АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

г. Краснодар

Дело № А53-3449/2024

31 января 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 23 января 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 31 января 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Драбо Т.Н., судей Авдяковой В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от заявителя – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) – ФИО2 (доверенность от 10.12.2024), в отсутствие заинтересованного лица – Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН <***>, ОГРН <***>), третьего лица – Комитета по охране объектов культурного наследия Ростовской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.06.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2024 по делу № А53-3449/2024, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель) обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным формализованного в письме Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее – департамент) от 09.11.2023 № 59.30-2854/17-МУ решения об отказе в предоставлении предпринимателю в собственность занятого принадлежащим предпринимателю на праве собственности объектом недвижимого имущества земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050725:12 площадью 336 кв. м, расположенного по адресу: <...> (далее – спорный участок) и возложении на департамент обязанности предоставить предпринимателю спорный участок в собственность, направлении проекта договора купли-продажи спорного участка в адрес предпринимателя.

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечен Комитет по охране объектов культурного наследия Ростовской области (далее – комитет).

Решением суда от 21.06.2024, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 14.08.2024, исковые требования предпринимателя удовлетворены в полном объеме; решение департамента от 09.11.2023 № 59.30-2854/17-МУ (далее – спорное решение) признано незаконным; департамент обязан в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу направить в адрес предпринимателя проект договора купли-продажи спорного участка; с департамента в пользу предпринимателя взыскано 300 рублей судебных расходов. Судебные акты мотивированы тем, что указанная предпринимателем цель использования спорного участка «эксплуатация, обслуживание здания» соответствует виду разрешенного использования спорного участка «для эксплуатации офисных помещений, многоквартирный жилой дом». Законодательные ограничения для передачи предпринимателю в собственность спорного участка отсутствуют.

В Арбитражный суд Северо-Кавказского округа обратился департамент с кассационной жалобой, просит решение суда и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме. Департамент не согласен с выводами судов о том, что указанная предпринимателем цель «эксплуатация, обслуживание здания» соответствует виду разрешенного использования спорного участка «для эксплуатации офисных помещений, многоквартирный жилой дом», а также с тем, что стороны не лишены возможности изменить вид разрешенного использования спорного участка. Действующими нормами Земельного кодекса Российской Федерации (подпункт 3 пункта 5 статьи 39.17, статья 39.16) установлен императивный запрет на приватизацию земельных участков гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, в случае, если вид разрешенного использования земельного участка, указанного в государственном кадастре недвижимости, не соответствует фактическому использованию земельного участка. Вид разрешенного использования земельного участка отображается в реестре объектов недвижимости, является одной из характеристик объекта недвижимости и определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений. Фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и совпадать со сведениями, внесенными в государственный кадастр недвижимости. Согласно правовой позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 07.02.2020 № 41-КА 19-13, при разрешении вопроса о предоставлении земельного участка в собственность за плату без проведения торгов и определении соответствия разрешенного использования земельного участка целям его использования следует руководствоваться сведениями Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН). В соответствии с выпиской из ЕГРН спорному участку установлен вид разрешенного использования «для эксплуатации офисных помещений, многоквартирный жилой дом». Суды не учли, что согласно представленному Департаментом архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону фрагменту схемы зон с особыми условиями использования территории, выделенной по условиям охраны объектов культурного наследия, спорный участок расположен в зоне возможного выявления объектов, обладающих признаками объектов культурного (в том числе археологического) наследия. На расстоянии менее 100 м от спорного участка расположен объект культурного наследия регионального значения, включенный в реестр, имеющий утвержденные границы территории и не имеющий установленных и внесенных в ЕГРН зон охраны: «Доходный дом Ш.М. Эрберг», расположенный по адресу: <...> (далее – объект культурного наследия). В соответствии с подпунктом 4 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, занятые объектами археологического наследия, относятся к ограниченным в обороте земельным участкам. По общему правилу согласно пункту 2 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В силу пункта 6 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в случае если указанный в заявлении о предоставлении земельный участок является изъятым из оборота или ограниченным в обороте и его предоставление не допускается на праве, указанном в заявлении о предоставлении земельного участка. Таким образом, оспариваемое предпринимателем решение департамента является законным и обоснованным.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит оставить судебные акты без изменения как законные и обоснованные, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

В нарушение статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации комитет не представил в суд отзыв на кассационную жалобу.

