Актуально на:
07 марта 2021 г.
Градостроительный кодекс РФ, N 190-ФЗ | ст. 46.6 ГрК РФ

Статья 46.6 ГрК РФ. Договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья (действующая редакция)

Это старая редакция документа

1. Комплексное освоение территории в целях строительства стандартного жилья осуществляется в соответствии с договором о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, заключенным в порядке и на условиях, которые предусмотрены настоящей статьей, и включает в себя:

1) подготовку документации по планировке территории (при отсутствии такой документации);

2) образование земельных участков в границах этой территории;

3) строительство на земельных участках в границах этой территории многоквартирных домов, жилых домов блокированной застройки и (или) объектов индивидуального жилищного строительства при условии, что все жилые помещения в многоквартирных домах, жилых домах блокированной застройки и (или) все объекты индивидуального жилищного строительства либо определенный в соответствии с частью 6 настоящей статьи их минимальный объем соответствуют условиям отнесения к стандартному жилью и подлежат передаче или продаже по договорам участия в долевом строительстве стандартного жилья, договорам купли-продажи стандартного жилья гражданам, имеющим право на приобретение стандартного жилья, и (или) по государственным и (или) муниципальным контрактам, если заключение государственных и (или) муниципальных контрактов предусмотрено договором о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья;

4) строительство на земельных участках в границах этой территории иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории, в том числе объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур.

2. Договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья заключается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, уполномоченными на предоставление находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка для комплексного освоения территории в целях строительства стандартного жилья, с победителем аукциона на право заключения данного договора или лицом, имеющим право заключить данный договор в соответствии с частями 24 - 27 статьи 46.7 настоящего Кодекса (далее в настоящей статье - лицо, заключившее договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья).

3. Отдельные права и обязанности указанных в части 2 настоящей статьи исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления по договору о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, предусмотренные частями 4 и 5 настоящей статьи, могут осуществляться уполномоченными исполнительными органами государственной власти, органами местного самоуправления и юридическими лицами в соответствии с федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами либо заключенными с указанными в части 2 настоящей статьи исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления соглашениями (договорами).

4. В договоре о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья содержатся:

1) сведения о земельном участке, предоставляемом лицу, заключившему данный договор, для комплексного освоения территории в целях строительства стандартного жилья;

2) обязательство лица, заключившего данный договор, подготовить и представить в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления документацию по планировке территории, в отношении которой заключается договор, в соответствии с документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, а также утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетными показателями максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения; максимальные сроки подготовки и представления таких документов;

3) обязательство исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления обеспечить рассмотрение и утверждение документации по планировке территории в порядке, установленном настоящим Кодексом, максимальный срок выполнения этого обязательства;

4) обязательство сторон данного договора осуществить на земельном участке, указанном в пункте 1 настоящей части, или на земельных участках, образованных из указанного земельного участка, предусмотренные данным договором мероприятия по благоустройству, в том числе озеленению, и сроки их осуществления;

5) обязательство лица, заключившего данный договор, осуществить образование земельных участков из земельного участка, указанного в пункте 1 настоящей части, в соответствии с утвержденным проектом межевания территории, в том числе обеспечить за свой счет выполнение в отношении таких земельных участков в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таких земельных участках, и обратиться с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета таких земельных участков, максимальные сроки выполнения этого обязательства;

6) право лица, заключившего данный договор, обратиться без доверенности с заявлением о государственной регистрации государственной или муниципальной собственности на земельные участки, образованные в соответствии с пунктом 5 настоящей части;

7) обязательство исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, заключивших данный договор, предоставить в соответствии с земельным законодательством лицу, заключившему данный договор, земельные участки, образованные в соответствии с пунктом 5 настоящей части и необходимые такому лицу для исполнения обязательств по данному договору, в аренду без проведения торгов;

8) обязательство сторон данного договора обеспечить строительство на земельном участке, в отношении которого заключен данный договор, или на земельных участках, образованных из такого земельного участка, объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур в соответствии с проектом планировки территории, и ввод указанных объектов в эксплуатацию, максимальные сроки выполнения этого обязательства;

9) обязательство лица, заключившего данный договор, обеспечить строительство многоквартирных домов, жилых домов блокированной застройки и (или) объектов индивидуального жилищного строительства при условии, что все жилые помещения в многоквартирных домах, жилых домах блокированной застройки и (или) все объекты индивидуального жилищного строительства либо определенный в соответствии с частью 6 настоящей статьи их минимальный объем соответствуют условиям отнесения к стандартному жилью и подлежат передаче или продаже по договорам участия в долевом строительстве стандартного жилья, договорам купли-продажи стандартного жилья гражданам, имеющим право на приобретение стандартного жилья, в соответствии с этапами строительства и графиками осуществления строительства каждого объекта капитального строительства в предусмотренные указанными графиками сроки;

