Дело № 3а-165/2025
22OS0000-01-2025-000163-05
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
12 мая 2025 года г. Барнаул
Алтайский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Кайгородовой О.Ю.,
при секретаре Голиковой А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к краевому государственному бюджетному учреждению «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» об оспаривании решения, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в Алтайский краевой суд с административным иском к краевому государственному бюджетному учреждению «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» (далее – КГБУ «АЦНГКО»), в котором просит признать незаконным и отменить решение от 6 февраля 2025 года № ОСР-22/2025/000007 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, а также установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости.
Административные исковые требования мотивированы тем, что административный истец является собственником спорного земельного участка. Согласно полученной выписке Единого государственного реестра недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка составляет 28 901 547,06 руб. Не согласившись с размером установленной кадастровой стоимости, административный истец обратился во внесудебном порядке в уполномоченный орган с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной согласно отчету об оценке № 24-12-247 от 20 декабря 2024 года, составленного частнопрактикующим оценщиком ФИО2 саморегулируемой организации «Союз «Федерация специалистов оценщиков». Решением КГБУ «АЦНГКО» от 6 февраля 2025 года № ОСР-22/2025/000007 отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Полагая, что разница между рыночной и кадастровой стоимостью земельного участка нарушает права административного истца, поскольку влечет увеличение земельного налога, последний обратился в суд с указанным иском.
Представитель административного истца в судебное заседание не явился. До судебного заседания представлено письменное ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя административного истца.
Представитель административного ответчика КГБУ «АЦНГКО» в судебное заседание не явился. До судебного заседания представлено письменное ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие административного представителя.
Заинтересованное лицо Алтайкрайимущество в письменном отзыве возражало против удовлетворения заявленных требований.
Представитель заинтересованного лица филиала ППК «Роскадастр» по Алтайскому краю – ФИО3 в письменном отзыве разрешение требований оставил на усмотрение суда.
Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к следующему выводу.
В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.
При рассмотрении административного дела установлено, что ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером *** (т.1 л.д.7-10), расположенного по адресу: <адрес> <адрес>
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 3 марта 2025 года № КУВИ-001/2025-53309657, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** определена в размере 28 901 547,06 рублей по состоянию на 1 января 2022 года, дата начала применения установлена 25 октября 2024 года, дата внесения изменений – 12 ноября 2024 года.
Постановлением Правительства Алтайского края от 29 декабря 2022 года № 533 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту Федеральный закон № 237-ФЗ) 1 января 2023 года установлено датой перехода к применению на территории Алтайского края положений статьи 22.1 Федерального закона от № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.
Частью 1 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ определено, что кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.
В силу пункта 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.
10 января 2025 года ФИО1 через представителя ФИО4 обратился в КГБУ «АЦНГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости (т.1 л.д.150-152), к указанному заявлению был приложен, в том числе, отчет об оценке от 20 декабря 2024 года № 24-12-247, составленный частнопрактикующим оценщиком ФИО2 саморегулируемой организации «Союз «Федерация специалистов оценщиков» (т.1 л.д.19-93).
16 января 2025 года в адрес административного истца направлено уведомление № ПЗ-22/2025/000007 о поступлении заявления и принятия его к рассмотрению (т.1 л.д.153).
Решением бюджетного учреждения от 6 февраля 2025 года № ОРС-22/2025/000007 отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с наличием нарушений требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке (т.1 л.д.154-156).
В обоснование принятого решения указано, что нарушены требования подп. «2» п.10 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, подп. «в» п.11, подп. «б», «д» п.22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, а именно: объекты-аналоги отличаются по площади от объекта оценки от 13 до 30 раз, что ведет к применению значительной понижающей корректировки по данному фактору. При отборе объектов-аналогов оценщик отказывается от использования части объектов в выборке предложений, хотя данные объекты по площади с объектом оценки более схожи, чем отобранные аналоги и актуальны по дате предложения. В рамках выборки имеются объекты схожей площади, пригодные для использования в качестве аналогов при применении корректировки на дату предложения. Согласно данным публичной кадастровой карты объект-аналог № 1 (22:65:016215:266) находится в зоне с особыми условиями использования территории, а именно в зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности (ЗРЗ-1) объекта культурного наследия регионального значения «Дом Осипова (деревянный)», 1909 г., расположенного по адресу: <...>. Согласно п.2 ст.34 Федерального закона от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»: Охранная зона объекта культурного наследия – территория, в пределах которой в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историческом ландшафтном окружении устанавливается особый режим использования земель и земельных участков, ограничивающий хозяйственную деятельность и запрещающий строительство, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия, и случаев, установленных Земельных кодексом Российской Федерации. Объект оценки застроенный земельный участок. Оценщиком в недостаточной проанализирован рынок продажи недвижимости из сегмента рынка объекта оценки, выбраны аналоги со стоимостью ниже средних значений, не обнаружены аналоги с высокой стоимостью, тем самым в недостаточной степени отражена реальная ситуация на рынке земельных участков, что привело к снижению рыночной стоимости оцениваемого объекта. Оценщик недостаточно изучил рынок недвижимости в сегменте рынка объекта оценки и не сопоставил реальные цены с полученными результатами, как следствие, получил заниженную рыночную стоимость.