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы отзыва на кассационную жалобу.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, проверив законность судебных актов, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителя предпринимателя, считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, предпринимателю на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером 61:44:0050725:425 площадью 464,7 кв. м, расположенное по адресу: <...> (далее – спорный объект), расположенное на спорном участке, в отношении которого права предпринимателя не оформлены.

Предприниматель обратился в департамент с заявлением о выкупе спорного участка, мотивировав заявление тем, что на спорном участке расположен спорный объект, принадлежащий ему на праве собственности.

Департамент ответил отказом (решение от 09.11.2023 № 59.30-2854/17-МУ) со ссылкой на следующее.

Согласно сведениям из ЕГРН спорному участку установлен вид разрешенного использования «для эксплуатации офисных помещении, многоквартирный жилой дом». В соответствии с представленным предпринимателем сообщением, содержащим перечень всех зданий, сооружений, принадлежащих на соответствующем праве предпринимателю (далее – сообщение), на испрашиваемом земельном участке расположен спорный объект. В ходе проведенного 07.11.2023 обследования спорного участка департамент установил, что на спорном участке находится нежилое двухэтажное здание с кадастровым номером 61:44:0050725:425 (спорный объект), в котором расположены нежилые помещения, используемые в качестве офисов.

Сославшись на то, что в качестве цели использования спорного участка предприниматель указал в заявлении «эксплуатация, обслуживание здания», департамент указал, что в заявлении предпринимателя цель указана некорректно и не соответствует виду разрешенного использования спорного участка установленному в ЕГРН. Кроме того, согласно представленному Департаментом архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону фрагменту схемы зон с особыми условиями использования территории, выделенной по условиям охраны объектов культурного наследия (документ от 30.10.2023 № 59-34-2/32164) спорный участок расположен в зоне возможного выявления объектов, обладающих признаками объектов культурного (в том числе археологического) наследия. В связи с нахождением спорного участка в зоне возможного выявления объектов, обладающих признаками объектов культурного (в том числе археологического) наследия, департамент запросил комитет на предмет представлении информации об отнесении спорного участка к ограниченному в обороте и не подлежащему отчуждению.

Согласно письму комитета от 15.11.2023 № 20/5077 на расстоянии менее 100 м от спорного участка расположен объект культурного наследия регионального значения, включенный в реестр, имеющий утвержденные границы территории и не имеющий установленных и внесенных в ЕГРН зон охраны: «Доходный дом Ш.М. Эрберг», расположенный по адресу: <...>.

Границы территории объекта культурного наследия утверждены постановлением комитета от 24.09.2018 № 20/01-01/233 «Об утверждении границ территории объекта культурного наследия регионального значения «Доходный дом Ш.М. Эрберг», опубликованным на официальном портале правовой информации Ростовской области в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://pravo.donland.ru/.

Указав, что спорный участок находится в защитной зоне объекта культурного наследия и непосредственно связан с земельным участком в границах территории объекта культурного наследия, руководствуясь подпунктом 4 пункта 5 статьи 27, пунктов 6, 14, 19 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, подпунктами 6, 14, 18 пункта 2.9.2, пунктом 2.9 раздела 2 административного регламента № АР-313-20 муниципальной услуги «Продажа земельного участка без проведения торгов», утвержденного постановлением администрации города Ростова-на-Дону от 08.02.2016 № 88, департамент отказал предпринимателю в предоставлении в собственность без проведения торгов спорного участка.

Кроме того, со ссылкой на решение Ленинского районного суда г. Ростов-на-Дону от 16.11.2021 по делу № 2-2825/2021, в рамках которого разрешалась правовая судьба спорного объекта (находящего в собственности предпринимателя), департамент указал, что спорный объект расположен на земельном участке, находящемся в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома. На спорном участке находится нежилое двухэтажное здание с кадастровым номером 61:44:0050725:425, в котором расположены нежилые помещения, используемые в качестве офисов. При этом в качестве цели использования испрашиваемого земельного участка предпринимателем указано – «эксплуатация, обслуживание здания».

