Решение по делу № А45-28997/2023 от 19.05.2025.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Новосибирск Дело № А45-28997/2023

19 мая 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 29 апреля 2025 года.

Решение изготовлено в полном объёме 19 мая 2025 года.

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи ФИО1, при ведении протокола судебного заседания с использования средств аудиозаписи помощником судьи Шишкиной С.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Новая Сибирь», г. Барнаул (ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «ЗапСиб-Сервис+», г. Новосибирск (ИНН <***>)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: 1) общество с ограниченной ответственностью «Альянс», г. Новосибирск (ИНН <***>); 2) индивидуальный предприниматель ФИО2, г. Новосибирск (ИНН <***>),

о признании недействительным протокола общего собрания,

при участии в судебном заседании представителей:

истца: ФИО3, доверенность № Д293 от 19.03.2025, доверенность от 18.08.2023, диплом, паспорт;

ответчика: ФИО4, доверенность от 01.04.2023, диплом, паспорт;

третьих лиц: 1) ФИО4, доверенность от 20.11.2023, диплом, паспорт; 2) не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Новая Сибирь» (далее по тексту – истец, ООО «Новая Сибирь») обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ЗапСиб-Сервис+» (далее по тексту – ответчик, ООО «ЗапСиб-Сервис+»), с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Альянс», индивидуального предпринимателя ФИО2, о признании недействительным протокола от 01.08.2023 внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений в здании, расположенном по адресу: <...>.

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал, просил их удовлетворить.

Ответчик в судебном заседании и в представленном отзыве исковые требования не признал, просил отказать в их удовлетворении, указав, что проведение общего собрания посредством заочного голосования без предварительного проведения такого собрания в очной форме не противоречит закону; в отношении довода истца о завышенной ежемесячной стоимости затрат на содержание общего имущества в МКД по сравнению с рыночной стоимостью на аналогичные услуги указал, что указанные расходы определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованием законодательства.

Третье лицо – ООО «Альянс» отзыв на исковое заявление в материалы дела не представило, в судебном заседании в отношении заявленных исковых требований возражало, просило отказать в их удовлетворении.

Третье лицо - индивидуальный предприниматель ФИО2 в судебное заседание не явилась, отзыв по заявленным исковым требованиям суду не представила.

В силу статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, третье лицо - индивидуальный предприниматель ФИО2 считается извещенной надлежащим образом, и суд считает возможным разрешить спор в ее отсутствие на основании пункта 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд находит требования истца подлежащими удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

Собственниками нежилых помещений в здании ТК «МетроМаркет», расположенном по адресу: <...> (далее - здание, ТК «МетроМаркет») являются:

- ООО «Альянс» (ИНН <***>), которому принадлежат нежилые помещения площадью 4 916,8 кв.м. (доля в общем имуществе собственников помещений здания - 81,21%),

- ООО «Новая Сибирь» (далее - Истец), которому принадлежит нежилое помещение площадью 1 051,6 кв.м. (доля в общем имуществе собственников помещений здания - 17,37%),

- ИП ФИО2 (ИНН <***>), которой принадлежит нежилое помещение площадью 86,0 кв.м. (доля в общем имуществе собственников помещений здания -1,42%).

Ответчик - ООО «ЗапСиб-Сервис+» избран в качестве управляющей компании указанного здания.

11.07.2023 истец получил сообщение о проведении внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений в здании в форме заочного голосования в период с 17.07.2023 с 09 час. 00 мин. по 31.07.2023 в 17 час. 00 мин.

В повестку дня входили вопросы, связанные с увеличением ежемесячной стоимости затрат и расходов на содержание, эксплуатацию общего имущества в. здании.

31.07.2023 истец направил ответчику бланк голосования с указанием информации о принятых решениях по вопросам повестки дня.

25.08.2023 на сайте ответчика был размещен протокол от 01.08.2023 внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений в здании (далее - протокол), который содержал решения, принятые общим собранием собственников помещений в здании, а также итоги голосования, из которого следует, что решения по повестке дня приняты большинством голосов ООО «Альянс».

Согласно правовой позиции истца, его решения не были учтены при подсчете голосов и составлении протокола.

Истец считает, что решение собрания является недействительным, по следующим основаниям:

1) допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания;

2) решение собрания влечет существенные неблагоприятные последствия для истца.

Так, согласно правовой позиции истца, нарушение порядка проведения общего собрания выразилось в том, что решение принято на собрании в форме заочного голосования без проведения собрания в очной форме с аналогичной повесткой, а также истец не был надлежащим образом в установленный срок извещен о проведении собрания, поскольку сообщение о проведении собрания истец получил 11.07.2023, то есть менее чем за 10 дней до его проведения, что не соответствует пункту 4 статьи 45 ЖК РФ.

Также истец считает, что ответчиком произведен неверный подсчет голосов собственников помещений здания, так как общая площадь помещений и здания, указанная в ЕГРН не соответствует фактической площади и является недостоверной; решения истца не были учтены при подсчете голосов и составлении протокола.

Решения истца, направленные ответчику, согласно доводам иска, не были учтены при подсчете голосов и составлении протокола.

Также, обосновывая заявленные исковые требования, истец указывает, что ответчик злоупотребил правами при проведении собрания, в том числе путем установления не рыночных тарифов на содержание общего имущества

Решение общего собрания собственников нежилых помещений в здании является недействительным, так как принято в ущерб истцу, а ответчик действовал недобросовестно исходя из собственной выгоды и выгоды мажоритарного собственника здания - ООО «Альянс».

По мнению истца, ежемесячная стоимость затрат на содержание и эксплуатацию общего имущества в здании существенно завышена по сравнению с рыночной стоимостью на аналогичные услуги.

Кроме того истец в исковом заявлении указывает на необоснованность расходов (на благоустройство прилегающей территории, ремонтно-восстановительные работы наружной эвакуационной лестницы, подготовки проектной документации, мытье витража).

Таким образом, решение является недействительным в связи с тем, что влечет существенные неблагоприятные последствия для Истца в виде необоснованного требования оплаты расходов в общей сумме 526 704,35 руб., которые не требуются и не являются необходимыми для сохранения имущества.

Несогласие истца с решением общего собрания явилось основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с разъяснениям, изложенными в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее по тексту –постановление №64), отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения.