10) обязательство лица, заключившего данный договор, обеспечить строительство иных, не указанных в пунктах 8 и 9 настоящей части объектов в соответствии с проектом планировки территории, максимальные сроки выполнения этого обязательства;

11) обязательство лица, заключившего данный договор, заключить в сроки, предусмотренные частью 10 статьи 46.5 настоящего Кодекса, с гражданами, имеющими право на приобретение стандартного жилья, договоры участия в долевом строительстве стандартного жилья, договоры купли-продажи стандартного жилья в отношении указанных в пункте 9 настоящей части жилых помещений, в том числе объектов индивидуального жилищного строительства, по цене за один квадратный метр общей площади жилого помещения, не превышающей цены, указанной в протоколе о результатах аукциона на право заключения данного договора, либо в случаях, предусмотренных частями 24 - 26 статьи 46.7 настоящего Кодекса, начальной цены предмета такого аукциона (далее в настоящей статье - максимальная цена одного квадратного метра стандартного жилья);

12) максимальная цена одного квадратного метра стандартного жилья;

13) право лица, заключившего данный договор, по истечении срока, предусмотренного пунктом 2 части 10 статьи 46.5 настоящего Кодекса, на распоряжение указанными в пункте 9 настоящей части жилыми помещениями, в том числе объектами индивидуального жилищного строительства, без ограничений, установленных данным договором;

14) обязательство сторон данного договора обеспечить осуществление мероприятий по освоению территории, в том числе по вводу в эксплуатацию объектов капитального строительства, в соответствии с графиком осуществления мероприятий в предусмотренные указанным графиком сроки, максимальный срок заключения дополнительного соглашения к данному договору, предусматривающего указанный график;

15) способы и размер обеспечения исполнения обязательств, вытекающих из данного договора;

16) срок действия данного договора;

17) ответственность сторон данного договора за его неисполнение или ненадлежащее исполнение.

5. Договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья может содержать:

1) обязательства сторон данного договора заключить государственные и (или) муниципальные контракты на приобретение стандартного жилья по цене за один квадратный метр общей площади жилого помещения, не превышающей максимальной цены одного квадратного метра стандартного жилья, и в сроки, указанные в части 10 статьи 46.5 настоящего Кодекса. Включение в данный договор условия о безвозмездной передаче стандартного жилья в государственную или муниципальную собственность не допускается;

2) способы, размеры государственной и (или) муниципальной поддержки строительства стандартного жилья в рамках данного договора, предоставляемой в соответствии с федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами субъектов Российской Федерации, иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами, и сроки ее предоставления;

3) обязательство лица, заключившего данный договор, передать объекты коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, строительство которых осуществлялось за счет средств этого лица, в государственную или муниципальную собственность либо передать сети инженерно-технического обеспечения, их элементы, строительство которых осуществлялось за счет средств этого лица, в собственность организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, перечень указанных объектов, сетей, их элементов и условия такой передачи;

4) обязательство исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления обеспечить в соответствии с программой комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры поселения, городского округа строительство и (или) реконструкцию за границами указанного в пункте 1 части 4 настоящей статьи земельного участка объектов коммунальной инфраструктуры, необходимых для обеспечения подключения (технологического присоединения) на границах указанного земельного участка построенных и (или) реконструированных объектов коммунальной инфраструктуры, максимальные сроки выполнения этого обязательства;

5) максимальная доля общей площади зданий (за исключением многоквартирных домов, жилых домов блокированной застройки, объектов индивидуального жилищного строительства, объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур) и нежилых помещений в многоквартирных домах (за исключением помещений общего пользования) в общей площади всех зданий, строительство которых предусматривается в границах территории, подлежащей комплексному освоению в целях строительства стандартного жилья;

6) иные условия.

6. В случае, если договором о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья предусмотрено строительство многоквартирных домов, жилых домов блокированной застройки и (или) объектов индивидуального жилищного строительства при условии, что минимальный объем жилых помещений в таких многоквартирных домах, жилых домах блокированной застройки и (или) объектов индивидуального жилищного строительства соответствует условиям отнесения к стандартному жилью, условием данного договора является условие о минимальном количестве и (или) минимальной общей площади таких жилых помещений, которые устанавливаются извещением о проведении аукциона на право заключения данного договора.

7. В срок, предусмотренный договором о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, стороны данного договора обязаны заключить дополнительное соглашение к данному договору, содержащее график осуществления мероприятий по освоению этой территории (в том числе по строительству и вводу в эксплуатацию многоквартирных домов, жилых домов блокированной застройки, объектов индивидуального жилищного строительства, указанных в пункте 9 части 4 настоящей статьи) в отношении каждого мероприятия с указанием сроков начала и окончания выполнения соответствующих работ.

