Арбитражный суд Республики Карелия

ул. Красноармейская, 24 а, г. Петрозаводск, 185910, тел./факс: (814-2) 790-590 / 790-625

официальный сайт в сети Интернет: http://karelia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Петрозаводск

Дело №

А26-9805/2022

31 января 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 28 января 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 31 января 2025 года.

Судья Арбитражного суда Республики Карелия Красовская М.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Талановой А.А., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску индивидуального предпринимателя ФИО1

к акционерному обществу «Тандер»

о взыскании 1 386 666 руб.,

третье лицо - общество с ограниченной ответственностью «Базис-Проект»,

при участии представителей:

истца, индивидуального предпринимателя ФИО1, - ФИО2 (доверенность от 30.07.2024),

ответчика, акционерного общества «Тандер», - ФИО3 (доверенность от 21.02.2024),

установила:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, ИП ФИО1, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к акционерному обществу «Тандер» (далее – ответчик, АО «Тандер») о взыскании 1 386 666 руб. задолженности по арендной плате за период с 20.11.2019 по 30.06.2021.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, явку представителя в суд не обеспечило, что не препятствует проведению судебного заседания в порядке части 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ.

Представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении и письменных пояснениях. Указал, что, несмотря на то, что истец не оспаривает факт подписания дополнительного соглашения, согласно которому на время невозможности эксплуатации арендованного объекта стороны договорились не уплачивать арендную плату, полагает, что указанное дополнительное соглашение является незаключенным ввиду чрезмерно позднего направления истцу со стороны АО «Тандер». Кроме того, как заключением ООО «Базис-проект», так и последующими экспертными заключениями подтвержден факт возможности эксплуатации переданного в аренду помещения. Также полагает, что ответчиком обязанность по возврату ключей и передаче имущества выполнена только 30.06.2021, что обусловило начисление арендной платы по указанную дату.

Представитель ответчика исковые требования не признала по основаниям, изложенным в отзыве на заявление и дополнительных письменных пояснениях. Указала, что дополнительное соглашение в договору аренды, заключенного между сторонами, является заключенным, подписано ИП ФИО1, хранилось в АО «Тандер» по причине возложения на него обязанности по государственной регистрации договора аренды. Кроме того, из допросов свидетелей следует, что доступ в помещение у предпринимателя имелся задолго до даты окончания начисления арендной платы. Заключением ООО «Базис проект» и проведенными экспертными исследованиями установлен факт невозможности безопасной эксплуатации магазина в текущем состоянии.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав все письменные материалы дела, суд считает установленными следующие обстоятельства.

20.09.2019 между ИП ФИО1(арендодатель) и АО «Тандер» (арендатор) заключен договор аренды №ПтрФ/58810/819 (далее – договор).

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель принял на себя обязательство в порядке и на условиях договора предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) недвижимое имущество, именуемое в дальнейшем объект: нежилое помещение №60 общей площадью 396,7 кв.м, кадастровый номер 10:13:0060116:417, расположенное на первом этаже здания по адресу: Республика Карелия, медвежьегорский район, пгт. Пиндуши, ул. Повенецкая, д.9.

В соответствии с пунктом 5.2.1 договора постоянная часть арендной платы составляет с первого по четвертый месяцы аренды 40 000 руб., с пятого месяца 80 000 руб. в месяц.

Истцом начислена арендная плата за период с 20.11.2019 по 30.06.2021 с учетом фактического времени пользования ответчиком арендованным имуществом) в сумме 1 386 666 руб., которую предложено уплатить претензией от 13.10.2022.

Неуплата начисленной арендной платы послужила основанием для обращения предпринимателя в суд с настоящим заявлением.

Суд полагает, что исковые требования не подлежат удовлетворению ввиду следующего.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как установлено в ходе рассмотрения настоящего дела, между сторонами заключено дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества от 20.09.2019 от 16.01.2020, которое подписано ИП ФИО1 и директором филиала АО «Тандер» в г. Петрозаводске ФИО4 (далее- дополнительное соглашение,т.1, л.д. 71).