В силу изложенного, собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (статья 244 ПК РФ, пункт 3 постановления №64). Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников.

Решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений (пункт 2 статьи 181.1 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 181.2 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ), решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в собрании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества.

Решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение).

Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно (пункт 1 статьи 181.3 ГК РФ).

Решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если: 1) допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; 2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия; 3) допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении; 4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2) (пункт 1 статьи 181.4 ГК РФ).

Решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавший участия в собрании или голосовавший против принятия оспариваемого решения. Участник собрания, голосовавший за принятие решения или воздержавшийся от голосования, вправе оспорить в суде решение собрания в случаях, если его волеизъявление при голосовании было нарушено (пункт 2 статьи 181.4 ГК РФ).

Решение собрания не может быть признано судом недействительным, если голосование лица, права которого затрагиваются оспариваемым решением, не могло повлиять на его принятие и решение собрания не влечет существенные неблагоприятные последствия для этого лица (пункт 4 статьи 181.4 ГК РФ).

К существенным неблагоприятным последствиям относятся нарушения законных интересов как самого участника, так и гражданско-правового сообщества, которые могут привести, в том числе к возникновению убытков, лишению права на получение выгоды от использования имущества гражданско-правового сообщества, ограничению или лишению участника возможности в будущем принимать управленческие решения или осуществлять контроль за деятельностью гражданско-правового сообщества (пункт 109 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: 1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; 2) принято при отсутствии необходимого кворума; 3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; 4) противоречит основам правопорядка или нравственности (статья 181.5 ГК РФ).

При принятии собственниками помещений решений применяются положения статей 44 - 48 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ), в соответствии с которыми собственниками помещений может устанавливаться режим использования общего имущества и управления общим имуществом здания (пункт 6 постановления № 64).

В соответствии с пунктом 1, подпунктом 4 пункта 2 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом; к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится выбор способа управления многоквартирным домом.

В силу пункта 4 статьи 45 ЖК РФ собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения, в том числе путем направления каждому собственнику помещения заказным письмом.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов (пункт 3 статьи 45 ЖК РФ).

В пункте 1 статьи 46 ЖК РФ определен кворум для принятия решений по отдельным по вопросам. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания (часть 2 статьи 46 ЖК РФ).

В силу части 6 статьи 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований названного Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.

Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Статьей 44.1 ЖК РФ предусмотрено, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться посредством очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование); заочного голосования (опросным путем или с использованием системы в соответствии со статьей 47.1 данного Кодекса); очно-заочного голосования.

Судом установлено, что в рассматриваемом случае общее собрание собственников помещений здания по адресу: <...> проведено в заочной форме, что подтверждается представленными в материалы дела сообщением о проведении внеочередного общего собрания, а также протоколом внеочередного общего собрания от 01.08.2023.

Согласно части 1 статьи 47 ЖК РФ в случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело указанного в части 3 статьи 45 настоящего Кодекса кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (опросным путем) (передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование).

Факт того, что голосование по вопросам, вынесенным на повестку дня общего собрания собственников, проводилось в заочной форме, ответчиком не оспаривается, доказательств принятия мер по проведению голосования в очной форме ответчиком в материалы дела представлено не было.

Более того, ответчик в представленном отзыве на исковое заявление, подтверждая факт проведения заочного голосования без принятия предшествующих тому мер к проведению голосования в очной форме по тем же вопросам, указывает, что проведение общего собрания посредством заочного голосования без предварительного проведения такого собрания в очной форме не противоречит закону.

Суд расценивает указанный довод как основанный на неверном толковании норм материального права, а именно, положений Жилищного кодекса Российской Федерации, устанавливающих порядок проведения общего собрания собственников.

Часть 1 статьи 47 ЖК РФ первостепенной формой проведения общего собрания закрепляет очную форму, а в случае отсутствия на таком собрании установленного кворума, установлена возможность проведения заочного голосования. Указанная норма права не предполагает выбора между очной и заочной формой, носит императивный характер. Возможность применения заочной формы для проведения общего собрания зависит только от одного условия, а именно, от наличия либо отсутствия установленного кворума на очном собрании.

Ответчик выбор заочной формы обуславливает отсутствием влияния формы проведения общего собрания на результаты принятого решения, при этом заранее предполагая, какое решение в любом случае будет вынесено что, по мнению суда, во-первых, является недопустимым условием, в зависимость от которого может быть поставлен выбор формы проведения общего собрания, во-вторых нарушает права истца (собственника помещений) на свободу слова, свободу выражения своей позиции относительно поставленных на повестку дня вопросов.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 48 ЖК РФ правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме.

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Порядок определения доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме закреплен в статье 37 ЖК РФ.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 2, 3, 4 постановления № 64 соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании.

К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Состав общего имущества многоквартирного дома определяется законом (статья 290 ГК РФ, статья 36 ЖК РФ, Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491), поэтому незавершенность формирования состава общего имущества либо неутверждение его конкретного перечня общим собранием собственников помещений не освобождает последних от несения расходов, необходимых на содержание имущества.

В соответствии с протоколом внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений в здании Торгового квартала «МетроМаркет», расположенного по адресу: 630064, <...>, проводимого в форме заочного голосования, общая площадь помещений, принадлежащих собственникам, составляет 6054,5 кв.м., что не соответствует заключению кадастрового инженера, согласно которому в результате анализа выписки из ЕГРН № КУВИ-001/2023-163286742 от 17.07.2023 были выявлены неверные сведения в отношении этажности здания и площади. По результатам кадастровых работ и обследования вышеуказанного объекта недвижимости была подготовлена таблица анализа и подсчета этажности и площадей помещений, расположенных в здании.

Правильная этажность здания: 5, в том числе подземных 1.

Правильная площадь здания: 6435,2 кв. м - площадь здания определена как сумма всех помещений здания.

Как следует из заключения кадастрового инженера, технический план подготовлен в связи с исправлением технической ошибки в сведениях ЕГРН на здание с кадастровым номером 54:35:064300:43, расположенного по адресу: город Новосибирск, пр-кт. Карла Маркса, д. 37/2, в отношении этажности и площади здания.

Согласно пояснениям истца, обследование общей площади здания и его помещений было произведено по инициативе ответчика в процессе проведения заочного голосования.

