Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области
191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6
http://www.spb.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г.Санкт-Петербург
25 января 2025 годаДело № А56-87474/2024
Резолютивная часть решения объявлена 20 января 2025 года.
Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе судьи Сайфуллиной А.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Хатуевой И.Л.
рассмотрев в судебном заседании дело по иску:
ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "Вертикаль Хоспителити" (адрес: Россия 194044, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, пр-кт БОЛЬШОЙ САМПСОНИЕВСКИЙ д.61 к.2, ЛИТЕР А оф.202/1, ОГРН: 1167847193326);
к
Управлению Росреестра по СПБ (адрес: Россия 191124, Санкт-Петербург, Санкт-Петербург, УЛ. КРАСНОГО ТЕКСТИЛЬЩИКА, Д 10-12, ОГРН: );
третьи лица:
ПУБЛИЧНОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "РОССЕТИ ЛЕНЭНЕРГО";
ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОРДЖОНИКИДЗЕ, 44" при участии в судебном заседании представителей сторон, согласно протоколу судебного заседания от 20.01.2025
установил:
общество с ограниченной ответственностью «Вертикаль Хоспителити» (далее по тексту – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением (уточненным в порядке, предусмотренном статьей статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) о признании незаконными решений Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее по тексту – Управление) о признании уведомления незаконным.
К участию в деле в деле в качестве третьих лиц, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены:
ПУБЛИЧНОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "РОССЕТИ ЛЕНЭНЕРГО";
общество с ограниченной ответственностью "ОРДЖОНИКИДЗЕ, 44"
Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в сети Интернет по адресу: www.spb.arbitr.ru в соответствии с установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации порядком.
В судебном заседании представитель Общества исковые требования поддержал в редакции уточнений размещенных в Картотеке арбитражных дел на сайте Федеральных арбитражных судов Российской Федерации 24.12.2024.
Представитель Управления против удовлетворения заявленных требований возражал.
Уточнения заявленных требований приняты судом в порядке, предусмотренном статьей статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, заслушав присутствовавших в судебном заседании лиц, учитывая достаточность собранных по делу материалов, суд счёл возможным рассмотреть дело по существу по имеющимся в материалах дела документам в порядке, предусмотренном статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как усматривается из представленных в материалы дела документов, ООО «Орджоникидзе, 44» на основании разрешения на строительство №78-011-0329-2017, выданного 02.08.2017г. Службой государственного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, осуществило строительство объекта «Гостиница» по адресу: <...> (далее - «Объект»). Объект введен в эксплуатацию 12.05.2023г. на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №78-11-03-2023, выданного Службой государственного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга.
В период строительства Объекта, между ООО «Орджоникидзе, 44» и ПАО «Россети Ленэнерго» 15.05.2018г. был заключен договор об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям №ОД-СП6-5863-18/7433-Э-18, в соответствии с которым ПАО «Россети Ленэнерго» обязалось осуществить мероприятия по технологическому присоединению энергопринимающих устройств ООО «Орджоникидзе, 44» к электрическим сетям, а ООО «Орджоникидзе, 44» - оплатить услугу в порядке и на условиях, предусмотренных договором. Технологическое присоединение по указанному договору осуществляется в целях электроснабжения Объекта.
К договору об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям №ОД-СП6-5863-18/7433-Э-18 03.09.2019г. было заключено ДС №1, в соответствии с пунктом 2 которого, ООО «Орджоникидзе, 44» обязалось заключить с ПАО «Россети Ленэнерго» соглашение о сервитуте по форме приложения №3 к этому соглашению в отношении встроенной ТП, в которой расположено имущество ПАО «Россети Ленэнерго», созданное при исполнении мероприятий по договору. Также указано, что в случае неисполнения обязательств по заключению сервитута, условия договора об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям №ОД-СП6-5863-18/7433-Э-18 будут считаться неисполненными со стороны ООО «Орджоникидзе, 44» и у ПАО «Россети Ленэнерго» возникнет на этом основании право приостановить подачу электроэнергии на Объект на соответствующий период до заключения сервитута.
Объект построен с привлечением денежных средств участников долевого строительства на основании Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Встроенная ТП расположена на 1 -м этаже Объекта в помещении №8-Н, общей площадью 45,2кв.м., кадастровый номер 78:14:0007677:2477. Помещение №8-Н является общим имуществом собственников Объекта.
В соответствии с пунктом 4 статья 259.3 Гражданского кодекса Российской Федерации, решение об обременении помещения Объекта, относящегося к общему имуществу собственников, должно быть принято не менее двумя третями голосов собственников.
Протоколом от 01.03.2024г. №01 очередного общего собрания собственников нежилых помещений выбран способ управления Объектом управляющей компанией ООО «Вертикаль Хоспителити», также собственники делегировали управляющей компанией ООО «Вертикаль Хоспителити», право заключить договор с ПАО «Россети Ленэнерго» об обременении помещение №8-Н Объекта сервитутом в пользу которым ПАО «Россети Ленэнерго» - во исполнение соответствующих обязательств из договора об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям №ОД-СП6-5863-18/7433-Э-18 и ДС №1 от 03.09.2019г., проголосовав более двух третей по данному пункту повестки.
Управляющая компания ООО «Вертикаль Хоспителити», во исполнение Протокола от 01.03.2024г. №01 по принятым собственниками Объекта решениям, заключила с ПАО «Россети Ленэнерго» Соглашение от 28.05.2024г. №24-6261 об обременении помещения №8-Н Объекта сервитутом в пользу ПАО «Россети Ленэнерго».
Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу 28.06.2024г. вынесено решение №КУВД-001/2024-26541540/1 о приостановлении государственной регистрации соглашения об установлении права ограниченного пользования недвижимым имуществом (сервитута) от 28.05.2024г. № 24-6261 по причине того, что права на помещение № 8-Н не зарегистрированы.
Впоследствии, Управлением принято решение от 30.09.2024 №КУВД-001/2024-26541540/3 об отказе государственной регистрации соглашения об установлении права ограниченного пользования недвижимым имуществом (сервитут) от 28.05.2024 г. № 24-6261.
В соответствии с частью 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация права Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
В соответствии с частью 4 статья 7 Закона о регистрации ЕГРН состоит, в том числе из кадастра недвижимости и реестра прав.
Реестр прав и кадастр недвижимости, по своей сути и задачам, являются различными частями ЕГРН, различными информационными ресурсами.
В кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости (ч. 1 ст. 8 Закона о регистрации). К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений. К дополнительным сведениям об объекте недвижимости относятся сведения, которые изменяются на основании решений (актов) органов государственной власти или органов местного самоуправления, сведения, которые содержатся в других государственных и муниципальных информационных ресурсах (за исключением сведений, указанных в части 2 настоящей статьи), сведения, которые в соответствии с частями 2 и 3 статьи 38 данного Федерального закона вносятся в уведомительном порядке, а также иные сведения, предусмотренные настоящим Федеральным законом.
В реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости (ч. 1 ст. 9 Закон о регистрации).
Кадастр недвижимости в отношении объекта содержит следующие учетные сведения: нежилое помещение площадью 45.2 кв.м., относится к имуществу общего пользования в многоквартирном доме (по аналогии) или предназначено для обслуживания всех остальных помещений в здании. Сведения в кадастр недвижимости внесены из технической документации на здание, в котором расположен объект.
Сведения о правах в реестре прав отсутствовали.
В соответствии с пункт 3,5 части 1 статьи 26 Закона о регистрации регистрационные действия были приостановлены, а 30.09.2024 в регистрации было отказано. Отказ в государственной регистрации, по сути, обусловлен невозможностью регистрации обременения права, сведения о котором отсутствуют в реестре прав ЕГРН.
Пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
На основании пункта 1 статьи 216 Гражданского кодекса Российской Федерации вещными правами наряду с правом собственности являются сервитуты (статьи 274, 277 ГК РФ).
Пунктом 3 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации обусловлено, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.
Исходя из смысла статей 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 4 части 1 статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации заключение соглашения, представленного на государственную регистрацию возможно, что не оспаривается Управлением.
Вместе с тем в соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона независимо от его регистрации в ЕГРН.
Отказывая в регистрации обременения незарегистрированного права, Управление указало, что регистрации обременения должно предшествовать внесение сведений в реестр прав (не только учет в кадастре).
На что прямо указано в статья 69 Закона о регистрации и корреспондируется с Порядком ведения ЕГРН, утвержденным Приказом Росреестра от 07.12.2023 №П/0514.
Право на объект является возникшим в силу закона - права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН (ч. 2 ст. 69 Закона о регистрации).
При этом как указывает часть 3 статья 69 Закона о регистрации государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 статьи 69, в ЕГРН обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданского кодекса Российской Федерации и Законом о регистрации.
О том, что права, возникшие в силу закона, подлежат внесению в ЕГРН указано и в части 6 статья 42 Закона о регистрации, которой, в том числе определен круг, который вправе обратиться за такой регистрацией.
При этом, регистрация в данном случае является не правом, а обязанностью, которая установлена Федеральным законом, положения которого должны исполняться на всей территории Российской Федерации.
Ссылки истца на положения части 5 статья 16 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не может быть принята судом, так как в них идет речь об общем имуществе многоквартирного дома, к которым здание, с расположенным в нем спорным пом. 8Н, не относится, поскольку является нежилым (гостиница).
Ссылка на положения Приказа №П/0514 не может быть принята во внимание, поскольку Правила действуют с февраля 2024 года, сведения же об объекте вносились 21.08.2023, на дату которой действовал Приказ Росреестра от 01.06.2021 №П/0241 "Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки" (далее - Приказ №П/0241).
При этом, Приказом №П/0241 не были урегулированы положения о внесении сведений об общем имуществе нежилого здания, поскольку в нормах шла речь о многоквартирных домах. В любом случае в нем было указано на заявительный порядок регистрации прав (п. 162,163).
Таким образом, при постановке 21.08.2023помещения 8Н на кадастровый учет, законодательно не был определен порядок внесения сведений о правах на общее имущество в нежилых зданиях. Такой порядок был установлен Приказом №П/0514, действующим с 12.02.2024г. (п. 202,203).
Заявление на регистрацию прав в силу закона не поступало. Заявитель не лишен права на обращение за регистрацией права и его обременений в установленном порядке.
В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Принимая во внимание правовую природу заявленного требования, исходя из подлежащих применению норм законодательства, собранных по делу доказательств в подтверждение обстоятельств, установление которых требовалось с учетом предмета спора, учитывая невозможность выхода за пределы исковых требований (статья 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.
Статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области
решил:
в удовлетворении требований отказать.
Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.
Судья Сайфуллина А.Г.