Решение по делу № А60-35317/2024 от 31.01.2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620000, г. Екатеринбург, пер. Вениамина Яковлева, стр. 1,

www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Екатеринбург

31 января 2025 года Дело №А60-35317/2024

Резолютивная часть решения объявлена 21 января 2025 года

Полный текст решения изготовлен 31 января 2025 года.

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи В.С. Трухина, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Е.В. Кореньковой, рассмотрел в судебном заседании дело №А60-35317/2024 по иску Cысертского межрайонного прокурора

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>),

к Комитету по управлению муниципальным имуществом и правовой работе Администрации Сысертского городского округа (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об исполнении земельного законодательства,

третьи лица, не заявляющие требования относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, гр. ФИО2, гр. ФИО3,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО4, представитель по доверенности от 14.01.2025,

от ответчика ФИО1: ФИО5 представитель по доверенности от 15.04.2024, ФИО6 представитель по доверенности от 15.04.2024.

от ответчика Комитета: не явился, извещен,

от третьих лиц: не явились, извещены.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отвода составу суда не заявлено

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

Истец обратился в арбитражный суд к индивидуальному предпринимателю ФИО1 и к Комитету по управлению муниципальным имуществом и правовой работе Администрации Сысертского городского округа, просит:

1. Признать отсутствующим зарегистрированное за ФИО1 право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 66:25:1321002:948 по адресу: Свердловская область, Сысертсикй район, 1 км. по направлению на северо-запад от ориентира п. Колос, участок 365 и снять с государственного кадастрового учета исключить из ЕГРН указанный объект незавершенного строительства.

2. Признать недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка от 05.03.2022 № 22_008, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом, архитектуре и градостроительству Администрации Сысертского городского и ФИО1

3. Применить последствия недействительности ничтожной сделки,

обязав ФИО1 вернуть земельный участок с кадастровым номером 66:25:1321002:449, расположенный по адресу: Свердловская область, Сысертский район, примерно в 1 км. по направлению не северо-запад от ориентира поселок Колос, участок 365.

4. Установить обеспечительные меры в виде запрета производить государственную регистрацию перехода права аренды земельного участка с кадастровым номером 66:25:1321002:449, расположенного по адресу: Свердловская область, Сысертский район, примерно в 1 км. по направлению не северо-запад от ориентира поселок Колос, участок 365.

Определением Сысертского районного суда от 07.03.2024, приняты обеспечительные меры в виде наложения ареста на земельный участок с кадастровым номером 66:25:1321002:449.

Определением Сысертского районного суда передано по подведомственности в Арбитражный суд Свердловской области.

Определением суда от 03.07.2024 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание на 08.08.2024.

От Комитета по управлению муниципальным имуществом и правовой работе Администрации Сысертского городского округа приобщен отзыв, не возражает против требований Прокуратуры к ИП ФИО1 о признании осутствующим зарегистрированное за ФИО1 право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 66:25:1321002:948, снятии с государственного кадастрового учета, требования о признании недействительным договора аренды №22_008 оставляет на усмотрение суда.

От ИП ФИО1 приобщен отзыв, просит отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Определением суда от 09.08.2024 назначено судебное заседание на 10.10.2024, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области привлечено к участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.

От истца 09.10.2024 поступило заявление об увеличении исковых требований, просит:

1. Признать отсутствующим зарегистрированное за ИП ФИО1 право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 66:25:1321002:948;

2. Снять с государственного учета объект незавершенного строительства с кадастровым номером 66:25:1321002:948, исключив из ЕГРН указанный объект недвижимости;

3. Признать недействительным (ничтожным) договор аренды от 05.03.2022 № 22_008 земельного участка с кадастровым номером 66:25:1321002:449, заключенный Комитетом по управлению муниципальным имуществом, архитектуре и градостроительству администрации Сысертского городского округа с ИП ФИО1;

4. Применить последствия недействительности ничтожной сделки, возложив обязанность на ИП ФИО1 вернуть Комитету по управлению муниципальным имуществом, архитектуре и градостроительству администрации Сысертского городского округа земельный участок с кадастровым номером 66:25:1321002:449.