Согласно выписки из ЕГРН от 28.09.2023 в отношении спорного здания, его общая площадь составляет 6 302,6 кв.м.

При этом, вопросы, вынесенные на повестку дня на голосование общего собрания собственников, касались всего здания, (его содержания, ремонта, эксплуатации, стоимости использования общего имущества собственников).

Поскольку фактическая общая площадь здания, согласно заключению кадастрового инженера, составляет 6 435,2 кв.м., в то время как в протоколе указана и учитывалась лишь площадь здания, относящаяся к помещениям, принадлежащим собственникам помещений - 6 054,5 кв.м., указанное обстоятельство повлияло на правильность процесса подсчета голосов.

Согласно протоколу от 01.08.2023, общее количество голосов собственников – 6 054,5 (1 голос = 1 кв.м. площади помещений).

Вопросы, вынесенные на повестку дня на голосование общего собрания собственников, касались всего здания, расположенного по адресу: город Новосибирск, пр-кт. Карла Маркса, д. 37/2 (его содержания, ремонта, эксплуатации, стоимости клининговых услуг, стоимости поста охранника, благоустройства прилегающей территории и т.д.).

Согласно копии решения собственника – ООО «Новая Сибирь» (бланк для голосования), по вопросам № 3, 4, 6, 7 истец проголосовал «против» (решение направлено ответчику почтовой связью 31.07.2023), при этом, в протоколе от 01.08.2023 отражено, что в голосовании принял участие собственник – ООО «Альянс», по каждому вопросу количество голосов от голосов собственников, принявших участие в голосовании, составило «за» - 100 %.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что расчет голосов, произведенный ответчиком, нельзя считать верным. Фактически указанный расчет нарушает права и законные интересы собственника – ООО «Новая Сибирь».

Довод ответчика о том, что им был соблюден 10-ти дневный срок уведомления о проведении общего собрания, который исчисляется со дня направления уведомления (07.07.2023), а не со дня получения уведомления, суд признает необоснованным по следующим обстоятельствам.

В соответствии с п. 4 ст. 45 ЖК РФ, собственник, иное лицо, указанное в настоящем Кодексе, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения.

Согласно п. 1 ст. 165.1 ГК РФ, заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Материалами дела подтверждается и ответчиком не оспаривается, что истец получил сообщение о проведении собрания 10.07.2023 (срок начала приема решений собственников – 17.07.2023 с 09:00), то есть менее, чем за 10 дней до его проведения, что не соответствует п. 4 ст. 45 ЖК РФ.

Следует отметить, что реализация имущественных прав осуществляется на основе общеправовых принципов неприкосновенности собственности и свободы договора, предполагающих равенство, автономию воли и имущественную самостоятельность участников гражданско-правовых отношений, а также недопустимость произвольного вмешательства кого-либо в частные дела (постановления от 6 июня 2000 года N 9-П, от 10 апреля 2003 года N 5-П и др.); вместе с тем конституционный принцип равенства сам по себе не исключает возможность установления различных правовых условий для различных категорий субъектов права, однако такие различия не могут быть произвольными и должны основываться на объективных характеристиках соответствующих категорий субъектов (Постановление от 27 апреля 2001 года N 7-П, Определение от 14 декабря 2004 года N 451-О и др.).

Соответственно, собственникам помещений в многоквартирном доме при установлении решением общего собрания размера платы за содержание жилого помещения, включающей в себя в том числе плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме (в частности, в случае управления многоквартирным домом непосредственно собственниками помещений), либо размера обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (например, в случае, когда такое решение принимается одновременно с решением о создании товарищества собственников жилья), следует в первую очередь учитывать, что платежи, обязанность по внесению которых возлагается на всех собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть достаточными для финансирования услуг и работ, необходимых для поддержания дома в состоянии, отвечающем санитарным и техническим требованиям.

При этом законодательно установленный критерий распределения бремени расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, а именно доля конкретного собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, сам по себе не исключает возможность учета при принятии указанного решения особенностей соответствующих помещений (в частности, их назначения), а также иных объективных обстоятельств, которые - при соблюдении баланса интересов различных категорий собственников помещений в многоквартирном доме - могут служить достаточным основанием для изменения долей их участия в обязательных расходах по содержанию общего имущества (соотношение общей площади жилых и нежилых помещений в конкретном доме, характер использования нежилых помещений и т.д.).

Подобный подход позволяет обеспечить на основе автономии воли собственников помещений в многоквартирном доме принятие ими решения об установлении размера платы за содержание жилого помещения либо размера обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, с опорой на конкретные характеристики соответствующих помещений и условия их использования, притом что выбор дополнительных критериев для определения долей участия собственников того или иного вида помещений в обязательных расходах по содержанию общего имущества в многоквартирном доме не должен осуществляться произвольно, а основанная на этих критериях дифференциация размеров соответствующих платежей не должна приводить к недопустимым различиям в правовом положении собственников помещений в многоквартирном доме, относящихся к одной и той же категории.

В то же время при принятии такого решения лица, участвующие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, должны руководствоваться положениями статьи 10 ГК Российской Федерации, закрепляющими презумпцию добросовестного поведения участников гражданских правоотношений и разумности их действий, на что прямо указано в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2017 года N 22 "О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности", согласно пункту 16 которого утвержденный общим собранием собственников размер платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, услуги и работы по управлению таким домом не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с предписаниями законодательства и отвечать требованиям разумности.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе по вопросу об установлении размера платы за содержание жилого помещения либо размера обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, по своей природе относятся к решениям гражданско-правового сообщества, под которым понимается определенная группа лиц, наделенная полномочиями принимать на своих собраниях решения, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия, обязательные для всех субъектов, имеющих право участвовать в таком собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений (пункт 2 статьи 181.1 ГК Российской Федерации, пункт 103 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации правила его главы 9.1 "Решения собраний" применяются к различным решениям гражданско-правового сообщества постольку, поскольку законом или в установленном им порядке не предусмотрено иное (пункт 1 статьи 181.1). В отношении решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме такое специальное регулирование содержится в Жилищном кодексе Российской Федерации, глава 6 которого в числе прочего определяет компетенцию общего собрания, формы и порядок его проведения, включая голосование по вопросам повестки дня, а также порядок принятия и обжалования его решений.