8. Прекращение существования земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях строительства стандартного жилья, в связи с его разделом или возникновение у третьих лиц прав на земельные участки, образованные из такого земельного участка, не является основанием для прекращения прав и обязанностей, определенных данным договором.

9. К договорам о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья применяются положения, предусмотренные частями 7 - 10 статьи 46.5 настоящего Кодекса.

Комментарий к ст. 46.6 ГрК РФ

1. В ч. 1 комментируемой статьи раскрывается содержание комплексного освоения территории в целях строительства жилья экономического класса.

Оно осуществляется в соответствии с договором о комплексном освоении территории (см. п. п. 2 - 6 комментария к настоящей статье) и включает в себя:

1) подготовку документации по планировке территории (при отсутствии такой документации) (ст. ст. 45, 46 ГрК РФ);

2) образование земельных участков в границах этой территории (осуществляется в соответствии с п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ, подробнее см. п. 4 комментария к ст. 46.4);

3) строительство на земельных участках в границах этой территории многоквартирных домов, жилых домов блокированной застройки и (или) объектов индивидуального жилищного строительства (о понятии данных терминов см. п. 2 комментария к ст. 49 ГрК РФ) при соблюдении следующих условий:

а) все жилые помещения в многоквартирных домах, жилых домах блокированной застройки и (или) все объекты индивидуального жилищного строительства либо определенный согласно ч. 6 настоящей статьи их минимальный объем соответствуют условиям отнесения жилых помещений к жилью экономического класса, утвержденным Приказом Минстроя России от 5 мая 2014 г. N 223/пр (подробнее см. п. 1 комментария к ст. 46.5);

б) указанные помещения и (или) объекты индивидуального строительства подлежат последующей передаче или продаже по договорам участия в долевом строительстве жилья экономического класса, договорам купли-продажи жилья экономического класса гражданам, имеющим право на приобретение такого жилья, и (или) по государственным и (или) муниципальным контрактам, если это предусмотрено договором о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса (подробнее см. п. 1 комментария к ст. 46.5);

4) строительство на земельных участках в границах этой территории иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории, в том числе объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур (подробнее см. п. 1 комментария к ст. 46.4).

2. В ч. 2 комментируемой статьи указаны стороны, цель и порядок заключения договора о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса. Соответствующий договор не предусмотрен ГК РФ, не содержащим, как уже говорилось, закрытого перечня договоров, а регулируется положениями комментируемой статьи.

Договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса заключается, с одной стороны, с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, уполномоченными на предоставление находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка для комплексного освоения территории в целях строительства жилья экономического класса, и, с другой стороны, с победителем аукциона на право заключения данного договора или лицом, имеющим право заключить данный договор в соответствии с ч. ч. 24 - 27 ст. 46.7 ГрК РФ.

Частью 3 комментируемой статьи предусмотрено положение, согласно которому отдельные права и обязанности сторон могут осуществляться уполномоченными органами публичной власти и юридическими лицами в соответствии с законами и иными нормативными правовыми актами РФ и субъектов РФ, муниципальными правовыми актами либо в соответствии с заключенными соглашениями.

Следует учесть, что передача арендатором, являющимся юридическим лицом, заключившим договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного ему для освоения территории в целях строительства жилья экономического класса или для комплексного освоения территории в целях строительства жилья экономического класса, а также земельных участков, образованных из такого земельного участка (за исключением передачи арендных прав в залог), допускается только в случае передачи таким лицом прав и обязанностей по договору о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса (п. п. 9.1, 9.2 ст. 22 ЗК РФ).

3. Частью 4 комментируемой статьи определены существенные условия договора о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, при отсутствии в договоре которых он считается незаключенным.

Установлено 17 условий, среди которых:

- сведения о предоставляемом земельном участке;

- обязательства сторон договора, составляющие собственно содержание договора о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, а также максимальные сроки их исполнения;

- максимальная цена одного квадратного метра жилья экономического класса;

- право лица, заключившего данный договор, обратиться без доверенности с заявлением о государственной регистрации государственной или муниципальной собственности на образованные земельные участки;

- право лица, заключившего данный договор, по истечении срока, предусмотренного п. 2 ч. 10 ст. 46.5 ГрК РФ, на распоряжение жилыми помещениями без ограничений, установленных данным договором;

- положения общего характера: способы и размер обеспечения исполнения обязательств, вытекающих из данного договора; срок действия данного договора; ответственность сторон данного договора за его неисполнение или ненадлежащее исполнение.