5. Признать недействительным (ничтожным) договор аренды от 05.03.2022 № 22_011 земельного участка с кадастровым номером 66:25:1321002:434, заключенный Комитетом по управлению муниципальным имуществом, архитектуре и градостроительству администрации Сысертского городского округа с ИП ФИО1;

6. Применить последствия недействительности ничтожной сделки, возложив обязанность на ИП ФИО1 вернуть Комитету по управлению муниципальным имуществом, архитектуре и градостроительству администрации Сысертского городского округа земельный участок с кадастровым номером 66:25:1321002:434;

7. Признать недействительным (ничтожным) договор аренды от 05.03.2022 № 22_017 земельного участка с кадастровым номером 66:25:1321002:442, заключенный Комитетом по управлению муниципальным имуществом, архитектуре и градостроительству администрации Сысертского городского округа с ИП ФИО1;

8. Применить последствия недействительности ничтожной сделки, возложив обязанность на ИП ФИО1 вернуть Комитету по управлению муниципальным имуществом, архитектуре и градостроительству администрации Сысертского городского округа земельный участок с кадастровым номером 66:25:1321002:442.

Уточнения приняты судом на основании ст. 49 АПК РФ.

Определением суда от 14.10.2024 заявление Cысертского межрайонного прокурора о принятии обеспечительных мер удовлетворено частично. Суд

определил:

Запретить Комитету по управлению муниципальным имуществом, архитектуре и градостроительству администрации Сысертского городского округа и ИП ФИО1 передавать права, осуществлять любые сделкии иные распорядительные действия в отношении земельных участков,расположенных в Сысертском районе Свердловской области, с кадастровыминомерами: 66:25:1321002:449, 66:25:1321002:434, 66:25:1321002:442. Запретить Управлению Федеральной службы государственнойрегистрации, кадастра и картографии по Свердловской области осуществлять государственную регистрацию перехода прав в отношении земельных участков, расположенных в Сысертском районе Свердловской области, с кадастровыми номерами: 66:25:1321002:449, 66:25:1321002:434, 66:25:1321002:442.

Определением суда от 24.10.2024 заявление Cысертского межрайонного прокурора о принятии обеспечительных мер удовлетворено. Суд

определил:

Запретить ИП ФИО1 осуществлять на земельных участках с кадастровыми номерами 66:25:1321002:449, 66:25:1321002:434, 66:25:1321002:442 любые виды деятельности (строительство, размещение сооружений, рубку лесных насаждений).

От истца 25.10.2024 приобщены фотографии о состоянии местности.

От ИП ФИО1 28.10.2024 поступил дополнительный отзыв, приобщен к материалам дела. В отзыве заинтересованное лицо заявило ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требование относительно предмета спора гр. ФИО2, гр. ФИО3.

От гр. ФИО2, гр. ФИО3 поступило ходатайство о привлечении их к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требование относительно предмета.

На основании ст. 51 АПК РФ, с учетом мнения лиц, суд удовлетворил ходатайства гр. ФИО2, гр. ФИО3, ИП ФИО1 о привлечении ФИО3 и ФИО2 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требование относительно предмета спора.

Определением суда от 29.10.2024 судебное заседание отложено на 05.12.2024.

От истца 14.11.2024 приобщены возражения на отзыв, на исковых требованиях настаивает в полном объеме.

От ИП ФИО1 04.12.2024 приобщен дополнительный отзыв на исковое заявление, поддерживает ранее изложенную позицию.

В судебном заседании 05.12.2024 объявлен перерыв до 17.12.2024 на 12 часов 10 минут, для ознакомления суда с представленными дополнениями.

От ИП ФИО1 16.12.2024 приобщены дополнительные документы.

Судебное заседание 17.12.2024 продолжено в 12 часов 10 минут.

Протокольным определением от 17.12.2024 судебное заседание отложено на 21.10.2024.

От ИП ФИО1 17.12.2024 приобщены дополнительные документы.

От истца 20.01.2024 приобщены возражения на отзыв, на исковых требованиях настаивает в полном объеме.

От ФИО3 20.01.2025 поступило ходатайство о приостановлении производства по настоящему спору до окончания участия ФИО2 в специальной военной операции, поскольку между ФИО7 ФИО8, ФИО2 заключен предварительный договор купли – продажи в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:25:1321002:442 (спорный участок).

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела документы, суд приходит к выводу об оставлении ходатайства третьего лица о приостановлении производства по делу без удовлетворения.

Статьей 143 АПК РФ предусмотрены основания для обязательного приостановления производства по делу, перечень которых является исчерпывающим.