В частности, решение, принятое общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с нарушением требований данного Кодекса, согласно части 6 его статьи 46 может быть обжаловано в суд собственником помещения в этом доме в случае, если он не принимал участия в общем собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы; соответствующее заявление может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении; суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Каких-либо специальных норм, закрепляющих основания признания решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оспоримым или ничтожным, Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит, что позволяет применять к ним положения главы 9.1 ГК Российской Федерации, в том числе следующие:

решение собрания недействительно по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) либо независимо от такого признания (ничтожное решение); недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно (пункт 1 статьи 181.3);

основаниями для признания судом недействительным решения собрания являются нарушения требований закона, в том числе существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; отсутствие полномочий у лица, выступавшего от имени участника собрания; нарушение равенства прав участников собрания при его проведении; существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 1 статьи 181.4); решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавший участия в собрании или голосовавший против принятия оспариваемого решения; участник собрания, голосовавший за принятие решения или воздержавшийся от голосования, вправе оспорить в суде решение собрания в случаях, если его волеизъявление при голосовании было нарушено; оспоримое решение собрания, признанное судом недействительным, недействительно с момента его принятия (пункты 3 и 7 той же статьи);

ничтожным, если иное не предусмотрено законом, является решение собрания, которое противоречит основам правопорядка или нравственности либо принято: по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; при отсутствии необходимого кворума; по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания (статья 181.5).

Как указано в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 29.01.2018 № 5-П приведенное правовое регулирование носит общий характер и призвано обеспечить защиту прав и законных интересов как самих участников гражданско-правового сообщества, так и иных лиц, для которых принятые собранием решения также могут порождать определенные правовые последствия.

Соответствующие законоположения как сами по себе, так и во взаимосвязи со статьей 46 ЖК РФ не препятствуют собственнику помещения в многоквартирном доме, не принимавшему участия в общем собрании, на котором рассматривался вопрос об установлении размера платы за содержание жилого помещения (обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме), или голосовавшему против принятия решения, устанавливающего ее конкретные размеры, если он полагает, что таким решением нарушены его права и законные интересы, обратиться в суд с заявлением об обжаловании данного решения в установленный законом срок.

В ходе рассмотрения дела об оспаривании решения общего собрания собственников помещений лицо, обратившееся в суд с соответствующим заявлением, не лишено возможности представить доводы и доказательства, свидетельствующие о том, что определенный общим собранием размер платы за содержание помещения (обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества) установлен произвольно и не отвечает требованиям разумности, а основанная на избранных общим собранием дополнительных критериях для определения долей участия собственников помещений в обязательных расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме дифференциация размеров указанных платежей влечет за собой недопустимые различия в правовом положении этих лиц.

Истец в исковом заявлении и представленных пояснениях в качестве довода в подтверждение заявленных требований указывает на злоупотребление ответчиком своими правами путем установления цен на услуги исполнителя, существенно превышающих рыночные цены на аналогичные услуги.

Ежегодный рост ежемесячного тарифа по Договору для ООО «Новая Сибирь» по сравнению с 2022 годом составил более 20%.

Истец неоднократно запрашивал у ответчика первичные документы, а также отчеты о выполнении договора управления за период 2021-2023 гг., однако указанные документы представлены не были.

Истец полагает, что такое значительное увеличение ежемесячного тарифа без предоставления первичной документации, подтверждающей обоснованность ежемесячной стоимости затрат (расходов), является злоупотреблением со стороны ответчика, действующего в интересах ООО «Альянс» - мажоритарного собственника нежилых помещений (здания, что является недопустимым в силу статьи 10 ГК РФ.

Таким образом, согласно доводам истца, ежемесячная стоимость затрат на содержание и эксплуатацию общего имущества в здании существенно завышена по сравнению с рыночной стоимостью на аналогичные услуги, следовательно, решение является недействительным, так как влечет существенные неблагоприятные последствия для истца и ежемесячное неосновательное обогащение ответчика за счет собственников нежилых помещений в здании в сумме 184 353 руб.

При этом, обосновывая злоупотребление ответчиком своими правами, истец обращает внимание суда на то, что инициатором проведения собрания являлся ответчик, в то время как мажоритарным собственником помещений в здании (доля 81,21%) является ООО «Альянс».

Истец считает, что ООО «Альянс» и ответчик являются аффилированными лицами через ФИО5, который одновременно является:

- единственным участником и директором ООО «Альянс»

- участником ООО «ЗапСиб-Сервис+» – размер доли 90 %.

Принимая во внимание наличие между истцом и ответчиком разногласий в отношении рыночной стоимости обслуживания спорного общего имущества и эксплуатации нежилого здания, учитывая, что для разрешения спора по настоящему делу требуются специальные познания, судом по ходатайству ответчика определением от 28.06.2024 была назначена судебная экспертиза, ее проведение было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью Агентство независимой оценки «Аргумент» – ФИО6.

На разрешение эксперта судом был поставлен следующий вопрос:

- определить рыночную стоимость обслуживания общего имущества и эксплуатации нежилого здания, расположенного по адресу: <...> по состоянию на 01.08.2023, за 1 кв.м.?

Согласно заключению эксперта № ЭЗ-485-Н-24 от 29.10.2024, рыночная стоимость обслуживания общего имущества и эксплуатации нежилого здания, расположенного по адресу: <...> по состоянию на 01.08.2023, за 1 кв. м. составляет: 135,99 руб.

В соответствии со ст. 87 АПК РФ, в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

По смыслу части 2 статьи 87 АПК РФ и статьи 20 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" повторная экспертиза назначается, если выводы эксперта противоречат фактическим обстоятельствам дела, сделаны без учета фактических обстоятельств дела; во время судебного разбирательства установлены новые данные, которые могут повлиять на выводы эксперта; необоснованно отклонены ходатайства участников процесса, сделанные в связи с экспертизой; выводы и результаты исследований вызывают обоснованные сомнения в их достоверности; при назначении и производстве экспертизы были допущены существенные нарушения процессуального закона.

Из буквального толкования указанной нормы права, в совокупности с рекомендациями, изложенными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", следует, что при проверке достоверности заключения эксперта следует установить, компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в АПК РФ, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ (далее - Закон N 73-ФЗ) эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Требования к заключению экспертов предусмотрены частью 2 статьи 86 АПК РФ.