Согласно пункту 1 дополнительного соглашения стороны договорились, то в связи с наличием выявленных существенных недостатков объекта аренды – нежилого помещения №60 общей площадью 396,7 кв.м, кадастровый номер 10:13:0060116:417, расположенное на первом этаже здания по адресу: Республика Карелия, медвежьегорский район, пгт. Пиндуши, ул. Повенецкая, д.9, зафиксированных в акте приема-передачи помещения от 20.11.2019, арендная плата не начисляется и не уплачивается с момента подписания акта приема-передачи помещения до момента подтверждения возможности использования объекта аренды. В случае подтверждения обстоятельств невозможности использования объекта аренды а целях, определенных договором, арендная плата не начисляется и не уплачивается до момента устранения недостатков объекта аренды. Стороны договорились считать наличие выявленных существенных недостатков объекта аренды, зафиксированных в акте приема-передачи помещения от 20.11.2019 обстоятельствами невозможности использования объекта в смысле пункта 5.6 договора.

Пунктом 5.6 договора стороны определили, что арендная плата не начисляется и не уплачивается в течение срока, когда арендатор не имел возможности пользоваться объектом, в том числе по причине проведения арендодателем капитального ремонта, по причине запрета (временного запрета) деятельности, либо приостановления (прекращения)деятельности объекта по требованию контролирующего органа или по решению суда в связи с невыполнением обязательств арендодателем, действий (бездействия) арендодателя, препятствующих использованию объекта, до момента прекращения обстоятельств, препятствующих использованию объекта, за исключением случаев, когда арендатор не имел возможнсоти пользоваться объектом по своей вине. Невозможность использования объекта имеет место в том числе в случаях добровольного исполнения законных требований контролирующего органа, а также исполнения судебного акта, по которому наступила соответствующая обязанность приостановить или прекратить деятельность. Под невозможностью использования объекта понимается также невозможность использования части объекта, если при этом арендатор не имеет возможности использовать объект в целях, указанных в договоре. В случаях невозможности использования части объекта без лишения арендатора возможности использовать объект в целях, указанных в договоре, арендная плата уменьшается пропорционально используемой арендатором площади объекта, до момента прекращения обстоятельств, препятствующих использованию объекта в целом.

Указанное дополнительное соглашение не было представлено истцом при обращении в суд с исковым заявлением, то есть истец, достоверно зная о наличии документов, имеющих существенное значение для рассмотрения спора по существу, не сообщил об их наличии в при обращении в суд.

Указанный процессуальный документ представлен суд ответчиком в качестве дополнения к отзыву на заявление.

Оценив представленный документ в точки зрения его относимости и допустимости, суд полагает, что его содержание является основополагающим для рассмотрения спора по существу, поскольку с даты подписания дополнительного соглашения, то есть с 16.01.2020, индивидуальный предприниматель ФИО1 отказалась от начисления и получения арендной платы за объект аренды начиная с 20.11.2019 (дата составления акта осмотра) ввиду выявленных недостатков, препятствующих его эксплуатации по назначению.

Учитывая волеизъявление стороны договора на отказ от начисления арендной платы, последующее обращение в суд с требованием о ее взыскании без представления дополнительного соглашения, у суда имеются основания полгать, что подобное процессуальное поведение стороны свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны истца в понимании определения, данного в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Иные доводы сторон, которые были приведены и оценены судом в ходе рассмотрения дела, являются производными от содержания дополнительного соглашения.

Суд отклоняет доводы истца относительно незаключенности дополнительного соглашения ввиду его направления ИП ФИО1 через 6 месяцев после заключения. Истцом факт подписания дополнительного соглашения не оспорен, подлинность подписи не опровергнута. О содержании дополнительного соглашения ИП ФИО1 было известно в момент его подписания. Доказательства дающие основания полагать, что данное соглашение не заключено, истцом в суд не представлено. При этом на квалификацию соглашения как заключенного не влияет момент направления его второй стороне.