Полагая отказ незаконным, предприниматель обратился в арбитражный суд за судебной защитой.

Удовлетворив исковые требования предпринимателя, суды исходили из следующего.

Одним из основных принципов земельного законодательства Земельным кодексом Российской Федерации назван принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1).

В силу пункта 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3 Кодекса.

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Кодекса.

Исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, предусмотрено пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 5 постановления Пленума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением.

Таким образом, приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости.

Как разъяснено в пункте 34 Обзора практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019, собственник объекта недвижимости вправе использовать свой объект и земельный участок, на котором он расположен, в соответствии с фактическим видом разрешенного использования, правомерно сложившимся до внесения изменений в градостроительный регламент.

Согласно пункту 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют измененному градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства не опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.

Применительно к установленным по делу обстоятельствам суды правомерно заключили, что указанная предпринимателем цель «эксплуатация, обслуживание здания» соответствует виду разрешенного использования земельного участка «для эксплуатации офисных помещений, многоквартирный жилой дом». Суды также указали, что стороны не лишены возможности изменить вид разрешенного использования земельного участка.

Со ссылкой на положения Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», письменные пояснения комитета о том, что на спорном участке не выявлены объекты культурного наследия, включенные в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее – реестр); на расстоянии менее 100 м от спорного участка расположен объект культурного наследия регионального значения, при этом границы территории объекта культурного наследия утверждены постановлением комитета от 24.09.2018 № 20/01-01/233 «Об утверждении границ территории объекта культурного наследия регионального значения «Доходный дом Ш.М. Эрберг», и названное постановление опубликовано на официальном портале правовой информации Ростовской области в информационно-телекоммуникационной сети Интернет по адресу: http://pravo.do№la№d.ru/, суды верно заключили, что спорный участок находится в защитной зоне объекта культурного наследия, однако действующим законодательством об объектах культурного наследия не предусмотрены ограничения права на приобретение в собственность такого земельного участка.

Суды также отметили, что спорный участок непосредственно связан с земельным участком в границах территории объекта культурного наследия регионального значения – «Доходный дом Ш.М. Эрберг» по адресу: <...>, поэтому при планировании работ на спорном участке необходимо руководствоваться требованиями пункта 3 статьи 36, статьи 341 Закона № 73-ФЗ.

В отсутствие ограничений на приобретение в собственность спорного участка суды сделали обоснованный вывод о том, что у департамента отсутствовали правовые основания для отказа предпринимателю в предоставлении в собственность спорного участка.

Суды обоснованно отклонили основанный на положениях Жилищного кодекса Российской Федерации довод департамента о невозможности передачи предпринимателю в собственность спорного участка ввиду того, что он находится в общей долевой собственности собственников помещений. При этом суды исходили из следующего.

Решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Лону от 16.11.2021 по делу № 33-10107/2022 сохранено в реконструированном состоянии нежилое помещение с объединением литеров Г и Д с кадастровым номером 61:44:0050725:178 площадью 464,7 кв. м, расположенное по адресу: <...>, право собственности на указанный объект признано за ФИО1.

Определением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 21.05.2013 утверждено мировое соглашение между правопредшественниками ФИО1 и жильцами многоквартирного жилого дома № 25 по ул. Ульяновская в г. Ростове-на-Дону (далее – МКД), в соответствии с которым земельный участок с кадастровым номером 61:44:0050725:12, на котором находится МКД, и принадлежащее ФИО1 нежилое здание (литеры Г и Д), разделен, за жильцами сохранено право общей долевой собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом (кадастровый номер 61:44:0050725:108) по адресу: <...>.

Таким образом, доводы департамента о правопритязаниях жильцов МКД на спорный участок опровергнуты документально.

Доказательства включения в границы спорного участка территории общего пользования в материалы дела не представлены.

Доводы кассационной жалобы департамента выводы судов не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Соответствие выводов судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права к установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе департамента, исключают возможность ее удовлетворения в силу статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.06.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2024 по делу № А53-3449/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Т.Н. Драбо

Судьи В.А. Авдякова

А.И. Мещерин