В силу императивного характера норм пункта 4 части 2 статьи 86 Кодекса, статьи 25 Закона N 73-ФЗ в экспертном заключении должны быть отражены запись о предупреждении эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

За дачу заведомо ложного заключения эксперт несет уголовную ответственность, о чем он предупреждается арбитражным судом и дает подписку (часть 5 статьи 55 АПК РФ).

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Квалификация эксперта была проверена судом. Отводов экспертам заявлено не было

Экспертное заключение выполнено экспертом ФИО6, имеющим стаж работы в оценочной деятельности 26 лет, в экспертной деятельности – 20 лет, диплом магистра ФГБОУ ВО «Российский экономический университет имени Г.В. Плеханова» №107718 1260191 от 16.02.2022 (направленность (профиль) образовательной программы: «Судебная финансово-экономическая экспертиза»), диплом о высшем образовании «Сибирский государственный университет путей сообщения» по специальности «Финансы и кредит», с присвоением квалификации «экономист» №БВС 0861110 от 19.12.2000 (специализация «Оценка собственности»), диплом магистра ФГБОУ ВО «Российский экономический университет имени Г.В. Плеханова» №107718 1011589 от 27.06.2018 по направлению «Экономика» с присвоением квалификации «Магистр» (направленность (профиль) образовательной программы: «Экспертиза отчётов об оценке»), диплом о высшем образовании ПВ № 500639 Новосибирского электротехнического института (НЭТИ) (электромеханический факультет, по специальности «Электропривод и автоматизация промышленных установок»), удостоверение о повышении квалификации 26.04.2019 по теме «Практическое применение законодательной базы, применяемой в оценочной судебно-экспертной деятельности. Финансово-экономическое обоснование оценки».

Также экспертом получены следующие аттестаты и сертификаты в области оценочной деятельности:

- квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости» № 038987-1 от 13.06.2024;

- квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка движимого имущества» № 041562-2 от 15.07.2024;

- квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка бизнеса» № 041573-3 от 15.07.2024;

- сертификат № 0229 об успешной сдаче квалификационного экзамена и присвоении квалификационного звания «Сертифицированный РОО оценщик недвижимости» от 23.12.2013;

- сертификат № 0064 об успешной сдаче квалификационного экзамена и присвоении квалификационного звания «Сертифицированный РОО оценщик бизнеса» от 23.11.2020;

- сертификат об участии в практическом тренинге для членов Экспертного совета РОО, № РОО-14/С-4/156;

- сертификат об участии в практическом тренинге для членов Экспертного совета РОО, № РОО-16/С-19/684;

- сертификат об участии в семинаре по теме «Участие оценщика в судебном процессе» от 07.04.2016;

- квалификационный аттестат № 000005-010 о сдаче единого квалификационного экзамена в соответствии с требованиями к уровню знаний, предъявляемыми федеральным стандартом оценки к эксперту само регулируемой организации оценщиков (протокол от 30.11.2013г. № 1 Федеральное государственное бюджетное учреждение высшего профессионального образования «Национальный исследовательский Томский государственный университет).

Кроме того, ФИО6 является председателем Ассоциации «Новосибирская Палата Оценщиков и Экспертов», членом комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Новосибирской области (Представитель Национального совета по оценочной деятельности) с 2014 года, членом Экспертного совета Ассоциации «Русское общество оценщиков», членом Президиума Экспертного совета Ассоциации «Русское общество оценщиков».

Заключение судебной экспертизы выполнено на основании представленных материалов дела, экспертное исследование проведено последовательно и полно, на поставленные судом вопросы эксперт ответил вполне определенным образом, с приведением изложения методики проведения исследовательской части экспертизы, заключение содержит достоверные сведения о результатах экспертизы, противоречий в выводах эксперта не усматривается, сомнений в обоснованности заключения экспертизы судом не установлено.

Сведения, содержащиеся в экспертном заключении, документально ответчиком не опровергнуты (ст. 65 АПК РФ).

В силу требований частей 1, 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заключение эксперта является одним из видов доказательств, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле.

Кроме того, в соответствии с требованиями частей 4, 5 статьи 71, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из видов доказательств, и подлежит оценке судом наряду с другими доказательствами.

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 07.11.2024 по ходатайству истца и ответчика в судебное заседание был приглашен эксперт ФИО6 для дачи пояснений по проведенной по делу судебной экспертизе.

В судебном заседании 02.12.2024 эксперт ответил на вопросы сторон и суда, поддержал выводы, сделанные в экспертном заключении.

Ответчик, с учетом выводов судебной экспертизы, представил дополнительный отзыв на исковое заявление, в котором указал, что тариф, который принят на общем собрании собственников и оформлен протоколом от 01.08.2023, составляет 147,18 руб. Соответственно, мнение истца о том, что действующий тариф в здании ТК «МетроМаркет» завышен, согласно доводам ответчика, не подтверждается экспертным заключением.

16.01.2025 истцом было заявлено ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы, поскольку, у истца появились сомнения в обоснованности и полноте выводов, указанных в экспертном заключении.

В целях разрешения вопросов, возникших у истца по проведенной по делу судебной экспертизе, определением Арбитражного суда Новосибирской области от 04.02.2025 в адрес экспертной организации - общества с ограниченной ответственностью Агентство независимой оценки «Аргумент» были направлены следующие вопросы по проведенной по делу судебной экспертизе:

1) Как определена ежемесячная рыночная стоимость механизированной уборки территории, прилегающей к зданию в размере 20 000 руб.? Трактор находится в собственности Ответчика? Что входит в 20 000 руб.? Устанавливалось какая площадь земельного участка обслуживается трактором (площадь зу за исключением площади зу на которой размещен ТЦ, киоски и пр.), периодичность уборки? Если в эту стоимость входит заработная плата тракториста в размере 15 000 руб., то почему она не исключена из раздела «Расходы, связанные с управлением» (там также заложена зп тракториста в размере 15 000 руб.).

2) Как определена ежемесячная рыночная стоимость услуг по дератизации мест общего пользования в размере 3 500 руб., согласно условиям Договора №208 от 06.08.2014?

При этом экспертом установлено, что площадь общих помещений в здании составляет 380,80 кв.м., а услуги оказывались и оплачивались исходя из площади 2 000 кв.м.