Свидетели ФИО5, ФИО6 в судебном заседании подтвердили факт подписания дополнительного соглашения от 16.01.2020 к договору аренды недвижимого имущества от 20.09.2019 № ПтрФ/58810/19 сторонами. Предоставленные в материалы дела инструкции по аренде недвижимого имущества АО «Тандер» подтверждают соблюдение принципа добросовестности со стороны ответчика. При этом материалы дела не содержат доказательства, свидетельствующие о намерении арендатора причинить вред арендодателю либо извлечь выгоду за счет недобросовестного поведения.

При заключении договора и дополнительного соглашения к нему предприниматель не был лишен возможности предлагать обществу иные условия договора, в том числе иной способ установления возможности безопасной эксплуатации объекта, сторонами был соблюден принцип свободы договора, согласно которому граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Согласно статье 1 ГК РФ субъекты гражданского оборота свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Возражения предпринимателя в указанной части направлены на изменение судом условий договора в части обязанности арендодателя компенсировать потери в обход порядка, установленного договора. Доказательства предпринятых предпринимателем мер по оспариванию спорного условия об арендной плате на стадии заключения дополнительного соглашения к договору истцом не представлены.

На момент подписания дополнительного соглашения стороны пришли к выводу о том, что недостатки помещения, выявленные в акте осмотра, являются препятствием для его эксплуатации.

Ответчиком в целях оценки технического состоянию арендованного помещения силами ООО «Базис-проект» получено техническое заключение по визуально-инструментальному обследованию строительных конструкций нежилых помещений в подвале здания (т.4, л.д.25-83). Обследование произведено в июне 2020 года.

В ходе обследования ООО «Базис-проект» выполнены расчеты, послужившие основой для экспертных заключений по настоящему делу. В ходе исследования ООО «Базис-проект» проверена прочность и несущая способность железобетонных плит перекрытия и установлено, что имеется перегруз 4,1% многопустотной плиты перекрытия размером 1190*220 мм с потерей одного стержня арматуры; перегруз 6,7% многопустотной плиты перекрытия размером 1190*220 мм с потерей одного стержня арматуры (2 тип) в складской зоне; перегруз 56,2% многопустотной плиты перекрытия размером 1190*220 мм с потерей двух стержней арматуры; перегруз 50,3% ребра монолитного участка.

ООО «Базис-проект» выполнена сводная ведомость дефектов и повреждений на трех листах (т.4, л.д.42-45).

По результатам обследования специалисты ООО «Базис-проект» пришли к выводу о том, что дальнейшая безопасная эксплуатация обследуемого перекрытия возможна только после проведения комплекса мероприятий по усилению (замене) аварийных плит.

Таким образом, в июне 2020 года АО «Тандер» получило доказательства того, что эксплуатация арендованного помещения является небезопасной. Учитывая, что арендованное помещение планировалось использовать под магазин продовольственных товаров как место пребывания покупателей, использования оборудования, выкладки и нахождения товаров, АО «Тандер» обоснованно пришло к выводу о том, что эксплуатация указанного помещения невозможна. При этом, как поясняла представитель АО «Тандер» в ходе рассмотрения дела, первоочередной задачей деятельности АО «Тандер» является обеспечение безопасности покупателей, что не могло быть реализовапно арендатором без проведения комплекса дорогостоящих строительно-ремонтных работ на объекте.

Вывод ООО «Базис-проект» не опровергнут в ходе последующего проведения судебных экспертиз. Суд также отмечает, что иные расчеты, помимо выполненных ООО «Базис-проект», экспертами не производились, то есть при проведении судебных экспертиз эксперты руководствовались ранее выполненными расчетами.

В заключении №65-12/23 эксперт ФИО7 пришла к выводу о возможности безопасной эксплуатации нежилого помещения без устранения выявленных недостатков, а также о том, что за период с 2020 года устранение недостатков, выявленных в акте приема-передачи помещения от 20.11.2019, не производилось.

В связи с наличием иного мнения эксперта по ходатайству сторон судом определением от 18.04.2024 назначена повторная комиссионная судебная техническая экспертиза.

В заключении экспертов №24165-9805/СЭ комиссия экспертов пришла в выводу о том, что дальнейшая безопасная эксплуатация обследуемого перекрытия возможна только после проведения комплекса мероприятий по усилению (замене) аварийных плит.