Так, согласно пункту 2 части 1 статьи 143 АПК РФ арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае участия гражданина, являющегося стороной в деле, в боевых действиях в составе Вооруженных Сил Российской Федерации, других войск, воинских формирований и органов, созданных в соответствии с законодательством Российской Федерации, в проведении контртеррористической операции, призыва его на военную службу по мобилизации, заключения им контракта о добровольном содействии в выполнении задач, возложенных на Вооруженные Силы Российской Федерации, выполнения им задач в условиях чрезвычайного или военного положения, вооруженного конфликта, если такой гражданин не заявил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Абзацем вторым пункта 2 статьи 2 Федерального закона от 27.05.1998 N 76-ФЗ "О воинской обязанности и военной службе" установлено, что прохождение военной службы осуществляется гражданами Российской Федерации по призыву и в добровольном порядке (по контракту).

Граждане, проходящие военную службу, являются военнослужащими и имеют статус, устанавливаемый Федеральным законом. Статус военнослужащего приобретается с началом военной службы и утрачивается с окончанием военной службы (пункт 2 статьи 2 Федерального закона от 27.05.1998 N 76-ФЗ "О статусе военнослужащих").

Под пребыванием в действующей части Вооруженных Сил Российской Федерации следует понимать участие в боевых действиях, выполнение задач в условиях чрезвычайного или военного положения, а также в условиях военных конфликтов. При отнесении военной службы стороны к службе в действующих частях Вооруженных Сил Российской Федерации следует руководствоваться Федеральными конституционными законами от 30.01.2002 N 1-ФКЗ "О военном положении", от 30.05.2001 N 3-ФКЗ "О чрезвычайном положении", Федеральным законом от 06.03.2006 N 35-ФЗ "О противодействии терроризму".

Пребывание гражданина в действующей части Вооруженных сил Российской Федерации объективно ограничивает либо полностью лишает его возможности участвовать в судебном процессе.

Наличие обязательного основания для приостановления производства по делу не зависит от усмотрения суда и служит гарантом прав и законных интересов лица, участвующего в деле, обратившегося с таким ходатайством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 145 АПК РФ производство по делу приостанавливается в случаях, предусмотренных пунктом 2 части 1 статьи 143 Кодекса, до устранения обстоятельств, послуживших основанием для приостановления производства по делу.

Сторонами в арбитражном процессе являются истец и ответчик (часть 1 статьи 44 АПК РФ).

ФИО2 не является стороной настоящего дела, в связи с чем оснований для приостановления производства по делу не имеется.

Рассмотрев материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

Сысертской межрайонной прокуратурой проведена проверка исполнения земельного законодательства, в ходе которой установлено.

Распоряжением от 28.09.2012 № 662-р Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области (далее - ТУ Росимущество) из земельных участков:

- с кадастровым номером 66:25:1321002:12 с местоположением:

Сысертский район, примерно в 1 км по направлению на .северо-запад от ориентира п. Колос, расположенного за пределами участка, с целевым использованием дачное строительство (организация дачного хозяйства)

площадью 1 712 626 кв.м,

- с кадастровым номером 66:25:1321002:13 с местоположением:

Сысертский район, примерно в 1 км по направлению на северо-запад от ориентира п. Колос, расположенного за пределами участка, с целевым использованием дачное строительство (организация дачного хозяйства)

площадью 200 019 кв.м,

- с кадастровым номером 66:25:1321002:15 с местоположением:

площадью 200 003 кв.м,

- с кадастровым номером 66:25:1321002:16 с местоположением: Сысертский район, примерно в 1 км по направлению на северо-запад от ориентира п. Колос, расположенного за пределами участка, с целевым использованием дачное строительство (организация дачного хозяйства)

площадью 130 044 кв.м

сформирован земельный участок с кадастровым номером 66:25:1321002:19 площадью 2 242 691 кв. м, категория земли «сельскохозяйственного назначения», вид разрешенного использования «для дачного строительства».

Данный земельный участок ТУ Росимущество на основании договора аренды земельного участка от № АЗФ-З/0422 от 16.01.2013 передан в аренду ООО «Терра-Сити» со сроком аренды до 05.04.2022.

ООО «Терра-Сити» права и обязанности по указанному договору аренды земельного участка с кадастровым номером 66:25:1321002:19 площадью 2 242 691 кв. м передало ДНП «Новофомино» на основании договора от 21.02.2013 № 2.