3) Как определялась ежемесячная рыночная стоимость расходов на содержание (замену, очистку) коврового покрытия входных групп здания в размере 17 5СО? Согласно договора аренды ковров №311 от 06.03.2019, цена за 4 недели за все 5 ковров ТЦ МетроМаркет - 6 500 руб. При этом стоимость 17 500 руб. предусмотрена за содержание ковров в двух зданиях (МетроМаркет и Амстердам).

В ходе совместного осмотра Здания 26.07.2023г. установлено: грязезащитные ковры в здании отсутствуют. ФИО7 администратор Здания пояснила, что грязезащитные ковры в здании отсутствуют ежегодно в период с 01.05 по 01.09.

Акты, подтверждающие оказание услуг в летние месяцы не предоставлены.

Учитывая, что в летние месяцы в Здании услуги по содержанию ковров не оказываются, то среднемесячная сумма затрат составляет: 6500*8 = 52 000руб/12мес=4 333,33 руб/мес.?

4) Как определена рыночная стоимость рентабельности ответчика в размере 67 967 руб.? Исходя из какого процента прибыли, определялась рентабельность? Проводилась ли какая-то аналитика размера доходности иных управляющих компаний, облаживающих ТЦ, где в заключении указаны эти данные? Если размер тарифа уменьшился, то почему не уменьшился итоговый размер рентабельности?

5) Дать пояснения в отношении налогов в размере 18 000 руб.? Как определен их размер? Если размер тарифа уменьшился, то почему не уменьшился размер налогов?

6) Обосновать, с учетом необходимых штатных единиц для уборки здания, рыночную стоимость расходов, связанных с управлением в размере 319 660 рублей, определенную экспертом в заключении судебной экспертизы.

7) Техническое обслуживание системы видеонаблюдения здания 25 000 руб. Согласно актам выполненных работ и дополнительному соглашению №1 в стоимость услуг входит обслуживание LED экрана на фасаде здания в размере 5000 руб. в месяц. Указанный экран не относится к общему имуществу собственников здания, истец экраном не пользуется. Почему услуги за обслуживание экрана в размере 5 000 руб./мес. не исключены из тарифа?

8) Как определена рыночная стоимость услуг по охране здания в размере 176 000 руб.?

В материалы дела представлен Договор об оказании услуг по охране объекта № 424 от 26.11.2018, заключенный между ООО ЧОП «Преграда» (Исполнитель) и Ответчиком (Заказчик) по условиям которого Заказчик поручает, а Исполнитель принимает на себя обязательства по осуществлению охранных услуг в помещениях Заказчика: ТЦ «МетроМаркет», расположенного по адресу: пр. Карла Маркса, д. 37/2 и ТЦ «Амстердам», расположенного по адресу: ул. Геодезическая, 4/1.

По соглашению сторон устанавливается следующий вид охраны: охрана имущества Заказчика, а также осуществление пропускного и внутриобъектового режима путем выставления на объектах трех постов физической охраны (три охранника), в том числе:

- два поста - ТЦ «Амстердам» круглосуточно,

- один пост - ТЦ «МетроМаркет» дневной.

Таким образом, три охранника на два здания.

В соответствии с дополнительным соглашением №7 от 01.09.2022 стоимость охранных услуг в отношении ТЦ «МетроМаркет» увеличена до 176 000 руб., в которую входят:

- заработная плата 3-х охранников - 103 500 руб. (из расчета зп 1 охранника в месяц 34 500 руб.)

- налоги ФОТ 30,2% - 31 260 руб.

С учетом того, что согласно Договору, в ТЦ «МетроМаркет» предусмотрен 1 пост охраны, состоящий из 1 охранника (дневной пост), в связи с чем охранные услуги рассчитаны за 3-х охранников?

Кроме того, в стоимость услуг включены накладные расходы 20% - 26 950 руб.:

- арендная плата и коммунальные услуги за помещение общехозяйственного назначения.

При этом аренда помещения для персонала ЧОП выделена как затрата собственников здания отдельно в размере 5 000 руб. ежемесячно. По каким причинам указанные расходы не исключены из стоимости охранных услуг?

- расходы на оплату информационных и консультационных услуг. Указанные услуги не оказываются собственникам здания. По каким причинам указанные расходы не исключены из стоимости охранных услуг?

26.02.2025 экспертом общества с ограниченной ответственностью Агентство независимой оценки «Аргумент» в материалы дела представлены ответы на дополнительные вопросы (исх. № 010 от 26.02.2025).

Согласно ответам эксперта, (ответ на вопрос № 1) в рамках проводимого исследования по делу № А45-28997/2023 определялась рыночная стоимость обслуживания общего имущества и эксплуатации нежилого здания в расчете за 1 кв.м. Исходя из поставленного перед экспертом вопроса, отдельно ежемесячная рыночная стоимость механизированной уборки территории, прилегающей к зданию, не определялась.

Если говорить об оценке отдельных видов услуг, например, услуг по механизированной уборке снега, потребуется ни только информация о прилегающей территории, препятствиях, находящихся на ней, но и о периодичности уборки, о среднем количестве часов, необходимых для уборки территории, о среднегодовых осадках в предшествующие годы и много прочей другой информации, которая отсутствует в открытых источниках. При исследовании вопросов в отношении отдельных видов услуг, эксперту задаются индивидуальные параметры.

Согласно поставленного перед экспертом вопроса по делу № А45-28997/2023, исследование проводилось в отношении комплекса услуг по обслуживанию общего имущества и эксплуатации здания в расчете на 1 кв.м., поэтому отдельно ежемесячная рыночная стоимость механизированной уборки территории, прилегающей к зданию, не определялась.

(ответ на вопрос № 2) Эксперт не определял отдельно ежемесячную рыночную стоимость услуг по дератизации мест общего пользования. Экспертом определялась рыночная стоимость обслуживания общего имущества и эксплуатации нежилого здания в расчете за 1 кв. м.

При этом, эксперт обратил внимание на то, что дератизации (обработке помещений от крыс) подлежит меньшая площадь 100 кв.м., а ни 380,80 кв.м., а дезинсекции (уничтожению насекомых) подлежит обработка площадью 2000 кв.м., а ни 380,80 кв.м.

