложении на комитет обязанности принять решение об образовании земельного участка площадью 6108 кв. метров с кадастровым номером 46:29:103214:131 по адресу: г. Курск Магистральный проезд, путем объединения земельных участков с

Официальный сайт Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации: http://www.arbitr.ru/

(информация о движении дела, справочные материалы и др.). кадастровыми номерами 46:29:103214:128, 46:29:103214:122, 46:29:103214:121, и предоставить в аренду обществу образованный земельный участок сроком на три года.

Суд установил:

решением Арбитражного суда Курской области от 18.05.2012 требования удовлетворены.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2012 решение от 18.05.2012 оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа постановлением от 11.12.2012 решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставил без изменения.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре обжалуемых судебных актов в порядке надзора комитет указывает на нарушение единообразия в толковании и применении судами норм материального и процессуального права.

Считает, что данный спор неправомерно рассмотрен судами по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку вытекает из гражданских правоотношений и подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства Полагает, что объединение участков, один из которых предоставлен в аренду по результатам аукциона, нарушает требования пункта 6 статьи 11.9, статьи 38.1, пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс). Поскольку образованный участок не был предметом торгов, то на него не может распространяться условие договора аренды одного из трех объединяемых участков, арендная плата за который была определена по результатам аукциона. Арендная плата в этом случае будет рассчитана исходя из кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с Законом Курской области от 28.12.2007 №137-ЗКО «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Курской области или государственная собственность на которые не разграничена» (далее – Закон Курской области №137-ЗКО), и будет намного ниже, чем арендная плата, сложившаяся на торгах. При таких обстоятельствах теряется смысл проведения аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства по правилам статьи 38.1 Земельного кодекса.

Рассмотрев заявление комитета, изучив материалы дела, коллегия судей пришла к выводу о наличии оснований, предусмотренных частью 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании решения комитета от 26.06.2008 № 01-18/1490 между комитетом (арендодатель) и закрытым акционерным обществом «Стройинком» (арендатор, далее – общество «Стройинком») 14.07.2008 заключен договор №1536-08ю аренды земельного участка из земель, государственная собственность на которые не разграничена, категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 46:29:103214:121 площадью 3700 кв. метров, расположенного по адресу: г. Курск, Магистральный проезд (далее – участок №1), для строительства 4-й очереди жилого дома сроком до 24.06.2013 (с учетом дополнительного соглашения к договору от 28.05.2010). Земельный участок передан арендатору по акту от 14.07.2008.

На основании решения от 01.07.2010 № 01-18/1097 между комитетом (арендодатель) и обществом «Стройинком» (арендатор) 15.10.2010 был также заключен договор № 3078-10ю аренды земельного участка из земель, государственная собственность на которые не разграничена категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 46:29:103214:122 площадью 480 кв. метров, расположенного по адресу г. Курск, Магистральный проезд (далее – участок № 2), для завершения строительства 5-й очереди – помещения общественного назначения сроком с 01.07.2010 по 30.06.2013. Указанный земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 15.10.2010.

Между обществом «Стройинком» (арендатор) и обществом «Дайлес» (новый арендатор) 14.04.2010 было заключено соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды от 14.07.2008 № 1536-08ю.

Согласно дополнительному соглашению от 17.11.2010 обществом «Стройинком» были уступлены обществу «Дайлес» права и обязанности по договору аренды от 15.10.2010 № 3078-10ю.

Дополнительными соглашениями от 20.01.2011 и 04.02.2011 внесены изменения в договоры аренды от 14.07.2008 № 1536-08ю и от 15.10.2010 № 3078-10ю в части арендатора.

На основании протокола о результатах проведения аукциона от 01.02.2011 № 1 между комитетом (арендодатель) и обществом «Дайлес» (арендатор) 02.02.2011 заключен договор № 3470-11ю аренды земельного участка из земель, государственная собственность на которые не разграничена, категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 46:29:103214:128 площадью 1928 кв.метров, расположенного по адресу: г. Курск, проезд Магистральный (далее – участок № 3), для строительства многоквартирного жилого дома сроком с 02.02.2011 по 02.02.2014.

Перечисленные договоры и дополнительные соглашения к ним зарегистрированы в установленном законом порядке.

Общество «Дайлес» 10.11.2011 обратилось в комитет с заявлением о принятии решения об объединении трех названных смежных участков с образованием одного площадью 6108 кв. метров и о предоставлении образованного участка в аренду обществу для завершения строительства 4-й очереди жилого дома, для завершения строительства 5-й очереди помещения общественного назначения и для строительства многоквартирного жилого дома в зоне жилой застройки высокой этажности (9 этажей и более) (ж-4) сроком на 3 года, с расторжением ранее заключенных договоров аренды.

Оспариваемым решением комитет отказал в объединении участков мотивировав отказ тем, что такое объединение приведет к нарушению условий аукциона от 01.02.2011, а также сделает невозможным определение размера арендной платы образованного участка.

