АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ
690091, <...>
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Владивосток Дело № А51-734/2024
05 мая 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 23 апреля 2025 года .
Полный текст решения изготовлен 05 мая 2025 года.
Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Понкратенко М.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Федосеевой Е.И., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ДПО» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Министерству имущественных и земельных отношений Приморского края (ИНН <***>, ОГРН <***>) об урегулировании разногласий,
при участии в заседании представителей:
от истца - ФИО1, доверенность от 21.04.2025, удостоверение адвоката,
от ответчика - ФИО2, доверенность от 24.12.2024, удостоверение, диплом,
установил:
общество с ограниченной ответственностью «ДПО» обратилось в суд с иском к Министерству имущественных и земельных отношений Приморского края об урегулировании разногласий, возникших между обществом с ограниченной ответственностью «ДПО» и Министерством имущественных и земельных отношений Приморского края при заключении договора, обязав ответчика заключить с истцом договор купли-продажи №1 здания гаража с кадастровым номером 25:28:030008:421 и земельного участка с кадастровым номером 25:28:030008:8558 по цене 4 161 000 рублей с условием о рассрочке на 7 лет, договор о залоге №1/2 на аналогичных условиях; о признании выкупной стоимости спорного объекта в размере 6 891 000 рублей, определенную на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 15.09.2023 №372- 23, выполненную ООО «Центр оценки и экспертизы «Метод», недостоверной.
Судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ) приняты уточнения исковых требований, согласно которым истец просит урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «ДПО» и Министерством имущественных и земельных отношений Приморского края при заключении договора, обязав ответчика заключить с истцом договор купли-продажи №1 здания гаража с кадастровым номером 25:28:030008:421 и земельного участка с кадастровым номером 25:28:030008:8558 по цене 4 228 000 рублей с условием о рассрочке на 7 лет, договор о залоге №1/2 на аналогичных условиях; признать выкупную стоимость спорного объекта в размере 6 891 000 рублей, определенную на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 15.09.2023 №372- 23, выполненную ООО «Центр оценки и экспертизы «Метод», недостоверной.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Центр оценки и экспертизы «Метод» и индивидуальный предприниматель (частнопрактикующий оценщик) ФИО3.
Истец уточненные исковые требования поддержал в полном объеме, указал на наличие между сторонами разногласий при определении выкупной стоимости, полагает, что запрашиваемая ответчиком цена является чрезмерно завышенной, не соответствующей рыночным условиям.
Ответчик по исковым требованиям возразил, указав, что предложенная им стоимость приватизируемого имущества определена на основании отчета об оценке рыночной стоимости в соответствии с действующим законодательством.
В судебном заседании 19.03.2025 ответчик выразил намерение на заявление ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы. В последующем представитель Министерства снял вопрос о назначении повторной экспертизы с рассмотрения. При изложенном, в отсутствие заявления соответствующего ходатайства, с учетом позиций сторон, вопрос о назначении повторной судебной экспертизы судом не рассматривается.
Изучив представленные в материалы дела доказательства, заслушав доводы сторон, суд установил следующее.
10.10.2019 между КГУП по эксплуатации недвижимости приморского края «Госнедвижимость» (арендодатель) и ООО «ДПО» (арендатор) заключен договор аренды №36/19, согласно условий которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование имущество: здание с кадастровым номером 25:28:030008:421 общей площадью 89,7 кв.м, расположенное по адресу: <...>, согласно поэтажному плану с экспликацией.
Цель использования имущества: склад, гараж, автосервис (пункт 1.2 договора).
Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что имущество принадлежит арендодателю на праве хозяйственного ведения (государственная регистрации права №25:28:030008:421-25/001/2019-2 от 03.04.2019).
16.11.2021 ООО «ДПО» обратилось Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края с заявлением о намерении воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества в собственность по цене, равной его рыночной стоимости.
В связи с поступлением вышеуказанного письма, Министерство направило в адрес КГБУ «Госнедвижимость» письмо от 06.12.2021 №20/22987 с просьбой предоставить позицию по вопросу об отчуждения имущества.