Перед экспертом ни ставилась задача определения площади, которую необходимо подвергать обработке при дератизации и дезинсекции мест общего пользования. Площадь такой обработки зависит от особенностей помещений, объемов и частоты, мест появления насекомых или грызунов и многих других факторов. При дезинсекции подвергается обработке ни только пол (площадь помещений), но и стены, оборудование, мебель и иные предметы и поверхности, а дератизация в свою очередь, может быть проведена ни на всех площадях, а частично.

(ответ на вопрос № 3) Эксперт не определял отдельно ежемесячную рыночную стоимость расходов на содержание (замену, очистку) коврового покрытия входных групп здания. Так же перед экспертом ни ставилась задача установления факта оказания каких-либо отдельных услуг. Экспертом определялась рыночная стоимость обслуживания общего имущества и эксплуатации нежилого здания в расчете за 1 кв. м.

Согласно договору аренды ковров №311 от 06.03.2019, цена за 4 недели за все 12 ковров (ТЦ МетроМаркет и Амстердам) равна ни 17 500 руб. как формулируется в вопросе, а 15000 руб. (8500+6500).

Согласно п. 2.4.1. договора аренды ковров №311 от 06.03.2019, арендатор имеет право изменить размеры, количество и интервал замены ковров. Так же необходимо отметить, что по данной услуге, материалы дела, предоставленные эксперту, содержат:

один акт № 394, от 28.03.2023г. (аренда грязезащитных ковров 16 шт. на сумму 4800 руб.;

платёжное поручение № 138 от 02.02.2023г. (аренда грязезащитных ковров на сумму 4800 руб.);

одну счет-фактуру № 42123, от 30.11.2023г. (1 услуга по чистке на сумму 6900 руб.); платёжное поручение № 465 от 11.04.2023г. (аренда грязезащитных ковров на сумму 6000 руб.)

Приведенные документы имеют различную информацию о количестве ковров и различную стоимость единицы.

Следует так же отметить, что материалы дела не содержат акты выполненных работ по каждому месяцу и по каждой оказанной услуге. Эксперт не запрашивал данные материалы так как при проведении исследования не ставилась задача определения факта оказания услуг и не определялась отдельно ежемесячная рыночная стоимость расходов на содержание (замену, очистку) коврового покрытия входных групп здания, а определялась рыночная стоимость обслуживания общего имущества и эксплуатации нежилого здания в расчете за 1 кв. м.

(ответ на вопрос № 4) При проведении исследования для ответа на поставленный вопрос, экспертом был проведен анализ информации в открытых источниках, но требуемая рыночная информация о рентабельности управляющих компаний, облаживающих ТЦ, о стоимости комплекса услуг по обслуживанию зданий торговых центров в г. Новосибирске на дату оценки, не обнаружена. В Заключении эксперта № ЭЗ-485-Н-24 данное обстоятельство было отражено. Эксперт рассмотрел материалы дела и пришел к выводу:

Рентабельность продаж (ROS). Показывает долю прибыли в общей выручке бизнеса. ROS = Прибыль / Выручка х 100%

В калькуляции ежемесячной стоимости затрат на содержание и эксплуатацию общего имущества в здании выручка в колонке предложение ответчика составляет 891 087 руб., рентабельность составляет 67 967 руб. Рентабельность по отношению к выручке «оставляет 7,6%, что соответствует приведенным в ответе данным Федеральной службы статистики.

(ответ на вопрос № 5) Эксперт не определял величину налогов. При исследовании была определена рыночная стоимость обслуживания общего имущества и эксплуатации нежилого здания в расчете за 1 кв. м.

Полученная в результате рыночная стоимость находится в диапазоне значений стоимостей обслуживания общего имущества и эксплуатации нежилого здания, полученных при исследовании.

(ответ на вопрос № 6) Эксперт не определял отдельно рыночную стоимость расходов в размере 319 660 руб., связанных с управлением. Перед экспертом не ставилась задача определения необходимых штатных единиц для управления зданием и для его уборки. Рыночные данные и нормативные документы по данному виду услуг отсутствуют.

При исследовании была определена рыночная стоимость обслуживания общего имущества и эксплуатации нежилого здания в расчете за 1 кв. м.

Полученная в результате рыночная стоимость находится в диапазоне значений стоимостей обслуживания общего имущества и эксплуатации нежилого здания, полученных при исследовании.

(ответ на вопрос № 7) Эксперт не определял отдельно рыночную стоимость технического обслуживания системы видеонаблюдения здания.

Согласно п. 2.1 договора № 02-10/16 от 01.10.2016г. стоимость технического обслуживания системы видеонаблюдения здания 25000 рублей в месяц, в данную сумму включена стоимость сервисных работ согласно Приложениям № 1 и № 2 договора.

Исходя из предмета договора и приложений, следует, что стоимость технического обслуживания системы видеонаблюдения здания составляет 25000 рублей в месяц и не указано, что в нее входит обслуживание LED экрана на фасаде здания.

Согласно дополнительному соглашению № 1 от 01.09.2023, предоставленного для исследования эксперту, информация о том, что в стоимость услуг входит обслуживание LED экрана на фасаде здания в размере 5000 руб. в месяц, отсутствует.

В задачу исследования эксперту не ставилась задача установления факта оказания каких-либо услуг и соответствия оказанных услуг условиям договоров.

(ответ на вопрос № 8) Эксперт не определял отдельно рыночную стоимость услуг по охране здания. При исследовании была определена рыночная стоимость обслуживания общего имущества и эксплуатации нежилого здания в расчете за 1 кв. м.

Рыночную величину требуемых расходов на охрану здания аналогичного ТЦ «МетроМаркет», получить из открытых источников не представляется возможным, стоимость зависит от ряда индивидуальных характеристик охраняемого объекта.

Эксперт исследовал материалы дела, по договору №464 от 26 ноября 2018г., устанавливается следующий вид охраны:

-два поста ТЦ «Амстердам», круглосуточно, сумма расходов на осуществление охранных услуг. 196 ООО рублей в месяц;

-один пост ТЦ «МетроМаркет», дневной, сумма расходов на осуществление охранных услуг.84 ООО рублей в месяц.

Согласно п. 3.4. договора №464 от 26.11.2018г., стоимость услуг по Договору может быть изменена по соглашению сторон путем оформления дополнительного соглашения. По дополнительному соглашению от 01.09.2023г к договору №464 от 26.11.2018г. сумма договора увеличена для ТЦ «МетроМаркет» до 176 000 рублей.