Пример: суд установил, что согласно п. 6.2.4 проекта договора о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса застройщик обязан осуществить на земельном участке или на земельных участках, образованных в соответствии с утвержденным проектом межевания территории, мероприятия по благоустройству, в том числе озеленению, в срок действия данного договора. Вместе с тем из буквального толкования п. 4 ч. 4 ст. 46.6 ГрК РФ следует, что такие обязательства должны быть установлены для всех сторон данного договора. Однако обязанности по осуществлению мероприятий по благоустройству, в том числе озеленению, на земельном участке (земельных участках) на орган местного самоуправления в соответствии с данным проектом договора не возложены.

Договором о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса должны быть предусмотрены мероприятия по благоустройству, в том числе озеленению, и сроки их осуществления. При этом перечень указанных мероприятий со сроками их осуществления в рассматриваемом проекте договора не установлен. Таким образом, данный проект, являющийся приложением к извещению о проведении торгов, не соответствует п. 4 ч. 4 ст. 46.6 ГрК РФ.

Суд первой инстанции также обоснованно не усмотрел в данном проекте указания на максимальные сроки выполнения обязательства органа местного самоуправления по обеспечению строительства на земельном участке (земельных участках, образованных из такого земельного участка) объектов транспортной и социальной инфраструктур в соответствии с проектом планировки территории и ввода указанных объектов в эксплуатацию, что является нарушением п. 8 ч. 4 ст. 46.6 ГрК РФ (см. Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 июня 2016 г. по делу N А76-24481/2015).

Частью 5 комментируемой статьи установлен открытый перечень иных условий, которые может содержать договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса. Стороны договора могут включить данные условия в договор по своему усмотрению, а также предусмотреть иные условия.

Существенным условием данного договора может быть также условие, предусмотренное ч. 6 комментируемой статьи для случаев, когда договор заключается в целях строительства жилья экономического класса, предусматривающего строительство многоквартирного дома, жилого дома блокированной застройки, в которых минимальный объем жилых помещений соответствует условиям отнесения к жилью экономического класса. Условием данного договора должно являться условие о минимальном количестве и (или) минимальной общей площади таких жилых помещений в многоквартирном доме или жилом доме блокированной застройки, которые устанавливаются извещением о проведении аукциона на право заключения данного договора.

4. Часть 7 комментируемой статьи закрепляет обязательство сторон договора установить график осуществления мероприятий по освоению соответствующей территории с указанием сроков начала и окончания соответствующих мероприятий. Данный график заключается в качестве дополнительного соглашения к договору о комплексном освоении территории в течение трех месяцев со дня утверждения документации по планировке территории.

5. По общему правилу, установленному в ст. 11.2 ЗК РФ, земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (образуемые земельные участки). Исключения предусмотрены п. п. 4 и 6 ст. 11.4 ЗК РФ. Прекращение существования земельного участка, в отношении которого заключен договор, в связи с его разделом или возникновение у третьих лиц прав на земельные участки, образованные из такого земельного участка, не является основанием для прекращения прав и обязанностей, определенных договором. Однако прекращение существования земельного участка не является основанием для прекращения прав и обязанностей, определенных договором о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, что прямо закреплено в ч. 8 комментируемой статьи. Иное препятствовало бы выполнению мероприятий, предусмотренных данным договором.

6. Частью 9 комментируемой статьи установлено, что к договорам о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса применяются отдельные положения, предусмотренные для договоров об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса:

1) о передаче прав и обязанностей по данному договору иному лицу, соответствующему требованиям, установленным ст. 46.8 ГрК РФ, при согласии органа публичной власти, заключившего данный договор (ч. 7 ст. 46.5 ГрК РФ);

2) о предоставлении в Минстрой России информации, установленной ч. 8 ст. 46.5 ГрК РФ;

3) о размещении необходимой информации на официальном сайте органа публичной власти, заключившего соответствующий договор (ч. 9 ст. 46.5 ГрК РФ);

4) об обязанности лица, заключившего соответствующий договор, заключить с гражданами, имеющими право на приобретение жилья экономического класса, договоры участия в долевом строительстве жилья экономического класса и купли-продажи жилья экономического класса (ч. 10 ст. 46.5 ГрК РФ).

Источник комментария:
Отв. ред Н.Н. Мельников "КОММЕНТАРИЙ К ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОМУ КОДЕКСУ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОТ 29 ДЕКАБРЯ 2004 Г. № 190-ФЗ"
МЕЛЬНИКОВ Н.Н., АМЕЛИН Р.В., БОРИСОВ А.А., ВОРОБЬЕВ Н.И., ВОРОБЬЕВА Л.В., ИВАНОВ А.В., МАЙБОРОДА В.А., МАКАРОВ О.В., НАЧИЧКО Ж.А., ПОВАРОВ Ю.С., БЕЛЯЕВ М.А., ГЕМПИК Е.А., КАЛИНИН А.А., КОНОВАЛЬЧИКОВА С.С., КОТУХОВ С.А., СУЛТАНОВ Р.С., 2017


Изменения документа
Аа
Аа
Аа
Идет загрузка...