Комиссия экспертов пришла к выводу о наличии признаков аварийного состояния семи плит перекрытия, выраженные в сверхнормативных прогибах от 30 до 50 мм, образовавшихся в результате повреждения бетонных конструкций от температурного воздействия во время пожара (т.5, л.д.33).

Внезапность обрушения аварийных плит устранена устройством усиления в виде стального двутавра по кирпичным столбам. Наилучшим решением возможной вероятности возникновения разрушения плит перекрытий являлась бы замена поврежденных плит или их замена на монолитный участок. Безопасная эксплуатация спорного объекта возможна без изменения эксплуатационных нагрузок и проведения периодического мониторинга технического состояния плит перекрытий (заключение эксперта ФИО8 (т.5, л.д.5-53, заключение эксперта ФИО9 – л.д.56-91).

Сведения, отраженные в заключениях комиссионной судебной экспертизы, подтверждены экспертами в ходе дачи пояснений в ходе судебного заседания.

Таким образом, имеющиеся в техническом заключении расчеты нагрузок на плиты перекрытий с учетом размещения на первом этаже магазина «Магнит» указывают на увеличение проектных нагрузок с учетом произведенного и планируемого ремонта напольных покрытий помещений. Кроме того, возможность эксплуатации помещения установлена в текущих условиях, то есть без наличия людей, оборудования и товаров.

Заключения экспертов по результатам комиссионной экспертизы подтверждают выводы технического заключений ООО «Базис-проект» о невозможности безопасной эксплуатации спорного объекта с учетом увеличения проектных нагрузок, а также периода воздействия нагрузок, возникающих при эксплуатации магазина «Магнит» с учетом ремонтных работ по изменению материала поверхностей полов и изменению нагрузки на балки перекрытий и на железобетонные плиты перекрытий первого этажа по сравнению с проектными нагрузками.

Суд также отмечает, что при толковании заключений экспертов необходимо руководствоваться презумпцией обеспечения безопасности граждан при оказании услуг, в том числе при организации деятельности продовольственных магазинов.

При наличии обоснованных сомнений АО «Тандер» в возможности безопасной эксплуатации магазина с учетом обнаруженных следов пожара, Обществом правомерно принято решение о невозможности эксплуатации объекта до устранения всех обстоятельств, которые могут являться небезопасными с точки зрения технической нагрузки на плиты перекрытия.

Между сторонами существуют также разногласия относительно даты расторжения договора аренды.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Плата за фактическое пользование арендуемым имуществом после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, поэтому требования о взыскании арендной платы за фактическое пользование имуществом вытекают из договорных отношений, а не из обязательства о неосновательном обогащении. Такая позиция отмечена в пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», пункте 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018), утвержденного его Президиумом 26.12.2018.

При этом арендодатель не вправе требовать внесения арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества (пункт 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66).

Истец полагает, что ключи от помещения возращены арендодателем только 30.06.2021, с этого же момента истцом восстановлено владение, что подтверждается актом, составленным сторонами.

Ответчиком представлены пояснения, согласно которым письмом №1993 от 21.07.2020 ответчик уведомил истца о расторжении договора аренды в соответствии с пунктом 6.4. договора аренды с указанием на прекращение договора по истечении 30 дней с момента получения указанного уведомления. Арендатор полностью освободил объект от своего имущества, в связи с чем 21.07.2020 уведомил арендодателя о дате и времени возврата объекта аренды.

Письмом от 07.08.2020 истец не отрицал возможности расторжения договора аренды с 28.08.2020 через 30 дней с момента получения уведомления об одностороннем внесудебном отказе от договора аренды.

Письмом №1993 от 21.07.2020 ответчик уведомил истца о необходимости 31.07.2020 обеспечить доступ представителей арендатора в помещение для подготовки объекта к передаче в связи с заменым арендодателем замка на входной двери и отсутствия доступа на объект. Отсутствие доступа в арендуемое помещение с мая 2020 года подтверждается актом, составленным представителями АО «Тандер».

Об отсутствии доступа в арендуемое помещение указал также свидетель ФИО5 в судебном заседании 20.06.2023.