21.06.2021 ТУ Росимущество с ДНП «Новофомино» из земельного участка с кадастровым номером 66:25:1321002:19 заключены самостоятельные договоры аренды на вновь образованные земельные участки, в том числе земельный участок с кадастровым номером 66:25:1321002:449.

Земельный участок с кадастровым номером 66:25:1321002:449 на основании распоряжения заместителя ТУ Росимущество от 08.09.2021 № 66-1018-р передан в собственность Сысертского городского округа.

20.12.2021 между Дачным некоммерческим партнерством «Новофомино» и Индивидуальным Предпринимателем ФИО1 был заключен Договор уступки № 449.

20.12.2022 Согласно Договору ДНП «Новофомино» передает, а ИП ФИО1 принимает права арендатора в отношении земельного участка с кадастровым номером: 66:25:1321002:449, площадью 2 702 кв.м.

На момент заключения Договора № 449 участок принадлежал ДНП «Новофомино» на праве аренды на основании Договора аренды № 66-07/958 земельного участка от 10 августа 2021 года, согласно п. 2.1. которого срок аренды установлен до 05 апреля 2022 года.

05.03.2022 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом, архитектуре и градостроительству Администрации Сысертского городского и ФИО1 без торгов заключен договор аренды земельного участка №22_008 с кадастровым номером 66:25:1321002:449 на основании пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ для целей завершения строительства объекта незавершённого строительства с кадастровым номером 66:25:1321002:948 сроком до 05.03.2025.

05.03.2022 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом, архитектуре и градостроительству Администрации Сысертского городского и ФИО1 без торгов заключен договор аренды земельного участка №22_017 с кадастровым номером 66:25:1321002:442 на основании пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ для целей завершения строительства объекта незавершённого строительства с кадастровым номером 66:25:1321002:942 сроком до 05.03.2025.

05.03.2022 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом, архитектуре и градостроительству Администрации Сысертского городского и ФИО1 без торгов заключен договор аренды земельного участка №22_011 с кадастровым номером 66:25:1321002:434 на основании пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ для целей завершения строительства объекта незавершённого строительства с кадастровым номером 66:25:1321002:961 сроком до 05.03.2025.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе, и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки (абзац 4 статьи 12 ГК РФ).

В силу абзаца третьего части 1 статьи 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Согласно пункту 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе", предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абз. 2 и 3 части 1 статьи 52 АПК РФ, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 14.11.2002 N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Пунктом 33 статьи 34 Федерального закона N 171-ФЗ установлено, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (01.03.2015).

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в редакции Федерального закона N 171-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (пункт 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020).

Предоставление земельного участка без торгов на основании указанных норм возможно при наличии определенных условий, одним из которых является наличие объекта незавершенного строительства. Отсутствие на земельном участке объекта незавершенного строительства исключает применение приведенных выше положений закона.

При этом факт государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не имеет определяющего значения (определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.09.2017 N 305-ЭС17-7338).

Объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 66:25:1321002:961, 66:25:1321002:942, 66:25:1321002:948 на момент предоставления земельных участков в аренду отсутствовали, что подтверждается актом совместного осмотра Сысертской межрайонной прокуратуры и Сысертского отдела Управления Россреестра по Свердловской области от 17.11.2023, приобщенным к материалам дела, а также справкой о результатах исследования состояния местности с использованием данных дистанционного зондирования Земли из космоса от 20.08.2024, подготовленной специалистами АО «Российские космические системы».

Объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 66:25:1321002:961, 66:25:1321002:942 сняты с государственного учета 29.07.2024.

В отзыве и дополнении к нему ответчик указывает, что на земельных участках смонтированы свайные фундаменты с ростверком.

Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с разъяснениями п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В п. 1 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.04.2016) указано, что иск о признании права отсутствующим на объект, не обладающий признаками недвижимой вещи, но права на который зарегистрированы как на недвижимость, является разновидностью негаторного иска. Наличие в ЕГРП записи о праве собственности ответчика на недвижимое имущество накладывает на собственника соответствующего земельного участка, на котором оно находится, определенные ограничения, обусловленные распространением на этот объект правового режима, установленного действующим законодательством для недвижимого имущества, в том числе по предоставлению под таким объектом земельного участка в пользование или в собственность в соответствии со ст. 36 ЗК РФ. Кроме того, поскольку спорный объект, права на который в ЕГРП зарегистрированы как на недвижимость, не обладает соответствующими признаками недвижимой вещи, сам факт государственной регистрации права собственности ответчика на такое имущество нарушает права собственника земельного участка, поскольку значительно ограничивает возможность реализации последним имеющихся у него правомочий. Нарушенное право может быть восстановлено путем исключения из реестра записи о праве собственности ответчика на объект.