Письмом от 10.12.2021 №1/1624 10.12.2021 КГБУ «АИС ПК» сообщило, что не возражает против изъятия имущества, арендуемого ООО «ДПО» из оперативного управления и включения его в прогнозный план приватизации государственного имущества субъекта Российской Федерации при условии раздела земельного участка с кадастровым номером 25:28:030008:8039 и предоставлении его части на каком либо праве КГБУ «АИС ПК» для осуществления его уставной деятельности.
Письмом от 22.12.2021 №20/24113 Министерство уведомило арендатора о положительном решении по указанному обращению и сообщило о проведении мероприятий по включению объекта и расположенного под ним земельного участка в Программу приватизации краевого имущества на 2022 год.
20.05.2022 Министерством принято распоряжение №82-рз «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, расположенного по адресу: Приморский край, г. Владивосток, л. Можжевеловая, д. 12» согласно пункту 2 данного распоряжения земельный участок с кадастровым номером 25:28:010008:8039 сохранен в измененных границах проектной площадью 937 кв.м.
Письмом от 27.02.2023 №2-8 истец повторно обратился в Министерство по вопросу выкупа спорного объекта (исх. №20-5956 от 07.03.2023)
Постановлением Министерства №1020п от 09.10.2023 принято решение о приватизации спорных объектов недвижимости с установлением выкупной цены – 6 891 000 рублей, определённой на основания отчета об оценке рыночной стоимости от 15.09.2023 №372-23, выполненного ООО «Центр оценки и экспертизы «Метод».
Письмом от 19.10.2023 №20/12387 ответчик направил в адрес истца договор купли-продажи №1 и договор о залоге №1/2 спорного объекта с указанием цены продажи – 6 891 000 рублей.
Письмом №1р-23 от 17.11.2023, не согласившись с указанной выкупной стоимостью имущества, истец направил ответчику протоколы разногласий к договорам №№ 1, ?, предложив определить выкупную стоимость в размере 4 161 000 рублей, которая определена независимым оценщиком ФИО3 в отчете №142/2023-1 от 07.11.2023.
Письмами от 05.12.2023 №20/14312, от 14.12.2023 №20/14765 ответчик отклонил предложение истца о согласовании выкупной цены и отказался от подписания договоров с протоколом разногласий.
Истец, полагая, что выкупная стоимость спорного объекта недвижимости, предложенная ответчиком, является завышенной, обратился в суд с настоящим иском.
Исследовав материалы дела, заслушав доводы сторон, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ, статье 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 ГК РФ. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.
Как следует из материалов дела, истцом заявлено требование об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи здания гаража с кадастровым номером 25:28:030008:421 и земельного участка с кадастровым номером 25:28:030008:8558.
В силу положений статьи 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В рассматриваемом случае между сторонами возникли разногласия по условиям договора в части его положений, касающихся выкупной цены имущества.
Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №159-ФЗ) отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).
В соответствии с пунктом 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.
В силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно статье 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).
Как следует из материалов дела, при подготовке проекта договора купли-продажи министерство руководствовалось отчетом об оценке ООО «Центр оценки и экспертизы Метод» от 15.09.2023 №672-23, согласно которому рыночная стоимость нежилого здания (гараж), кадастровый номер 25:28:030008:321, общей площадью 89,7 кв.м, расположенного по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Можжевеловая, д. 12 – 2 985 000 рублей (без учета НДС), земельного участка, общая площадь – 319 кв.м, кадастровый номер: 25:28:030008:8558, расположенного по адресу: <...> 000 рублей (без учета НДС), итого – 6 891 000 рублей (без учета НДС).
В свою очередь, истец обратился к независимому оценщику ФИО3, которой подготовлен отчет об оценке №142/2023-1 от 07.11.2023, согласно которому величина рыночной стоимости здания, кадастровый номер: 25:28:030008:421, земельного участка, кадастровый номер 25:286030008:8558 – 4 161 000 рублей (без учета НДС),
С учетом спорности обстоятельств дела, определением от 26.06.2024 судом была назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Дальневосточный центр оценки, эксперту ФИО4.