31.07.2020 арендодатель не прибыл на объект, доступ в помещение представителю арендатора не обеспечил, что подтверждается письмом арендодателя от 07.09.2020.

Письмом от 07.09.2020 истец уведомил ответчика о дате возврата объекта недвижимости 21.09.2020 в 14:00 час.

В указанную дату истец предоставил доступ представителям арендатора в арендуемый объект, был проведен совместный осмотр объекта аренды, что подтверждается актом от 21.09.2020, составленным представителями АО «Тандер», письмом истца от 26.09.2020, а также составленный истцом акт приема-передачи от 21.09.2020.

Акт приема-передачи от 21.09.2020 подписан сторонами с протоколом разногласий от 08.10.2020, что подтверждается письмом АО «Тандер» №2948 от 08.10.2020, а также письмом арендодателя от 24.10.2020.

Свидетель ФИО6 в судебном заседании 20.06.2023 пояснил, что истец знал и пользовался ключами от арендуемого объекта, которые находились в соседнем магазине «Магнит» (<...>) и были оставлены там 28.11.2019 подрядчиками АО «Тандер», проводившими строительные работы на объекте.

30.06.2021 эксперт ФИО7 проводила на объекте судебную оценочную экспертизу в отсутствие представителя АО «Тандер», доступ в помещение эксперту было предоставлено арендодателем, о чем имеются сведения в описательной части экспертизы, произведенной в ходе рассмотрения Арбитражным судом Республики Карелия дела №А26- 211/2021.

Истцом оставшийся у ответчика второй экземпляр ключа, не подходящий к дверному замку, замененному на объекте, был получен от ответчика в момент проведения экспертизы, то есть 30.06.2021.

Истец полагает, что договор аренды расторгнут 28.08.2020, а обязанность ответчика по передаче объекта недвижимости исполнена в ту же дату.

Суд полагает, что момент расторжения договора аренды в данном случае не имеет значения для рассмотрения спора по существу ввиду следующего.

Арендная плата начислена истцом с 20.11.2019 по 30.06.2021, то есть до даты составления акта передачи ключей, подписанного сторонами.

В данном случае экспертными заключениями подтверждается, что после июня 2020 года какие-либо изменения технического состояния объекта в части ремонта конструкций, пострадавших при пожаре, не производились. Таким образом, в период начисления арендной платы со стороны истца действовала договоренность между сторонами в соответствии с дополнительным соглашением от 16.01.2020 №ПтрФ/58810/19 относительно неначисления арендной платы ввиду выявленных существенных недостатков объекта.

Кроме того, в письме от 26.09.2020 ИП ФИО10 подтвердила факт одностороннего отказа со стороны АО «Тандер» от договора аренды (т.1, л.д.65). Также ИП ФИО1 подтвердила получение 28.07.2020 письма от 21.07.2020 АО «Тандер» о расторжении договора аренды (т.1, л.д.63).

Факт неявки ИП ФИО10 либо ее представителя для приемки переданного в аренду имущества 31.07.2020 с заменой дверного замка не отрицается истцом, как и дальнейшая хронология событий согласно пояснениям АО «Тандер», ввиду чего суд полагает обоснованными доводы АО «Тандер» относительно момента расторжения договора аренды с 21.08.2020, то есть через 30 дней после получения уведомления о расторжении договора в одностороннем порядке со стороны АО «Тандер».

Таким образом, начисление арендной платы со стороны ИП ФИО10 за период с 20.11.2019 по 30.06.2021 неправомерно.

В соответствии с частью 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Истцом в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не представлены в суд доказательства, свидетельствующие о правомерности начисления арендной платы по договору, заключенному с АО «Тандер».

С учетом вышеизложенного исковые требования удовлетворению не подлежат.

В соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ судебные расходы ответчика на производство судебных экспертиз по делу возлагаются на истца.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Карелия

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении иска индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) отказать.

2. Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) 133 000 руб. судебных расходов акционерного общества «Тандер».

3. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, Санкт-Петербург, Суворовский проспект 65) через Арбитражный суд Республики Карелия.

Судья

Красовская М.Е.