Перед экспертом в рамках поставленного вопроса не стояла задача отдельно определить состав затрат на осуществление охранных услуг для ТЦ «МетроМаркет».

Согласно итоговому ответу эксперта на поставленные дополнительные вопросы, эксперт исследовал материалы дела, была проанализирована судебная практика, архивная информация, имеющаяся в организации, а также были сделаны запросы в адреса управляющих компаний.

По результатам проведенного исследования эксперт определил, что имеется большая разница в стоимости обслуживания зданий в расчете за 1 кв.м., которая обусловлена различием классности зданий, качеством отделки помещений, качественными и количественными характеристиками инженерного оборудования, качеством и количеством эскалаторов, лифтов и многих других индивидуальных особенностей зданий. Информацию о величине затрат на обслуживание и эксплуатацию общего имущества нежилого здания аналогичного ТЦ «МетроМаркет» в расчете за 1 кв.м., не представляется получить из открытых источников.

В исследованиях Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки («Справочник оценщика недвижимости - 2022. Операционные расходы при эксплуатации коммерческой недвижимости. Состав арендной ставки. Типовые расходы собственника и арендатора»), подтверждается, что расчет численного значения операционных расходов крайне затруднен, так как информационно закрыт (имеется информация только о величине арендных ставок), информация о структуре арендных ставок реальных договоров аренды отсутствует, в связи с чем вывод о величине операционных расходов можно сделать только на основании усредненных данных о доле операционных расходов в доходе. В справочниках так же говорится, что по анализу различных договоров аренды недвижимости, в состав операционных расходов (включаемых в арендную ставку) не включается ряд статей. Например, традиционно оплата коммунальных услуг обычно осуществляется арендатором по отдельным договорам. Чаще всего расходы на замещение также отсутствуют. В связи с этим, указанные расходы лишь условно могут именоваться «операционными», поскольку представляют собой «усеченный» их вариант.

Эксперт предпринял все необходимые меры для обеспечения полноты и объективности исследования. Дополнительно в адрес организаций, управляющих коммерческой недвижимостью экспертом были направлены запросы о предоставлении информации по стоимости услуг обслуживания торговых зданий. Ответы на запросы эксперту не поступили. По результатам телефонных переговоров, было выяснено, что для ответа на поставленные экспертом вопросы, требуется определить и согласовать объем, вид и периодичность работ, организовать выезд специалистов для проведения осмотра объектов оказания услуг.

Эксперт проанализировал затраты на обслуживание объекта, в отношении которого проводилось исследование и скорректировал только те затраты, по которым обнаружил очевидные несоответствия. В остальной части корректировки обоснованно не могли быть проведены.

Поскольку скорректированное значение рыночной стоимости обслуживания общего имущества и эксплуатации нежилого здания, расположенного по адресу: <...> по состоянию на 01.08.2023, за 1 кв. м. в размере 135,99 руб./кв.м. в мес. получено на основе эксплуатационных данных конкретного здания, и оно находится в диапазоне рыночных данных, вместе с тем приближена к расчетной величине с использованием справочных данных, то экспертом было принято решение использовать данное значение как итоговое.

При указанных обстоятельствах, оснований для признания заключения эксперта ФИО6 несостоятельным, у суда не имеется.

В судебном заседании 24.03.2025 истец пояснил, что, с учетом дополнительных ответов эксперта, не поддерживает ранее заявленное ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы, в связи с чем суд указанное ходатайство истца не рассматривает.

Довод ответчика о том, что тариф, который принят на общем собрании собственников и оформлен протоколом от 01.08.2023, составляет 147,18 руб., меньше, чем тариф, определенный в заключении судебной экспертизы, судом отклоняется, поскольку, с учетом фактической площади здания, установленной в заключении кадастрового инженера – 6435,2 кв.м., тариф установленный экспертом – 135,99 руб. за кв.м., меньше тарифа, установленного решением общего собрания.

Так, размер ежемесячных расходов на содержание общего имущества здания, установленный протоколом от 01.08.2023, для всех собственников составляет 891 087 руб. (6054,5 кв.м. Х 147,17), в то время как, с учетом тарифа, установленного экспертом и фактической верной площади здания, размер ежемесячных расходов составит 875 122 руб. 85 коп. (135,99 Х 6 435,2 кв.м).

Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании оценки представленных доказательств (часть 1 статьи 64, статьи 67, 68, 71 и 168 АПК РФ).

Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1). Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 2).

Учитывая вышеизложенное, основываясь на выводах экспертного заключения, пояснениях эксперта, заслушанных в судебном заседании, а также ответах эксперта на дополнительные вопросы, принимая во внимание, что доказательств, опровергающих требования истца, ответчиком в материалы дела не представлено, материалами дела подтверждается несоответствие формы проведения общего собрания требованиям законодательства, ненадлежащее извещение истца о проведении общего собрания, неверный подсчет голосов, а также несоответствие площади здания, указанной в протоколе, действительной площади данного здания, суд приходит к выводу о том, что требования истцом являются обоснованными, подтверждающимися совокупностью представленных доказательств, а, значит, подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины, а также за проведение судебной экспертизы, подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

иск удовлетворить.

Признать недействительным решение от 01.08.2023 общего собрания собственников нежилых помещений здания, расположенного по адресу: <...>.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ЗапСиб-Сервис+», г. Новосибирск (ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Новая Сибирь», г. Барнаул (ИНН <***>) 140000 рублей расходов на проведение судебной экспертизы и 6000 рублей расходов по оплате госпошлины.

Перечислить с депозита Арбитражного суда Новосибирской области на расчётный счет ООО АНО «Аргумент», г.Новосибирск (ИНН <***>) 140000 рублей, перечисленных по платежному поручению №1153 от 26.01.2023 и 50000 рублей, перечисленных по платежному поручению №113 от 29.01.2024 в счет оплаты судебной экспертизы.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ЗапСиб-Сервис+», г. Новосибирск (ИНН <***>) в пользу ООО АНО «Аргумент», г.Новосибирск (ИНН <***>) 10000 рублей в счет оплаты судебной экспертизы.

Решение арбитражного суда, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд, город Томск.

Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого решения, в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа, г.Тюмень, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

ФИО1