Считая указанное решение не соответствующим пункту 1 статьи 11.2, статьям 11.3 и 11.6 Земельного кодекса и нарушающим его права общество обратилось в арбитражный суд.

Удовлетворяя заявленные требования, суды трех инстанций руководствовались нормами главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и исходили из того, что отказ департамента в объединении участков является незаконным и нарушает права общества по следующим основаниям.

Образуемый участок прошел государственный кадастровый учет с присвоением ему номера 46:29:103214:131 и соответствует требованиям статьи 11.9 Земельного кодекса; согласно требованиям пункта 3 статьи 11.2 Земельного кодекса целевое назначение и разрешенное использование образуемого участка соответствует целевому назначению и разрешенному использованию объединяемых участков; общество представило в комитет необходимые документы, предусмотренные пунктом 2.1 статьи 11.3 Земельного кодекса; установленные пунктом 5 статьи 11.6 и пунктом 4 статьи 11.9 Земельного кодекса запреты на объединение к данному участку неприменимы.

Учитывая, что общество внесло изменения в проект строительства и намерено получить разрешение на ввод в эксплуатацию комплекса зданий а в дальнейшем осуществлять развитие сферы социального и культурно бытового обслуживания объектов недвижимого имущества, в том числе увеличение парковочных мест и размещение элементов благоустройства, суды пришли к выводу о нарушении оспариваемым отказом прав и законных интересов общества.

Суды отклонили довод комитета о невозможности определения размера арендной платы образованного участка, указав, что арендная плата за пользование новым участком подлежит исчислению по правилам установленным Законом Курской области № 137-ЗКО.

Между тем, судами не учтено следующее.

Как следует из материалов дела, земельные участки № 1 и № 2 были предоставлены в аренду обществу «Стройинком» по договору от 26.06.2008 для строительства жилого дома и по договору от 01.07.2010 для строительства нежилого помещения без проведения аукциона с предварительным согласованием места размещения объекта по правилам статьи 31 Земельного кодекса, участок № 3 - по договору аренды от 02.02.2011 обществу «Дайлес» по результатам проведения торгов по продаже права на заключение договора аренды для строительства многоквартирного жилого дома по правилам статей 30.1 и 38.1 Земельного кодекса.

Получив в порядке переуступки права и обязанности по договорам аренды участков № 1 и № 2, заключив договор аренды участка № 3 по результатам аукциона, общество «Дайлес» обратилось в комитет с заявлением об объединении этих участков, расторжении договоров аренды и заключении договора аренды образованного участка на новый срок.

Отказывая в объединении смежных участков, комитет сослался на невозможность такого объединения, поскольку будут нарушены условия аукциона на право заключения договора аренды, и, соответственно условия договора аренды участка № 3, а именно: предоставление данного участка площадью 1928 кв. метров для строительства самостоятельного объекта недвижимости - многоквартирного жилого дома и установление арендной платы по результатам проведения аукциона.

Из изложенного следует, что арендатор трех земельных участков обратившись в комитет об объединении этих участков, тем самым заявил об изменении условий их аренды.

В свою очередь, решение комитета об объединении смежных участков или об отказе в таком объединении является согласием или отказом арендодателя в изменении условий аренды, поэтому оспаривание такого решения должно осуществляться по общим правилам искового производства.

Рассмотрев заявленные требования по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды нарушили нормы процессуального права.

В соответствии со статьями 2, 3 Закона Курской области от 06.10.2006 №65-ЗКО «О регулировании некоторых вопросов в сфере земельных отношений в Курской области» и постановлением Губернатора Курской области от 17.10.2006 №447 комитет является органом уполномоченным осуществлять полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, площадь которых составляет 200 кв. метров и более.

При осуществлении таких полномочий комитет должен действовать в интересах публичного образования с соблюдением действующего законодательства.

В силу пункта 6 статьи 11.9 Земельного кодекса образование земельных участков не должно нарушать требования, установленные Земельным кодексом и другими федеральными законами.

Участок № 3 был приобретен арендатором на аукционе в соответствии со статьей 30.1 Земельного кодекса, по правилам статьи 38.1 Земельного кодекса, в силу пункта 1 которой такой аукцион проводится только в отношении индивидуально-определенного земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, а также технические условия подключения (технологического присоединения) объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение (технологическое присоединение).

При этом уполномоченный от имени публичного образования продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка определяет начальную цену предмета аукциона сумму задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды Начальная цена предмета аукциона (начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы) определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (пункт 7 статьи 38.1 Земельного кодекса).

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Таким образом, размер арендной платы и срок аренды являются существенными условиями договора аренды земельного участка, право на заключение которого приобретено арендатором на торгах.

Размер арендной платы за пользование участком № 3 по договору от 02.02.2011 № 3470-11ю был сформирован по результатам торгов с определением начального размера арендной платы равного рыночному на основании заключения независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.