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Пунктом 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу ст. 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ). При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.01.2012 N 4777/08, объекты, которые хотя прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного функционального назначения, не признаются недвижимостью. Соответствующие сооружения рассматриваются в качестве улучшения того земельного участка, для обслуживания которого возведены, а потому следуют его юридической судьбе.

Относительно наличия на земельном участке свай, такие физические характеристики свай как их заглубление в землю и (или) прочная связь с земельным участком не влияют на разрешение правового вопроса об отнесении спорного объекта к объектам недвижимости, поскольку само по себе проведение строительно-монтажных работ по размещению свайного поля, которое фактически имеет место быть на земельном участке, не свидетельствует о возникновении недвижимого имущества при недоказанности окончательного создания фундамента для объекта капитального строительства в полном объеме.

Как указано выше, актом совместного осмотра Сысертской межрайонной прокуратуры и Сысертского отдела Управления Россреестра по Свердловской области от 17.11.2023 установлено, что на спорных участках установлено по 6 металлических труб, фундаментной основы не выявлено.

Данный акт осмотра суд считает надлежащим доказательном, относимым и допустимым.

Таким образом, суд приходит к выводу, что свайный фундамент с ростверком, на что указывает ответчик, объектом недвижимости в данном случае не является с учетом указанных выше подходов.

Относительно объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 66:25:1321002:948 суд приходит к выводу, что данный объект также не является объектом недвижимости.

Ответчик в дополнении к отзыву указывает, что на земельном участке с кадастровым номером: 66:25:1321002:449 строительство объекта незавершенного строительства ИП ФИО1 практически завершено, степень готовности составляет 90%, что следует из выводов кадастрового инженера, отраженных в актуальном Техническом плане от 16.04.2024.

На момент же подписания спорного договора аренды от 05.03.2022 № 22_008 земельного участка с кадастровым номером 66:25:1321002:449 для завершения строительства объекта с кадастровым номером 66:25:1321002:948, площадь объекта составляла 13 кв.м., степень готовности 20%, что отражено в техническом плане от 11.01.2022.

Вместе с тем по результатам совместной проверки Сысертской межрайонной прокуратуры и Сысертского отдела Управления Россреестра по Свердловской области данный объект не выявлен.

Более того, в одном из судебных заседаний представитель ответчика пояснил, что в настоящее время какие – либо объекты на спорных земельных участках отсутствуют (снесены в связи с изменившимися планами ответчика по освоению участков).

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Из толкования вышеуказанной нормы права следует, что обязательным юридическим фактом, наличие которого является основанием для приобретения застройщиком земельного участка права приобрести такой земельный участок в аренду для завершения строительства без проведения торгов, является расположение на земельном участке объекта незавершенного строительства, для завершения строительства которого необходим земельный участок, при этом отсутствие на земельном участке объекта незавершенного строительства исключает применение приведенных выше положений закона.

Таким образом, поскольку на момент заключения договоров аренды объекты незавершенного строительства на земельных участках фактически отсутствовали, что препятствовало предоставлению земельных участков в аренду для завершения их строительства.

Также ответчик указывает, что не имеется нарушения публичных интересов заключением оспариваемых договоров.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статьи 383 Гражданского кодекса Российской Федерации), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 Гражданского кодекса Российской Федерации). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Применительно к рассматриваемому спору прокурор при предъявлении иска должен доказл, что сделки нарушают права или охраняемые интересы публично-правового образования, в том числе, что они повлекли для него неблагоприятные последствия и, что применение последствий недействительности сделок приведет к восстановлению нарушенных прав публично-правового образования (недействительная сделка), а также что сделка посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц (ничтожная сделка).

В сложившейся ситуации (отсутствие объектов на земельных участках) предоставление в аренду земельных участков в обход процедуры предоставления земли привело к нарушению прав и законных интересов неопределенного круга лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, поскольку лишило другие хозяйствующие субъекты возможности приобрести такие земельные участки.

Учитывая указанное, иск подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с ИП ФИО1 в федеральный бюджет 8000 руб. – госпошлина.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

Судья В.С. Трухин