Согласно части 15 статьи 22.1 Федерального закона от № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Стороной административного истца соблюден установленный частью 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации трехмесячный срок обращения в суд с административным исковым заявлением, которое направлено в адрес Алтайского краевого суда 3 июля 2024 года.
Анализируя приведенные выше обстоятельства применительно к положениям статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, суд полагает, что оспариваемое Решение принято полномочным органом и с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривалось административным истцом.
Решение принято в установленный пунктом 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ тридцатидневный срок с даты подачи ФИО1 заявления, содержит необходимые реквизиты и подписано руководителя бюджетного учреждения.
Определением суда от 20 марта 2025 года по делу назначена судебная экспертиза для установления соответствия отчета об оценки от 20 декабря 2024 года № 24-12-247, составленного частнопрактикующим оценщиком ФИО2 саморегулируемой организации «Союз «Федерация специалистов оценщиков» требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
Согласно экспертному заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью «Век А оценка» от 18 апреля 2025 года № 24-04-2025 отчет об оценке от 20 декабря 2024 года № 24-12-247, составленный частнопрактикующим оценщиком ФИО2 саморегулируемой организации «Союз «Федерация специалистов оценщиков» не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
Заключение эксперта получено в предусмотренном законом порядке, соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, проведено компетентным специалистом в области экспертизы отчета об оценке, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, представляет собой полный и последовательный ответ на поставленные судом вопросы, неясностей и противоречий не содержит. Оснований не доверять указанному заключению у суда не имеется, в связи с чем, его результаты принимаются судом.
Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что содержание оспариваемого решения в полной мере соответствует нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения, а кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости не могла быть установлена в размере рыночной стоимости определенной в отчете об оценке, поскольку представленный в бюджетное учреждение отчет об оценке от 20 декабря 2024 года № 24-12-247 не соответствовал требованиям законодательства в области оценочной деятельности, соответственно не мог являться основанием для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В связи с этим суд считает, что при рассмотрении заявления ФИО1 у КГБУ «АЦНГКО» имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости.
По смыслу положений статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.
Поскольку совокупность указанных в статье 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации условий для признания решения КГБУ «АЦНГКО» решение от 6 февраля 2025 года № ОРС-22/2025/000007 незаконным отсутствует, заявленное требование административного истца не подлежит удовлетворению.
В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Учитывая изложенное, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (пункт 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года).
Принимая во внимание указанные обстоятельства, суд вправе установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной экспертом при проведении судебной экспертизы.
Согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Федерального закона от № 237-ФЗ для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, применяются с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.
Датой подачи административным истцом заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости следует считать 10 января 2025 года.
Согласно части 1 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.
Расходы экспертного учреждения на проведение судебной экспертизы подлежат возмещению в соответствии с правилами статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, то есть стороной, не в пользу которой состоялся судебный акт.
Как установлено ранее, определением Алтайского краевого суда от 20 марта 2025 года по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Век А оценка», обязанность по оплате экспертизы в части вопроса о соответствии отчета об оценке от 20 декабря 2024 года № 24-12-247 федеральным стандартам оценки возложена на административного ответчика КГБУ «АЦНГКО», в части вопроса об установлении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером *** на административного истца ФИО1
21 апреля 2025 года экспертное заключение поступило в суд, размер оплаты за производство судебной экспертизы составил 40 000 рублей.
Из представленного экспертным учреждением заявления на взыскание расходов по производству экспертизы, следует, что ФИО1 была оплачена сумма в размере 15 000 руб. (за второй вопрос), оставшаяся часть суммы в размере 25 000 руб. не оплачена.
В соответствие с выводами экспертного заключения эксперта общества с ограниченной ответственностью «Век А оценка» от 18 апреля 2025 года № 24-04-2025, отчет об оценке от 20 декабря 2024 года № 24-12-247, составленный частнопрактикующим оценщиком ФИО2 саморегулируемой организации «Союз «Федерация специалистов оценщиков», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости 12 429 264 рублей.
Поскольку, административные исковые требования об оспаривании принятого КГБУ «АЦНГКО» решения суд оставляет без удовлетворения, а требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости сводится к реализации в судебном порядке указанного права административного истца и не может свидетельствовать о принятии судебного акта против административного ответчика, судебные расходы за проведение судебной экспертизы в полном объеме подлежат возложению на сторону административного истца, в общей сумме 25 000 рублей.
Поскольку сумма в размере 15 000 руб. была ранее оплачена административным истцом, с ФИО1 подлежит взысканию оставшаяся часть суммы в размере 25 000 руб.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 226-227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
в удовлетворении требований ФИО1 о признании незаконным решения краевого государственного бюджетного учреждения «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» от 6 февраля 2025 года № ОРС-22/2025/000007 отказать.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 20 декабря 2024 года, в равном его рыночной стоимости размере 12 429 264 рублей.
Датой обращения ФИО1 с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости считать 10 января 2025 года.
Взыскать с ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Век А оценка» расходы по оплате судебной экспертизы в размере 25 000 рублей
На решение может быть подана апелляционная жалоба через Алтайский краевой суд в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья О.Ю. Кайгородова