Арендная плата по договору, заключенному на торгах, не подлежит нормативному регулированию со стороны публичного образования, а складывается на торгах в зависимости от рыночных цен. Изменение размера арендной платы осуществляется в сроки и в порядке предусмотренными условиями договора.

Данный вывод соответствует разъяснениям, содержащимся в пункте 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25.01.2013 №13, далее Постановление №73).

Срок аренды для строительства многоквартирного жилого дома был определен в договоре также на основании условий торгов и составил три года - с 02.02.2011 по 02.02.2014.

В пункте 1 Постановления № 73 разъяснено, что в случаях предусмотренных законом, в том числе статьями 30 – 30.2 Земельного кодекса, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожной сделкой (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора.

В свою очередь, в договорах аренды участков № 1 и № 2 от 14.07.2008 №01-18/1490 и от 15.10.2010 №3078-10ю соответственно заключенных без проведения аукциона по процедуре предварительного согласования места размещения объекта по правилам статьи 31 Земельного кодекса, арендная плата исчислена исходя из базового размера арендной платы. Такой размер арендной платы и порядок его определения регулируется публичным органом путем издания нормативных правовых актов, в данном случае Законом Курской области №137-ЗКО.

Из пункта 19 Постановления № 73 и правовой позиции сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 17.04.2012 №15837/11 следует, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора не требуется.

Кроме того, участок № 1 передан в аренду по договору от 14.07.2008 №01-18/1490 без проведения торгов для строительства 4-й очереди жилого дома. Для участков, предоставленных для жилищного строительства без проведения торгов, при определенных условиях применяются ставки арендной платы в размере, не менее установленных пунктом 3 статьи 65 и пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 232-ФЗ, вступившего в силу 21.12.2006, далее – Вводный закон), если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет соответственно с момента заключения договора аренды.

Указанное соответствует правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 №15837/11.

Срок действия договора от 14.07.2008 №01-18/1490 составил пять лет с 26.06.2008 до 24.06.2013, договора от 15.10.2010 №3078-10ю – три года с 01.07.2010 по 30.06.2013.

Таким образом, условия договоров аренды объединяемых участков о размере и порядке определения арендной платы и сроке аренды являются различными.

В силу пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков.

Между тем, учитывая, что каждый из участков предоставлялся в аренду в определенных границах для строительства самостоятельных объектов недвижимости, а в силу пункта 2 статьи 11.2 Земельного кодекса земельные участки, из которых при объединении образуется земельный участок, прекращают свое существование, арендная плата за части образованного участка на прежних условиях не может быть сохранена.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пункт 2 статьи 450 и статья 451 Гражданского кодекса предусматривают, что договор может быть изменен по требованию одной из сторон в судебном порядке, в том числе при существенном нарушении договора другой стороной, в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором, а также в связи с существенным изменением обстоятельств.

В рассматриваемом случае у комитета, как арендодателя отсутствует обязанность в изменении условий договоров аренды по требованию арендатора, также отсутствуют основания для изменения договоров в судебном порядке.

Обращение общества с требованием об объединении участков по существу направлено на обход состоявшихся торгов, поскольку образованный участок не был предметом аукциона и на него не может распространяться условие об определении арендной платы в размере сложившемся на торгах, который может существенного отличаться от регулируемой арендной платы, исчисляемой на основании соответствующих нормативных правовых актов.

Объединение участков и заключение договора аренды на новый срок позволит избежать проведения аукциона на право заключения договора аренды участка № 3 после окончания срока действия договора от 02.02.2011 № 3470-11ю в случае, если многоквартирный жилой дом не будет возведен в установленный по результатам торгов трехлетний срок что недопустимо в силу статьи 30.1 Земельного кодекса и разъяснений пункта 1 Постановления № 73.

Заключение нового договора на образованный участок с расторжением прежних договоров аренды, заключенных по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, также позволит избежать уплаты арендной платы в размере не менее минимальных ставок, установленных Вводным законом, в случае, если объекты недвижимости не будут введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет с момента заключения договоров от 26.06.2008 и от 01.07.2010.

Таким образом, отказ арендодателя в объединении участков соответствует пункту 6 статьи 11.9, пункту 4 статьи 11.8, статьям 30.1 и 38.1 Земельного кодекса, поэтому необоснованно признан судом незаконным.

При названных обстоятельствах судебные акты нарушают единообразие в применении судами норм права, что в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 299, 300, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

1. передать в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дело № А35-803/2012 Арбитражного суда Курской области для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Курской области от 18.05.2012, постановления Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2012 и постановления Федерального арбитражного суда Центрального округа от 11.12.2012 по тому же делу.

2. Направить копии определения, заявления и прилагаемых к ним документов лицам, участвующим в деле.

3. Предложить лицам, участвующим в деле, представить отзыв в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на заявление о пересмотре судебных актов в порядке надзора в срок до 15 августа 2013 года Председательствующий ______________ Г.Г.Попова судья Судья ______________ О.М.Козырь Судья ______________ А.М.Медведева