На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: определить рыночную стоимость объекта – здание-гаража, назначение: нежилое, количество этажей: 1, в том числе подземных 0, общая площадь 89,7 кв.м, кадастровый номер 25:28:030008:421, расположенного на земельном участке, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: обслуживание автотранспорта, площадью 319,0 кв.м, кадастровый номер 25:28:030008:8558, на дату 07.03.2023 (дата поступления в Министерство обращения ООО «ДПО» о выкупе спорных объектов после проведения мероприятий по разделу земельного участка).
По результатам проведенной судебной экспертизы в заключении эксперта №25-17/2024 эксперт пришел к выводу о том, что рыночная стоимость нежилого здания –гаража составляет 1 340 000 рублей (без учета НДС), земельного участка – 2 888 000 рублей, общая стоимость объектов недвижимости – 4 228 000 рублей
Оценив, экспертное заключение ООО «Дальневосточный центр оценки», суд признал, что оно соответствует требованиям статей 67, 38 АПК РФ, нормам Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». В этой связи, принимая во внимание то обстоятельство, что экспертом даны полные, конкретные и достаточно ясные ответы на поставленные вопросы, не допускающие противоречивых выводов или неоднозначного толкования, суд считает представленное заключение эксперта надлежащим доказательством по делу.
Доказательств, свидетельствующих о нарушении экспертом при проведении экспертного исследования требований действующего законодательства, доказательства наличия в заключении противоречивых или неясных выводов, из материалов дела не усматриваются.
По настоящему делу исследование проведено экспертом объективно, на научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения; экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований.
Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. При проведении экспертизы эксперт руководствовался соответствующими нормативными документами, справочной и методической литературой. Профессиональная подготовка и квалификация эксперта не вызывает сомнений, поскольку подтверждена документами об образовании. Ответ эксперта на поставленный судом вопрос понятен, объективен, следует из проведенного исследования материалов настоящего дела, подтвержден фактическими данными.
Согласно части 1 статьи 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела. Пункт 2 статьи 64 АПК РФ устанавливает допустимость заключения экспертов в качестве доказательств по делу.
В рамках рассмотрения настоящего дела арбитражным судом созданы условия для установления фактических обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора с назначением в порядке статьи 82 АПК РФ экспертизы.
Возражений относительно представленного экспертного заключения и выводов эксперта от сторон в материалы дела не поступало.
Ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы от сторон в материалы дела не поступало.
Таким образом, с учетом выводов эксперта, разногласия сторон по договору купли-продажи №1 здания гаража с кадастровым номером 25:28:030008:421 и земельного участка с кадастровым номером 25:28:030008:8558 по цене 4 161 000 рублей с условием о рассрочке на 7 лет, договору о залоге №1/2, подлежат урегулированию с учетом стоимости выкупаемого имущества, определенной по результатам судебной экспертизы, в сумме 4 228 000 рублей.
На основании изложенного, суд пришёл к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.
В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Порядок взыскания судебных расходов, к которым, в частности, отнесены денежные суммы, подлежащие выплате экспертам (статья 106 АПК РФ) регламентирован положениями главы 9 АПК РФ.
Согласно статье 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если Федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.
В соответствии со статьями 106, 110 АПК РФ судебные издержки в части расходов по оплате судебной экспертизы относятся на ответчика и подлежат взысканию в пользу истца.
Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «ДПО» и Министерством имущественных и земельных отношений Приморского края при заключении договора, обязав ответчика заключить с истцом договор купли-продажи №1 здания гаража с кадастровым номером 25:28:030008:421 и земельного участка с кадастровым номером 25:28:030008:8558 по цене 4228000 рублей 00 копеек (НДС начислению и уплате не подлежит) с условием о рассрочке на 7 лет, договор о залоге №1/2 на аналогичных условиях.
Признать выкупную стоимость спорного объекта в размере 6 891 000 рублей, определенную на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 15.09.2023 №372-23, выполненную ООО «Центр оценки и экспертизы «Метод», недостоверной.
Взыскать с Министерства имущественных и земельных отношений Приморского края (ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «ДПО» (ИНН <***>) 12000 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины, 45000 рублей судебных издержек на оплату услуг эксперта.
Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.
Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.
Судья Понкратенко М.В.